La novità del 2020Mutui prima casa: cosa cambia con il nuovo decreto fiscale

Stop al pignoramento e rinegoziazione del mutuo sono al centro della legge che cambia le regole dei finanziamenti. Una misura rivolta a coloro che sono in difficoltà con il pagamento delle rate

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Buone notizie per i mutuatari in questo inizio anno: oltre ai vantaggi offerti dai bassi tassi di interesse, anche dal punto di vista normativo sono arrivate novità positive. Parliamo del nuovo decreto fiscale che rivede le condizioni relative al pignoramento della casa e alla rinegoziazione del mutuo. Una notizia settoriale, ma che comunque costituisce una garanzia per l’intera categoria dei mutuatari. Vediamo perché.

Nella sostanza, per chi si trova in difficoltà nel corso del pagamento del mutuo per la prima casa, è sospeso il pignoramento dell’abitazione. Ciò significa che, invece di mettere la casa all’asta, al mutuatario è concessa una “seconda chance” per continuare a pagare il mutuo, rinegoziando la propria rata mensile. Ma ci sono alcune condizioni fondamentali. Linkiesta ne ha parlato con Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline. «Quella introdotta con il decreto fiscale è una novità che non è di poco conto. Si rivolge ai casi di pignoramento dell’immobile, ovvero dei mutui che entrano in sofferenza, posta l’incapacità del debitore di pagare regolarmente le rate, difficoltà che nel lungo termine portano al pignoramento e vendita all’asta. Va detto che il decreto fiscale riguarda l’acquisto della prima casa, e quindi costituisce una tutela specifica per le abitazioni effettive, qualora si fosse già attivato un processo di pignoramento».

Per i pignoramenti arrivati tra il 2010 e il giugno 2019, arriva dunque l’opportunità di bloccarli chiedendo la rinegoziazione del mutuo. «In pratica si sospende la procedura e si dà alla persona una possibilità di risolvere la situazione», spiega Anedda. Ma bisogna fare attenzione perché questo di per sé non risolve i problemi: «si fa una proposta di rinegoziazione che deve essere accettata dalla banca, e comunque il debitore si impegna a restituire i soldi, completi di interessi». Come spesso capita, però, se si è in difficoltà, lo si potrebbe essere a prescindere dall’entità della rata del mutuo. «Si potrebbe magari arrivare ad una rata più gestibile, ma dipende dalla condizione in cui versa il debitore», dice l’esperto.

In più, ci sono anche una serie di vincoli: primo fra tutti il fatto che il mutuatario risieda ancora nella casa. Secondariamente, il mutuo deve essere stato emesso da una banca e, terzo requisito, il finanziamento deve essere stato almeno rimborsato per il 10% del suo importo. La cifra, inoltre, non può superare i 250mila euro, «che comunque non è un mutuo da poco», spiega Anedda. La rinegoziazione, poi, deve riguardare l’intero capitale residuo, con un orizzonte massimo di 30 anni. Ma soprattutto, «bisogna mettere in conto che la richiesta potrebbe anche essere respinta dalla banca». Tutto dipende dalla posizione del debitore.

L’ulteriore elemento positivo è il fatto che, qualora venga respinta la domanda, c’è il diritto di ricorso ai parenti fino al terzo grado. In altre parole, spiega l’esperto, si allarga il vantaggio di applicabilità della rinegoziazione: in questo caso, i requisiti sono gli stessi anche per il parente. Nel caso in cui si dovesse percorrere questa strada, poi, la particolarità prevista dal decreto fiscale è che qualora la banca accetti la rinegoziazione del parente, il parente diventa proprietario dell’immobile, essendo garante, anche se il debitore originario mantiene il diritto di abitare nella casa per cinque anni. Al termine del periodo, se il debitore originario è riuscito a restituire al parente il denaro prestato, può eventualmente ridiventare titolare dell’immobile, così come del residuo del mutuo. Ma l’esperto mette in guardia: «se una persona è in difficoltà nel lungo periodo, questo però difficilmente potrebbe realizzarsi. E poi la banca dovrebbe accettare il ritorno del mutuatario originario».

Va detto del resto che «il pignoramento puro e semplice non avviene mai, però è sempre un’opzione, se anche il parente non fosse in grado di far fronte all’intero debito», prosegue Anedda. In quel caso, si riattiverebbe la procedura di recupero crediti da parte della banca, l’avvio del pignoramento, e la conseguente vendita all’asta. Si tratta di una pratica che potrebbe avvenire di frequente? Secondo Anedda, più che altro è una scelta che riflette lo spirito del tempo: «Anche adesso nel mercato dei mutui i genitori agiscono spesso da garanti per aiutare i figli ad ottenere il mutuo. Qui si è voluto dare una possibilità specifica in relazione a situazioni che già di per sé prendono una piega negativa, ma dando la possibilità di aggiustarle. Il pignoramento è l’eventualità peggiore, soprattutto psicologicamente, ma anche economicamente, perché quando si finisce a vendere all’asta il ricavato non riflette quasi mai il valore effettivo dell’immobile, per quanto queste operazioni siano più facili e accessibili a tanti».

Con queste nuove norme, quindi, bisognerebbe mettere le persone nelle condizioni di affrontare il mutuo con più serenità. «Vedremo man mano quanto potrebbe impattare e se riuscirà a incidere positivamente. Bisognerebbe capire quanto le situazioni di sofferenza siano recuperabili, anche con norme di questo tipo. A volte la difficoltà è strutturale, per cui non è detto che si riesca a sfruttare questa agevolazione. Nel complesso, però, rimane una buona norma, che va accolta con favore».

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