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di Andrea Guarise

L’immobiliare italiano visto da Miami: italiani popolo di risparmiatori, ma con un’amministrazione bizantina

Blog post del 21/06/2012

La crisi dei mutui non è ancora del tutto acqua passata ma il mercato immobiliare negli Stati Uniti si è lentamente ripreso negli ultimi anni fino a toccare nei giorni scorsi il suo massimo con l’indice che misura la fiducia dei costruttori, salito ai massimi dal 2007.

E di questa situazione, come riportano diversi articoli di stampa, se ne sono accorti i cittadini stranieri che hanno iniziato a operare in maniera molto attiva sul mercato immobiliare americano, grazie al continuo calo dei prezzi delle case registrato negli ultimi sei anni e alla debolezza del dollaro, situazione che ha attirato acquirenti da Asia, Canada, Europa e Sudamerica. Nel periodo fra marzo 2011 e marzo 2012 gli acquirenti internazionali hanno infatti speso 82,5 miliardi di dollari, l’8,9% dei 928 miliardi totali spesi in immobili residenziali negli Stati Uniti.

Secondo un sondaggio della National Association of Realtors, circa il 55% degli acquirenti proviene da cinque Paesi: Canada, Cina, Messico, India e Gran Bretagna, mentre gli acquisti si concentrano per lo più in cinque stati americani: Florida, California, Texas, Arizona e New York.

Per darci un visione su tutto questo ho rivolto alcune domande a Massimo Nicastro, broker indipendente con due uffici su Miami e New York e 43 agenti, oltre che development su South Beach, Miami. È inoltre Presidente dell’Associazione Alumni Bocconi a Miami.

Immobiliare italiano visto da Miami: italiani popolo di risparmiatori, ma con un’amministrazione bizantina

Qual è la situazione del mercato immobiliare negli Stati Uniti, e in particolare a Miami? Sia per i privati che per gli investitori istituzionali?

La situazione è stabile negli Stati Uniti ma in netto miglioramento nelle città principali fra cui New York, Miami, San Francisco, Dallas, Chicago. A Miami alcune zone (South Beach, Brickell e Downtown) hanno completamente recuperato le perdite di valore dell’anno 2009. Altre sono in risalita (Sunny Isles, Aventura, Weston ) e le zone più popolari sono invece le ultime a seguire nel trend di crescita. È proprio di questo periodo la notizia che il nuovo record di vendita dell’anno (25 milioni di dollari) è stato fatto da un investitore italiano per un attico al palazzo Continuum a South Beach.

L’Italia, dagli Stati Uniti, in ambito immobiliare, come viene vista?

L’aumento notevole di investimenti immobiliari italiani negli Stati Uniti negli ultimi anni ha fatto conoscere gli italiani come amanti del mattone e considerato che la maggioranza delle transazioni sono state effettuate senza finanziamenti come un popolo risparmioso. L’Italia è sicuramente un sogno per la maggioranza degli americani che ne invidiano la qualità della vita romanzata dai vari film.

Quali i problemi, a tuo avviso, per un investitore estero ad approcciarsi al mercato italiano?

Purtroppo il sistema italiano per l’acquirente statunitense è considerato troppo bizantino nelle sue regole, illiquido per i tempi d’acquisto e vendita, insicuro per la mancanza di trasparenza dei dati e costoso per l’ammontare dei costi di rogito (fino al 14/15% contro una media del 2% negli USA).

Oltre ai problemi “di sistema”, indubbiamente vi è anche un problema di professionalità degli operatori. Che ne pensi?

In tutti gli Stati Uniti gli operatori del mercato immobiliare devono superare vari esami di stato per poter operare nel settore. Il consumatore è protetto notevolmente e l’acquisto di una casa probabilmente è la spesa più grande che la famiglia media fa nella vita per cui l’agente immobiliare e ancora di più il broker devono mantenere standard etici e professionali elevatissimi pena la revoca del permesso di operare e in casi gravi la prigione. Infatti l’agente immobiliare è professionalmente equiparato all’avvocato, commercialista o dottore di fiducia; un professionista al quale rivolgersi quando si ha necessità di effettuare una operazione immobiliare sia piccola come un affitto annuale che grande come una vendita/acquisto di un appartamento. In Italia non è così, anzi.

Infine, un parere spassionato: Milano, Expo 2015, opportunità o rischio?

Sicuramente l’Expo 2015 può essere un’opportunità per rilanciare la principale città italiana agli occhi degli operatori internazionali ma sono quasi sicuro che come mille altre opportunità precedenti verrà vanificata da una cattiva gestione dell’evento. La storia purtroppo insegna.

Immagine: http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Miami-Florida09.JPG

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