Torna l’Ici, ma come sta il mercato immobiliare in Italia?

«L’esenzione delle abitazioni principali è una peculiarità se non un' anomalia del nostro ordinamento», ha detto Mario Monti nel suo discorso programmatico al Senato. La reintroduzione dell”Ici sulla prima casa, abolita nel 2008, si avvicina. Ma qual è lo stato di salute del mercato immobiliare? ...

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4 Agosto Ago 2011 0802 04 agosto 2011 4 Agosto 2011 - 08:02
Messe Frankfurt

Lo sanno anche i sassi: il mercato immobiliare italiano è in crisi. Il problema è che i prezzi non se ne sono accorti. E continuano a volare alto. Negli ultimi anni di recessione il mattone è sceso di pochi punti percentuali, come se le quotazioni delle case si trovassero in una realtà parallela. I fatti sono altri: i costruttori piangono, i proprietari aspettano tempi migliori e gli italiani ripongono nel cassetto il sogno di una casa di proprietà. Anche loro in attesa che passi 'a nuttata.

«In un mercato sano, quando la domanda non aumenta i prezzi si abbassano. Ma in Italia l’offerta è molto rigida», spiega Luca Dondi di Nomisma, la società di studi che ha da poco pubblicato il suo Rapporto Immobiliare. In parole povere: chi non riesce a vendere, non ritocca il prezzo al ribasso. Semplicemente, aspetta. «All'inizio della crisi, nel 2008, l’Fmi aveva previsto per il nostro Paese uno sgonfiamento del mattone del 25-30%. La realtà è che il prezzo è calato del 10%».

Gli ultimi dati pubblicati da Nomisma parlano chiaro: nelle città il prezzo del mattone è praticamente fermo. A Roma un appartamento usato costa in media lo 0,8% in meno rispetto a un anno fa; -1% a Milano, -1,5% a Napoli, un misero -0,2% a Genova. Il ribasso è più marcato a Firenze dove i prezzi sono scesi del 3,3%. Ma in termini assoluti siamo a livelli astronomici. A Venezia un metro quadro – facendo la media tra case di pregio, centro, semicentro e periferia – è di 3.753 euro. Roma è a 3.542 euro e Milano a 3.500.

Numeri incredibili se letti insieme a quelli di Ance, l’associazione che riunisce i principali costruttori del Paese. Le compravendite nel primo trimestre 2011 sono crollate del -3,7% rispetto allo stesso periodo di un anno fa, quando la crisi c’era e si faceva sentire eccome. E spostando la lente d’ingrandimento sui centri urbani si scopre una realtà molto variegata. A Roma il mercato si sta risvegliando, a Torino e Bologna il volume delle compravendite è in forte aumento. Mentre Milano, Napoli e Firenze sono ancora a livelli negativi. Si vende e si compra meno rispetto a dodici mesi fa.

«Nel mercato del mattone italiano la legge della domanda e dell’offerta vale zero», afferma Daniele Barbieri, segretario nazionale di Sunia, il sindacato nazionale degli inquilini. «La proprietà immobiliare in Italia è molto diffusa, quindi slegata dai grandi gruppi immobiliari. Un piccolo proprietario non può permettersi di abbassare troppo il prezzo. La verità – conclude Barbieri – è che da noi c’è un solo modo per fare l’affare: trovare un venditore che abbia urgenza di concludere». In questo gioco di strategia c’è una variabile molto importante ma sottaciuta. O, perlomeno, scansata dal dibattito. È quella delle case nuove e invendute. Quante sono? L’Ance giura di «non avere a disposizione» il dato. L’ultima cifra nota è di 120.000 immobili costruiti e ancora in attesa del primo compratore. Una stima pubblicata dalla Commissione Ambiente della Camera che a gennaio 2011 ha realizzato un’indagine conoscitiva sul mercato immobiliare. «Credo che sia una stima per difetto – commenta Dondi di Nomisma – e comunque, da gennaio ad oggi l’invenduto è sicuramente aumentato. Stando ai numeri di Ance, oggi siamo almeno a 150.000». Più diretto Barbieri: «Quella sull’invenduto è una stima che i costruttori preferiscono tenere per sé. Non è difficile capire perché. Se ammetto che c’è un grosso stock di immobili invenduti mando un segnale chiaro al mercato. E la conseguenza sarebbe l’abbassamento dei prezzi». In realtà è lo stesso sindacalista degli inquilini a concedere che«anche se la cifra reale dell’invenduto fosse 300.000, questo non basterebbe a influenzare in modo significativo l’andamento dei prezzi. Ma sarebbe comunque un elemento in più».

Resta un fatto: è molto più facile sapere quante sono le case sfitte (4,2 milioni, dati dell’Agenzia del territorio) piuttosto che le case invendute in Italia. E se è vero che a questi 4,2 milioni bisogna togliere le abitazioni semidiroccate, le seconde case e quelle che si tengono vuote per abitarle in un futuro, è anche vero che, sommate alle migliaia di case nuove di zecca e mai abitate, si potrebbe risolvere un problema grosso così: quello del diritto alla casa. Il rapporto Nomisma individua nella difficoltà di accesso al credito una delle cause della crisi immobiliare. Moltissimi italiani non hanno i requisiti per accendere un mutuo. Quindi a comprare casa non ci pensano neanche. Non va meglio con le locazioni, se la causa dell’85% degli sfratti è la morosità. «Sunia sta collaborando con diverse amministrazioni comunali: Firenze, Torino e, da quando è arrivato il nuovo sindaco Pisapia anche con Milano», spiega il suo segretario nazionale. Il principio è semplice: convincere i proprietari a mettere a disposizione i propri immobili sfitti o invenduti ai cittadini che ne hanno bisogno e che possiedono i requisiti. Chi garantisce sulla puntualità dei pagamenti e sul fatto che, a fine contratto, l’immobile tornerà a disposizione del proprietario? Il Comune. Con un fondo di garanzia «che potremmo mettere in piedi con i depositi cauzionali, come si fa in altri Paesi europei», propone Barbieri.

Nel frattempo la dinamica è chiara e ben pronosticabile. Quando la crisi finirà le gru torneranno al lavoro, si ricominceranno a costruire palazzine e villette «e a un eccesso di offerta si sommerà altra offerta. Che ad oggi, non si capisce come potrà mai essere assorbita», conclude Dondi di Nomisma.
 

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