TaccolaMutui, la trappola sarà nelle surroghe

Per chi cambia il mutuo a condizioni vantaggiose il rischio è di ritrovarsi, se la legge passerà, la clausola che permette alle banche di vendere le case dopo sette rate non pagate, senza passare dal giudice. Il notaio Di Marco, Federnotai: “A rischio una bolla immobiliare come negli Usa nel 2008”

Sono state uno dei pochi sollievi per i consumatori italiani negli ultimi anni. Ora rischiano di essere l’ennesimo tranello ai loro danni. Sono le surroghe dei mutui: nuovi contratti, a condizioni migliori per i debitori, offerti dalle banche per sottrarre i clienti alla concorrenza. Il tutto reso possibile dal decreto Bersani del 2007 e dall’abbassamento dei tassi di interesse della Bce. Per chi aveva sottoscritto i mutui anni prima, una surroga ha significato vedersi abbassare le rate mensili anche di 100 euro o più. Un bonus come quello degli “80 euro” in salsa bancaria, conveniente soprattutto per chi è nella fase iniziale del mutuo, quando si ripagano tanti interessi e poco capitale.

Tutto questo sarà ancora possibile, dato che i tassi non si stanno rialzando. Tuttavia nel passaggio i clienti potrebbero ritrovarsi la nuova clausola indigesta prevista dall’atto del governo numero 256, che dovrebbe trasformarsi in decreto legislativo una volta finita la discussione (non vincolante) nella Commissione Finanze della Camera. La clausola, per essere chiari, è quella che prevede che dopo sette rate del mutuo non pagato le banche non solo possano avviare una procedura esecutiva che porti dopo anni alla vendita di una casa all’asta; ma possano vendere direttamente gli immobili, una volta individuato il suo valore da un perito scelto dalle stesse banche e dal consumatore-debitore. Serve un accordo tra cliente e banca, ma la forza contrattuale tra le due parti sarebbe sproporzionata. «È uno scenario certamente possibile, perché ogni surroga prevede la stipulazione di un nuovo mutuo, che vive di una propria disciplina», dice Carmelo Di Marco, notaio a Pavia e presidente di Federnotai. «Le condizioni temporali e di trattamento economico possono essere totalmente diverse dal contratto precedente – aggiunge -. E naturalmente possono inserite delle clausole come quelle di cui si sta discutendo alla Camera in questi giorni». La trappola delle surroghe, peraltro, varrebbe anche se il testo fosse modificato – come anticipato dalla maggioranza il 2 marzo – escludendo in modo esplicito la retroattività.

La trappola delle surroghe varrebbe anche se il testo dell’atto di governo 256 fosse modificato, escludendo in modo esplicito la retroattività

Allarme sociale

Non si tratta certamente di casi sporadici: nei primi 11 mesi del 2015, ha scritto l’Abi (Associazione bancaria italiana) nel suo ultimo rapporto mensile, l’incidenza delle surroghe sul totale dei nuovi finanziamenti è stata pari al 32,4 per cento. Vale a dire che sono state le rinegoziazioni a spingere l’incremento delle nuove erogazioni di mutui per le case del 97,4 per cento.

Anche se il costo di trasferimento è limitato a 35 euro, non si tratta mai di regali. Per strappare i clienti alle altre banche e «offrire loro condizioni che normalmente non offrirebbe ai propri clienti», spiega Di Marco, le banche attaccano servizi accessori: l’apertura di un conto corrente con la banca e il contestuale accredito dello stipendio, spese amministrative periodiche, la stipula di un’assicurazione. Ma se il decreto legislativo che discende dall’atto del governo 256 dovesse passare, si parlerebbe di condizioni ben più pesanti. «L’allarme sociale è giustificato», commenta il notaio Di Marco. «Rispetto all’attuale procedura esecutiva, ci sarebbe un’accelerazione dei tempi che porrebbe le banche in condizioni di vantaggio». Il vantaggio sarebbe in primo luogo nei confronti delle famiglie indebitate, che finora hanno potuto contare su un cuscinetto di alcuni anni tra l’inizio della procedura, la sentenza, la vendita e il successivo eventuale sfratto. Inoltre in molti casi hanno potuto ricomprarsi la casa, prima dell’asta o all’asta, magari con l’aiuto di parenti e amici. «I debitori dovrebbero essere tutelati più che in passato», perché se passasse la legge, «in caso di inadempienza sarebbe la banca a diventare arbitro della vendita, e non più il proprietario della casa». Ma il meccanismo porrebbe la banca in vantaggio anche su altri creditori, come altre banche, e questo potrebbe portare a contenziosi tra gli istituti di credito.

«L’allarme sociale è giustificato. Rispetto all’attuale procedura esecutiva, ci sarebbe un’accelerazione dei tempi che porrebbe le banche in condizioni di vantaggio»


Carmelo Di Marco, presidente di Federnotai

Il rischio di una bolla immobiliare

Non bastasse questo, ci sono anche dei rischi di mercato, e Di Marco non esita a evocare l’immagine di una bolla immobiliare e del relativo contagio a tutta l’economia. «Il rischio è che la banca non cerchi le migliori condizioni di mercato, ma solo una somma che le permetta di recuperare il credito, soprattutto se la parte residua è bassa». E questo «è preoccupante per il sistema», perché si creerebbe un «effetto di deprezzamento del valore iniziale degli immobili». Questo avviene già con le procedure esecutive, ma con le nuove regole il meccanismo potrebbe accelerare, soprattutto in alcune zone in cui è difficile vendere. «Il meccanismo non è dissimile da quello che è successo nel 2008 e 2009 negli Stati Uniti». In Italia, ha calcolato nel 2013 l’Abi assieme al notariato, il patrimonio immobiliare privato vale cinque volte il Pil e le tutele («anche grazie al lavoro dei notai») hanno contribuito a far tenere, relativamente, il valore delle case e in definitiva «ha permesso al nostro Paese di resistere all’impatto della crisi meglio di altri. Per questo tutte le misure che creano incertezza, relativamente al tema delle case, vanno evitate».

Nei primi 11 mesi del 2015 l’incidenza delle surroghe sul totale dei nuovi finanziamenti è stata pari al 32,4 per cento. Vale a dire che sono state le rinegoziazioni a spingere l’incremento delle nuove erogazioni di mutui

Gli effetti varieranno anche in base a come sarà il testo definitivo della legge, che recepisce la Direttiva Ue 17 del 2014. Delle modifiche sono state annunciate dalla maggioranza il 2 marzo, sia per escludere la retroattività, sia per prevedere archi temporali più lunghi, rispetto al semplice mancato pagamento di sette rate. «Stiamo ad attendere, ma non accetteremo una mediazione sciocca», commenta il presidente di Confedercontribuenti, Carmelo Finocchiaro. «La legge deve essere cassata. Al limite deve essere un atto volontario, con la presenza obbligatoria di un’associazione di consumatori o di un altro rappresentante di un’associazione di tutela di un interesse diffuso».

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