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di Andrea Guarise

Mercato immobiliare agostano: la crisi è mondiale (ma con qualche eccezione)

Blog post del 17/08/2012

Il settimanale economico The Economist ha rilasciato il consueto “bollettino” sull’andamento del mercato immobiliare nel mondo: in ben dodici dei ventuno Paesi monitorati si registrano andamenti negativi dei prezzi rispetto ad un anno fa.

Mercato immobiliare agostano: la crisi è mondiale (ma con qualche eccezione)

Il mercato che più di tutti ha segnato un primato nella contrazione dei prezzi, è quello irlandese che ha visto letteralmente dimezzare il valore delle abitazioni rispetto al 2007, e il cui calo rispetto all’anno precedente si attesta poco sotto al 15%. Altro Paese duramente colpito è la Spagna, con valori medi in discesa del 23%, e che dovrebbero perdere un altro 22% (secondo le previsioni degli esperti britannici) a causa della situazione disastrosa dell’economia spagnola, dove un quarto della forza lavoro è disoccupata.

Per contro, in Asia i prezzi continuano a lievitare: è il caso “record” di Hong Kong con un incremento annuo del 6% (e un +64% dal 2007), e di Singapore (+21% dal 2007), mentre la Cina ben evidenzia i timori di un rallentamento dell’economia, con il quinto calo consecutivo mensile dei prezzi, innescato dall’esplicita intenzione del governo di Pechino di arginare il boom immobiliare degli ultimi 5 anni per evitare l’incontrollato aumento dei prezzi. Progetto che si è tradotto nell’impedire con apposite misure l’acquisto di seconde case, colpendo appunto il mercato immobiliare che è uno dei motori centrali della crescita cinese, e che pesa il 15% sull’economia cinese.

Ritornando in Europa, ottime le perfomance dei Paesi germanofoni, con il boom dell’Austria (+11% rispetto ad un anno fa), spinto anche dagli investitori italiani con le conseguenti proteste austriache; e della Svizzera, che si posiziona al quarto posto nel rialzo dei prezzi. La Germania, anche in questo ambito si conferma come un mercato “sicuro” (+7% dal 2007), con una lenta ma costante crescita dei valori, favorita anche dai controlli delle autorità tese ad evitare eccessi di crescita, e dalla particolarità del mercato: difatti solo il 46% dei tedeschi è proprietario di casa, al confronto con il 66% in Gran Bretagna, o il 68% dell’Italia.

E il nostro Paese? Secondo il settimanale britannico continua la graduale discesa dei prezzi (-9,4% dal 2007); ma mentre i canoni di locazione risultano aver raggiunto un sostanziale “equilibrio di mercato”, il valore delle abitazioni risulta ancora sovrastimato del 15% rispetto al “fair value”.

Come sempre, il settore immobiliare è un’ottimo osservatorio sull’andamento dell’economia, e molto spesso ne è causa scatenante: il principale fattore dell’aumento dei prezzi degli immobili è la disponibilità di credito. Se l’accesso al credito è facile ed economico, il prezzo salirà velocemente: riprova ne è il disastro finanziario (negli Stati Uniti, nel Regno Unito, in Irlanda e in altri paesi) causato dai prestiti “generosi” concessi al settore immobiliare. In Italia (come del resto in Gran Bretagna), sono stati gli istituti di credito che hanno cercato (o meglio, stanno cercando?) di evitare un crollo del mercato immobiliare, al fine di evitare una catastrofe nel settore bancario. Il vero problema è però questo continuo procrastinare la situazione di molti progetti o società immobiliari, quando proprio non si vuole “fare finta”. La discesa dei prezzi è ineluttabile.

COMMENTI /

Ritratto di Giovanni Armanini
Ven, 17/08/2012 - 15:55
GArmanini
commentiamo il dato dell'Italia? Qualcuno mi dovrà spiegare come mai negli studi delle varie agenzie si dice che i prezzi tengono, al massimo scendono di poche unità percentuali ma poi si ammette che in sede di trattativa si spuntano sconti fino al 20-25-30%. L'impressione è che ci sia una operazione lobbystica di difesa dei patrimoni che cozza contro la necessaria trasparenza...
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Ritratto di max
Ven, 17/08/2012 - 16:17
max
In sede di trattativa i prezzi vengono facilmente scontati del 30%. E' evidente che i prezzi delle case in Italia sono gonfiati per salvare le lobby bancarie, che hanno concesso mutui (spesso a copertura del 100%) ben al di sopra del valore reale degli immobili. Il re è nudo.
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Ritratto di Giano
Lun, 20/08/2012 - 12:31
Giano
"... i prezzi delle case in Italia sono gonfiati per salvare le lobby bancarie ..." suvvia max, me li immagino quelli che vendono le case con le lobby bancarie che li minacciano di morte se abbassano i prezzi. Torniamo nella realtà. Chi vende casa vuole monetizzare il più possibile, questo è umano. I prezzi in italia non scendono, malgrado il crollo delle compravendite, perchè chi vende non ha un'assoluta necessità di dar via l'immobile in tempi brevi. Questo perchè siamo ricchi, checchè se ne dica. Se ho un immobile che vale 200.000 euro reali e ho un lavoro di 4000 euro/mese il prezzo di vendita lo fisso a 250.000, prima o poi qualche pollo lo becco. Buona parte delle case che si vendono sono ereditate, spesso dai genitori ma anche zie zitelle, sorelle ecc. Gli eredi in genere hanno già una casa di proprietà, un buon lavoro e qualcosa in banca, quindi perchè vendere a poco. Questo non vuol dire che i prezzi non si abbasseranno mai. Si sta solo spostando in avanti il problema per poi arrivare ad un crollo verticale in poco tempo, quando più di qualcuno si troverà con l'acqua alla gola e dovrà vendere a tutti i costi. A quel punto anche i ricconi dovranno farsene una ragione, o vendono abbassando i prezzi o se li tengono vuoti a pagar tasse. Siamo in dirittura d'arrivo, pazientate ancora un po'.
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Ritratto di cristina
Gio, 23/08/2012 - 12:27
cristina
sono assolutamente d'accordo con Giano e penso esattamente lo stesso...si tratta solo di aver pazienza. Purtroppo ho appena acquistato un appartamento nuovo pagandolo profumatamente...ma il nuovo è un discorso leggermente diverso. Di usato comunque le città pullulano e credo che chi vuole veramente vendere non abbia scelta se non scendere di prezzo
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Ritratto di cinico
Sab, 22/09/2012 - 22:15
cinico
Vero questo ed il precedente intervento ma non ovunque. Se parliamo delle nuove urbanità esterne alla città consolidata i prezzi senz'altro scenderanno anche perchè lì si concentra l'eccesso di offerta del nuovo, il discorso è variabile da città a città per i centri storici, ma attenzione alla città consolidata intermedia, che di solito è la meglio servita logisticamente e quindi quella che soffre meno l'aumento dei prezzi dei carburanti e nello stesso tempo è abbastanza "storicizzata" da avere poche case veramente moderne e fruibili. Lì le cose migliori alla lunga non scenderanno affatto di prezzo, anzi, se la benzina aumenta ancora, zitti zitti quelli che possono compreranno, per andarcisi a rifugiare scappando da case magari più ampie, magari più moderne, ma troppo decentrate. Pesa anche il fatto che chi una volta avrebbe comprato due case da 50 una per abitarla e l'altra per viverla oggi con gli affitti aleatori e comunque in calo investe quasi tutto sulla casa da vivere. Insomma, flight to quality.
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Ritratto di Anonimo
Gio, 13/09/2012 - 11:14
sicilia, provincia di messina, negli ultimi 10 anni i prezzi degli immobili sono scesi continuamente, le vendite dal canto loro non sono aumentate, le imprese edili riducono i prezzi ma niente, hanno cominciato da qualche anno a ridurre anche gli operai... la crisi dell'edilizia ha portato a cercare nuove soluzioni e anche le piccole e medie imprese oggi hanno puntato al lavoro all'estero, il boom degli anni 70 e finito con gli sprechi degli anni 80 con i processi degli anni 90 e le tasse del nuovo millennio....ora siamo negli anni 10, cosa ci attende? ritorsioni?
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Ritratto di A. Corati
Gio, 23/08/2012 - 22:03
A. Corati
Ciao a tutti! Faccio real estate da 10 anni piu costruzioni varie..Vero un po' tutto... I prezzi sono in ribasso tra il -10% nelle zone più "intoccabili" fino ad un -35% nelle zone periferiche ... Di base c'è che le cartolarizzazioni del 2004/5/6 hanno reso molti affittuari degli enti "nuovi proprietari", innescando la prima corsetta alle rivendite facili.. Poi i nostri amati sindaci hanno abbondato di molto con le concessioni edilizie.. La crisi dal settore bancario ha fatto il capolavoro.. Ed eccoci qui .. Bella l'analisi di Giano, d'accordo con lui, anche sulla temporalità delle rivendite, ma Ricordiamoci che le proprietà italiane sono perlopiu' di chiesa, enti locali, fondi e privati veramente molto ricchi. Spererei in un riallineamento dei prezzi simile all'attuale consolidabile nel 2º trimestre 2013.
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