23 Gennaio Gen 2012 1906 23 gennaio 2012

È il mattone la grande incognita delle banche italiane

È il mattone la grande incognita delle banche italiane

Santagiulia 0

Il mattone è il segreto di pulcinella delle banche italiane. Oggi il mercato immobiliare è congelato, tanto le domande quanto le richieste evase di nuovi mutui sono nuovamente in contrazione, dopo una prima parte del 2011 in cui si era palesato un timido segnale di ripresa dall’annus horribilis 2010. 

Nella seconda parte dell’anno scorso, però, le ondate di vendite sui titoli bancari esposti al debito pubblico italiano, con il peggiorare della situazione greca, hanno ridotto liquidità e margini, ma nella necessaria pulizia di bilancio che gli istituti stanno conducendo in ottica Basilea III la questione rimane irrisolta. Non esistono dati certi sui crediti dubbi legati all’esposizione immobiliare degli istituti di credito, per una ragione di natura contabile: finché il costruttore paga le rate, la banca può mantenere la posizione in bonis, anche se il cantiere si è fermato o il complesso residenziale è rimasto invenduto.

Una regola che consente quindi di non classificare alla voce “incagli” i mutui che hanno un sottostante – sia un complesso residenziale o un’area commerciale – il cui valore reale è sceso nel tempo rispetto alla perizia condotta per stimare la garanzia ipotecaria, che quindi ne copre una percentuale inferiore. Al contrario, la legge obbliga le banche a segnalare i crediti non più recuperabili, le “sofferenze”, alla Centrale rischi di Bankitalia, che li rileva nel consueto Bollettino statistico trimestrale. Dal primo gennaio, con la fine della deroga italiana sui crediti sconfinati (quando il debitore è inadempiente), la cui segnalazione va fatta oggi dopo 90 giorni e non più 180, e con l’innalzamento dei requisiti patrimoniali a loro copertura, potrebbero emergere ulteriori situazioni di difficoltà.

Ieri sera il Financial Times lanciava l’allarme: se il Parlamento europeo vidimerà la direttiva Crd IV, la legge quadro che introduce le regole di Basilea III nell’ordinamento comunitario, la percentuale di copertura delle banche inglesi dovrà essere innalzata del 15-20 per cento. Con un inevitabile aumento dei pignoramenti.

Per capire gli effetti della misura in Italia bisognerà attendere le prossime trimestrali, ma secondo i calcoli diffusi a fine dicembre da via Nazionale sarà irrisorio: le esposizioni deteriorate rappresentano lo 0,6% del totale dei finanziamenti, mentre quelli scaduti da oltre 180 giorni lo 0,4 per cento. «In base alle relazioni consolidate dei primi cinque gruppi bancari italiani, nello scorso giugno i crediti deteriorati mostravano un rallentamento, al 4,4 per cento, dal 7,3 del giugno 2010. Al netto delle rettifiche di valore, essi sono rimasti stabili al 60 per cento del patrimonio di vigilanza» scriveva Bankitalia nell’ultimo Rapporto sulla Stabilità Finanziaria, datato novembre 2011, pur notando: «Per i crediti in sofferenza, il tasso di copertura (ossia il rapporto tra le rettifiche e l’ammontare lordo delle sofferenze) era pari al 57,9 per cento, cinque punti percentuali al di sotto del valore medio registrato nel triennio 2006-08; si stima che per riportare il tasso di copertura sui livelli pre-crisi sarebbero necessari ulteriori accantonamenti per circa 4 miliardi (lo 0,3 per cento delle esposizioni creditizie)». Sofferenze che salgono a 102 miliardi di euro al 30 settembre scorso, mentre per tutto il 2011 gli sconfinamenti sono rimasti stabili intorno a 15 miliardi di euro, ma è realisticamente ipotizzabile una loro crescita del 15% nei primi tre mesi del 2012, per effetto della riduzione a 90 giorni della soglia di segnalazione.

Confronto tra le sofferenze e gli sconfinamenti dal 2008 a oggi (Fonte: elaborazione Linker dati Bankitalia)

«Per il mercato immobiliare l’anno peggiore è stato il 2010: molte aziende sono saltate e molti cantieri sono chiusi. Nel 2011 chi è riuscito a ottenere la ristrutturazione del debito prima della nuova crisi di quest’estate è riuscito a lavorare e vendere, tanto che nella prima metà dell’anno scorso mercato è migliorato» spiega a Linkiesta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Nella seconda metà del 2011», prosegue l’esperto, «le banche hanno diminuito il credito a tutti, e si sono generate delle situazioni difficili che hanno portato a tre sbocchi: il fallimento, la ristrutturazione del debito e la creazione di fondi immobiliari specializzati». Per Breglia è molto difficile rivedere una nuova Santa Giulia, soprattutto nell’edilizia non residenziale, dove «al netto dei progetti morti nel 2010, quelli che si sono ripresi o che sono iniziati erano già precollocati: nel non residenziale si costruisce solo se c’è già un compratore o un investitore, nessuno fa più operazioni a rischio».

Nell’ultima analisi congiunturale dell’Ance, l’associazione dei costruttori, riferita a dicembre 2011, si legge che il credit crunch non ha risparmiato il mattone: «I mutui alle imprese per investimenti in edilizia residenziale sono diminuiti, nei primi sei mesi del 2011, del 16% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con un preoccupante inasprimento nel secondo trimestre (-19,5%, dopo il -11,5% del primo trimestre 2011)», mentre per l’edilizia non residenziale la cifra scende al 12,4% (primo semestre 2011 su primo semestre 2010). 

Con la riduzione della soglia di tolleranza degli sconfinamenti, il peggioramento delle compravendite (-29,6% tra il 2007 e il 2010 secondo l’Ance), e la recessione (-2,2% Pil italiano nel 2012 secondo il Fondo monetario internazionale) gli istituti di credito si troveranno in bilancio altri attivi da svalutare. In caso di esecuzione giudiziaria dell’ipoteca i tempi sono biblici, e si ottiene al massimo la metà del valore originario, mentre le società di recupero crediti accettano anche il 60% del valore iniziale dei mutui incagliati. Ergo: la banca perde il 40% dell’investimento iniziale, ma se è tenuto artificialmente in bonis il mercato non se ne accorge.

Twitter:@antoniovanuzzo
 

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