TaccolaLa svendita dei palazzi pubblici ci costa 300 milioni all’anno in affitti

La svendita dei palazzi pubblici ci costa 300 milioni all’anno in affitti

Se tutto andrà come deve andare, lo scenario sarà come quello che l’Agenzia del Demanio promette per Chieti: oggi gli edifici della pubblica amministrazione sono sparsi per undici palazzi, con un costo di affitto per lo Stato di 2 milioni di euro all’anno. Al contempo c’è una caserma dismessa, non lontano dal centro, che cade a pezzi. L’idea, spiega a Linkiesta il direttore del Demanio, Roberto Reggi, è di mettere tutti gli edifici in una caserma, nel frattempo ristrutturata. «Sarà una sorta di federal building, che ci permetterà di rientrare nelle spese in «7-8 anni».

L’esempio di Chieti: l’obiettivo del Demanio è spostare tutte le funzioni pubbliche da 11 edifici a un “federal building”, l’attuale caserma

L’obiettivo che il Demanio si è dato, ha spiegato Reggi durante una delle tavole rotonde dell’iniziativa Quo Vadis Italia? dello studio legale Dla Piper, è di «ridurre del 30% gli spazi e del 50% le locazioni passive», che negli anni sono letteralmente esplose, fino ad arrivare a 915 milioni di euro sul conto dello Stato, solo per la Pa centrale. Come si arriverà? «Andando a raggiungere la concentrazione di funzione in pochi immobili pubblici – deice Reggi -, lasciando progressivamente le locazioni passive dove ancora sono insediate le Pa, e concentrando gli immobili pubblici, che vanno razionalizzati negli spazi e nei modi di utilizzo, trovando una risposta immediata alla riduzione della spesa pubblica». 

Che a questo si arrivi effettivamente è tutto da vedere. Ma di certo c’è un cambiamento di approccio ai beni pubblici. Dall’idea di vendere immobili utilizzati dal pubblico per riaffittarli a caro prezzo a risistemare il patrimonio e poi provare a venderlo sul mercato o a metterci dentro altre funzioni. Il primo approccio, denuncia Reggi, che è al Demanio da circa un anno dopo essere stato sindaco di Piacenza e sottosegretario all’Istruzione, è stato seguito negli anni passati ed è stato fallimentare. «L’operazione è stata molto negativa per il bilancio dello Stato. Allora contribuì ad abbattere il debito per 3,5 miliardi di euro, ma oggi per noi vale più di 300 milioni di euro all’anno di locazione passiva che non avevamo prima, per 18 anni. Dal punto di vista dello Stato è stato un danno». Si parla degli anni 2004 e 2005, quando furono creati Patrimonio Uno e Fip, i fondi immobiliari che hanno come scopo la vendita di immobili pubblici.

Reggi, Demanio: «vogliamo ridurre del 30% gli spazi e del 50% le locazioni passive delle amministrazioni pubbliche»

Elisabetta Spitz, attuale amministratore delegato, Invimit Sgr, un fondo di gestione di beni pubblici, non usa mezze misure per descrivere il clima di quel periodo. «Patrimonio Uno e Fip nascono non come operazioni di privatizzazione, ma come escamotage per ridurre il deficit e riportarlo entro il 3% del Pil come ci imponeva l’Europa – ha detto -. In quegli anni non c’era una chiara idea di fare una progressiva privatizzazione del patrimonio pubblico, tant’è che non c’erano neanche norme. Nascono, Patrimonio Uno e Fip, quando era appena stata emanata la legge 410/2001, in cui l’unica privatizzazione che era stata pensata era quella di cartolarizzare il patrimonio residenziale degli enti previdenziali». 

Il risultato? Un mezzo disastro, soprattutto per quanto riguarda la vendita delle caserme. «Era un obbiettivo molto miope, da realizzare entro la fine dell’anno. Questo è il motivo per cui non hanno avuto successo le operazioni di privatizzazione del patrimonio militare. Non potevano avere successo». Una delle ragioni, oltre alla fretta, è che le caserme erano in condizioni pietose e non potevano essere usate, a differenza degli immobili a uso governativo. 

Elisabetta Spitz, Invimit: «Patrimonio Uno e Fip nascono non come operazioni di privatizzazione, ma come escamotage per ridurre il deficit»

Oggi, dice Elisabetta Spitz, «c‘è una diversa consapevolezza, sia per quanto riguarda gli immobili in uso alle amministrazioni centrali che per le aree immobiliari. È un processo più articolato: prima si pensa a una riorganizzazione del settore pubblico e a un utilizzo diverso anche del patrimonio pubblico anche a fini istituzionali e su quello si costruisce programma ampio di privatizzazione del patrimonio che può non risultare utile o che può essere utilizzato in maniera diversa». In quest’ottica si inquadra il programma di ristrutturazione di 15 caserme militari. Sette di queste, aggiunge a Linkiesta, sono già state rigenerate, le altre «andranno a chiudere entro il 2016». 

Per capire quanto sia complicata la dismissione degli immobili pubblici, basta pensare che nessuno sa quanto valgano. O meglio, per il patrimonio pubblico in uso governativo dei dati ci sono: stiamo parlando di 47mila beni gestiti dall’Agenzia del Demanio, che hanno un valore di di libro di circa 60 miliardi di euro. Se si considerano anche i beni di enti pubblici partecipati dallo Stato e di tutti gli enti territoriali si arriva a 550mila edifici, il cui valore è solo stimabile, in circa «3-400 miliardi di euro», dice Reggi. «Se domani trovassimo un soggetto unico che comprasse in blocco per 300 miliardi, verrebbe una spesa corrente di 15 miliardi all’anno, ipotizzando un 5% per le locazioni», aggiunge.

Nessuno sa quanto valgano tutti gli immobili pubblici: secondo una stima 3-400 miliardi di euro

Anche considerando il solo patrimonio dello Stato, ben poco è vendibile. «L’80% è in uso governativo – spiega Reggi -, il 10% è storico-artistico e vincolato, il 5% è di università e altre funzioni pubbliche. Solo il 5% in valore è disponibile per le dismissioni. È un patrimonio distribuito, diffuso, parcellizzato, con valori del singolo bene bassissimi, quando va bene siamo in classe G. Sono beni che vanno completamente rigenerati, prima di essere messi sul mercato. È da lì che nasce la strategia, l’operazione di valorizzazione di Invimit e Cassa Depositi e Prestiti». 

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MESSAGGIO PROMOZIONALE

Cassa Depositi e Prestiti, in particolare, riceve i beni in condizioni migliori, allo scopo di metterli sul mercato. È un’operazione che è incominciata lo scorso luglio e ha avuto finora un successo parziale. «Siamo partiti dando a un advisor tutto il nostro portafoglio, pari a 2 miliardi di euro, compresa un’operazione con Telecom Italia, e siamo andati via con selezioni successive – ha detto Giovanni Paviera, head of real estate di Cassa Depositi e Prestiti -. Siamo partiti con un patrimonio di 700 milioni di euro sparso in tutta l’Italia. Alla fine abbiamo messo sul mercato un portafoglio da 125 milioni di euro esclusivamente a Milano. Quello che gli investitori ci avevano trasmesso che vendere immobili residenziali e di uffici da trasformare era compatibile solo con una location che fosse liquida, conosciuta e con una forza dal punto di vista economico». La cordata che alla fine si è aggiudicata la gara vede al suo interno Beni Stabili, Borio Mangiarotti di Claudio De Albertis e l’investitore internazionale Gruppo Barte. Altri fondi presenti all’evento, come l’americano Cerberus – che ha investito 400 milioni di euro tra Fip e Patrimonio Uno – hanno detto che l’interesse degli investitori esteri verso l’Italia in questo momento è alto, anche se una risalita dei prezzi potrebbe ridurre l’appetito.

Cassa Depositi e Prestiti ha cominciato a vendere gli immobili migliori: ma solo a Milano, per 125 milioni di euro

Andare fuori Milano è quindi la scommessa, tutt’altro che facile in un mercato immobiliare ancora tramortito, per i prossimi anni. «Continueremo su questa direzione, abbiamo altri progetti in pipeline, non solo su Milano – ha aggiunto Paviera -. Abbiamo anche progetti di grande dimensione. Pensiamo di andare a cercare dei partner. La nostra strategia è di gestire noi i rischi che siamo in grado di gestire meglio degli altri e in primis quello urbanistico». 

Guardare fuori da Milano e dalle grandi città è anche l’invito che è arrivato da Alessandro Cattaneo, ex sindaco di Pavia e oggi presidente della Fondazione Patrimonio Comune. «Ai fondi immobiliari dico: “fate uno sforzo, venite in periferia”. Ma i sindaci devono capire che non possono vendere solo singoli appartamenti: in quel caso è ovvio che le aste rimangono deserte. Devono presentare una visione di quello che sarà la città negli anni futuri, è questo l’approccio che gli investitori vogliono vedere». 

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