La crisi ha colpito duro i negozi italiani, e il numero record di chiusure, anche in città come Milano, la dice lunga sulle difficoltà del momento (e su quelle future, dato che l’aumento dell’Iva è solo rinviato). Ma i colpi hanno fatto male in modo molto diverso e cruciali si sono rivelate le differenze tra le tipologie di immobili, i segmenti merceologici e la localizzazione dei punti vendita. Per capire quali siano le tendenze più forti nel settore del commercio, lo studio legale Cocuzza & Associati, specializzato in questo campo, ha intervistato sei tra i maggiori operatori italiani nel mondo del real estate commerciale e della consulenza. Ne è scaturita la ricerca Retail Trends 2013, prevalentemente qualitativa, di cui proponiamo alcuni estratti.
1. Assoluta prevalenza delle aperture dirette da parte dei retailer rispetto a quelle in franchising
Le aperture dirette risultano essere in assoluta prevalenza, mentre il franchising mantiene un certo grado di appetibilità nel mass market. Questo avviene per una serie di ragioni, tra cui spicca soprattutto l’esigenza di avere una migliore gestione dei punti vendita e di acquisire di un più diretto contatto con i clienti.
Know Your Customer – segnala Luca De Ambrosis Ortigara di DeA Real Estate Advisor – sembra essere la tendenza per il medio alto di gamma, dove siamo in presenza di due processi principali: digitalizzazione dei profili di acquisto e customizzazione del prodotto e dell’esperienza di vendita. In questo senso diviene fondamentale “riprendersi” i negozi per meglio conoscere esigenze e gusti dei clienti e per promuovere una shopping experience che diversifichi il prodotto.
Le ragioni di questa tendenze hanno però a che fare anche con la crisi.
Se i retailers italiani cercano franchising all’estero – segnala Simone Burasanis di Jones Lang LaSalle – gli operatori stranieri prediligono invece decisamente le aperture dirette. Occorre però rilevare che al momento in Italia non c’è una grande disponibilità di franchisee (i piccoli imprenditori che gestiscono un negozio in franchising, ndr), quindi se da un lato si registra senza dubbio una carenza di domanda, occorre sottolineare che anche l’offerta risulta essere sostanzialmente scarsa.
2) Le destinazioni: Milano e Roma sopra tutti, isole snobbate
In termini geografici, le preferenze degli operatori vanno con grande chiarezza alle piazze di Milano e Roma, seguite – a una certa distanza – dalle maggiori città del Nord Italia e dalle città d’arte.
Isole e Sud continuano a soffrire nonostante il potenziale derivante dal mercato turistico. Proprio l’insufficiente sviluppo dei fondamentali collegati al turismo e la corta stagione turistica di isole come la Sardegna sembrano essere la causa dello scarso interesse dei retailers in location balneari.
Sicilia e Sardegna – riassume Fabio Della Torre di Rustioni & Partners – non rappresentano al momento un mercato di interesse per la maggior parte degli operatori. In Sardegna esistono sostanzialmente solo due centri commerciali a Cagliari. La richiesta da parte dei retailer è comunque scarsa e prevalentemente concentrata nei capoluoghi, Cagliari in testa, ed inoltre – prosegue Della Torre – anche il turismo sta rallentando. Anche per la Sicilia le limitate richieste sono per Palermo e Catania, dove si sono sviluppati alcuni centri commerciali.
Tra chi va meglio c’è Forte dei Marmi che proprio grazie ai flussi turistici ha assunto un certo interesse per alcuni operatori del lusso.
L’esperienza di Forte dei Marmi è interessante – segnala Thomas Casolo di Cushman & Wakefield – Qui si è sviluppata una buona richiesta soprattutto per il settore lusso. Questo aumento della domanda, in controtendenza rispetto ad altre location al di fuori delle grandi città come Roma e Milano, è probabilmente dovuta alla forte presenza turistica straniera e in particolar modo russa.
3) I segmenti merceologici: bene abbigliamento e lusso, male elettronica e casalinghi
Per quanto attiene ai trend nei diversi segmenti gli operatori non sembrano avere grossi dubbi: abbigliamento, lusso e accessori mantengono ritmi di crescita interessanti. Soffre seppure con casi in controtendenza come Apple – il segmento dell’elettronica e risultano sostanzialmente meno attivi anche i segmenti come la casa, l’hobbistica e la grande distribuzione.
Il lusso – segnala Luca de Ambrosis Ortigara – ha ottimi margini ed è prevedibile che continuerà la sua espansione. L’approccio al mercato del lusso vero, con commessi e prodotti di altissima qualità, continuerà a creare valore – quello che soffre – è tutto quello che sta sotto; che patisce un livellamento dei prezzi.
Questo segmento non sembra soffrire per il calo dei consumi sul mercato nazionale anche a causa di un fenomeno sempre più sviluppato nelle grandi metropoli della moda: il turismo dello shopping. Anche gli accessori sembrano essere un segmento vitale ed in espansione.
L’accessorio – segnala Luca de Ambrosis Ortigara – ha ottimi margini di profitto, non avendo necessità di grandi spazi in quanto non ha problematiche collegate a magazzini e di disponibilità di taglie.
4) Vie del lusso senza crisi
Le vie di pregio milanesi e romane – come Corso Vercelli, via Dante, Vittorio Emanuele, via Torino, Corso Buenos Aires, via Del Corso e via Cola di Rienzo – offrono oggi interessanti opportunità in termini di spazi, anche se il mercato soffre per una serie di rigidità derivanti dalla valutazione dei canoni.
La legge che vincola – segnala Maristella Brambilla – gli adeguamenti dei valori dei canoni per 12 anni all’andamento Istat rende difficile una contrazione sostanziale. In una situazione di crisi, come quella attuale, se la legge Italiana fosse più simile a quella francese, basata su una valutazione comparata dei canoni dei “vicini di casa” a revisione triennale o più vicina a pratiche come quelle vigenti a Londra con revisioni annuali, il mercato risulterebbe più flessibile ed adatto a reagire a momenti di contrazione.
5) Sempre più distanza tra gli asset di pregio e quelli meno pregiati
Il mercato sembra aver creato una forte polarizzazione tra gli asset di pregio, che continuano a generare interesse da parte degli operatori, e gli asset meno pregiati che stanno soffrendo fortemente per la crisi.
Ne nasce una situazione in cui le vie del lusso, le migliori vie commerciali, i centri commerciali outlet e retail parks più frequentati riescono a generare interesse, mentre le zone semicentrali e periferiche registrano un sensibile minore interesse.
In questo senso la qualità – considerata in termini di ubicazione e di qualità dello spazio commerciale – sembra reggere l’impatto della crisi economica.
Emerge con chiarezza l’andamento a “doppia valle” del mercato con un’area di forte crisi concentrata per lo più nelle zone semi centrali o di minor pregio. Una tendenza confermata dalle dichiarazioni degli operatori, che segnalano per centri commerciali, outlet e retail park enormi differenze direttamente collegate alla qualità degli asset.
6) Francesi e tedeschi gli investitori più attivi nel retail italiano, americani e russi in crescita
Tutti gli operatori sono concordi nel segnalare che, al momento, l’Europa rappresenta ancora l’area di provenienza della maggior parte degli operatori. La Francia, trainata dal lusso e la Germania con le grandi catene, risultano infatti le aree di provenienza degli investitori più attivi in Italia.
Se da un lato sicuramente la comune appartenenza all’area euro rappresenta un elemento di naturale preferenza da parte degli operatori europei per il mercato Italiano, risultano in aumento gli investimenti di Oltreoceano con gli Usa in testa, seguiti seppure a distanza, da Russia, Asia e Sud America.
I tedeschi risultano essere molto attivi sul mercato italiano – segnala Luca De Ambrosis Ortigara – credo però rappresenti una novità interessante da rilevare l’ingresso sul mercato di operatori Coreani e Cinesi.
L’Italia sta riuscendo a mantenere un forte interesse per gli operatori stranieri – segnala Anna Palmieri di Cbre – i francesi per il Lusso, ma anche operatori Tedeschi o USA come Adidas e Reebok stanno compiendo importanti investimenti nel nostro mercato.
Dalle interviste effettuate con alcuni dei maggiori operatori di mercato, è emerso che i nuovi gruppi esteri attivi, o attivamente interessati ad avviare investimenti sul mercato Italiano, sono un numero tra i 30 e i 40.
7) La concorrenza di sempre più forte di Asia e Brasile
Se l’interesse per l’Italia non sembra essersi affievolito, il trend potrebbe cambiare. Infatti, gli operatori rilevano che i grandi gruppi multinazionali guardano anche ad altre aree geografiche in forte crescita, mostrando una certa insofferenza per le rigidità normative del nostro mercato e valutando con grande attenzione i costi che non sembrano al momento aver avuto un processo di “allineamento” sufficiente rispetto alle attese.
Il riposizionamento dei prezzi – segnala Burasanis di Jones Lang LaSalle- è la chiave per la ripartenza del mercato. Gli affitti devono essere allineati. Inoltre occorre rilevare che l’accesso al credito è ancora troppo difficoltoso a causa di una scarsa liquidità di mercato; ne deriva che la pipeline di sviluppo di quest’anno è bassa. C’è un rischio paese per gli investitori. Questi operatori internazionali – conclude Burasanis – cominciano a guardare con interesse ad altre aree economiche, tanto che ora i brand sviluppano prevalentemente in Asia, in parte in Brasile (ma ancora con poche insegne) o nei Paesi arabi, che sono in forte espansione. Alcuni operatori Italiani hanno effettuato con successo espansioni in Africa (Egitto, Tunisia, Algeria, Marocco e anche Libia) con buoni risultati e ora guardano con interesse a questi mercati, che progressivamente acquistano centralità nelle strategie di espansione.
8) 2014: nessun segnale di ripresa
Da rilevare che le previsioni per i prossimi 12 mesi non si discostano dai dati che si sono registrati durante l’ultimo anno. Tutti gli operatori in sostanza sono concordi nel sottolineare che, ad oggi, non ci siano segni tangibili di un cambiamento del trend.
Questo potrebbe da un lato significare che alcuni settori e alcuni asset continueranno a crescere, e che presumibilmente si allargherà e renderà più profonda quella “valle” che ha cominciato a crearsi con il 2008.
Anche per quanto riguarda i settori merceologici le previsioni degli operatori non si discostano dai trend registrati negli ultimi 12 mesi.
