La Cina non sa più come frenare la bolla del mattone

Gli squilibri abitativi del Dragone

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4 Novembre Nov 2013 1730 04 novembre 2013 4 Novembre 2013 - 17:30
WebSim News

Sono anni che se ne parla, ma finora non era successo quasi nulla di significativo. Ora il vento è cambiato. Sono tanti i policymaker cinesi che continuano a ripetere che non esiste alcuna bolla immobiliare in Cina. Lo affermano come un mantra. Tuttavia, la paura esiste. Chi è stato in una metropoli cinese sa l’effetto disturbante nel vedere quelle case-alveare vuote. Tutte uguali, tutte così impersonali da far paura. È però arrivato il momento di fare qualcosa. Troppi sono i rischi nel lasciare quelle abitazioni senza un inquilino. A tal punto che in alcune città, come Pechino, le autorità stanno iniziando a offrire case a prezzi calmierati con l’obiettivo di riempire gli enormi grattacieli che ancora oggi spuntano come funghi, modificando il panorama delle città. Nel frattempo, però, i prezzi delle abitazioni continuano a crescere. Analogamente, sale anche il volume del mutui erogati, che il prossimo anno potrebbe superare i 2.000 miliardi di dollari. Un circolo vizioso che potrebbe presto saltare.

Ci sono distorsioni che sono difficili da fermare. Una di queste è l’aumento dei prezzi delle abitazioni. Da una dozzina di anni il Milken Institute ha monitorato questo fenomeno. I dati sono significativi. Prendendo in esempio la provincia di Beijing, i prezzi sono cresciuti del 31,7% nel periodo 2004-2007 e del 23,3% nel periodo 2007-2010. Nell’intervallo fra 2010 e 2012 il calo, brusco: -12,5 per cento. Poi, nell’anno in corso, tutto è ricominciato. I prezzi a Pechino sono comunque in aumento, anche se con una tendenza inferiore rispetto al resto della Cina. La provincia dove non ci conoscono freni, ma anzi c’è un incremento oltre il 20% da quasi dieci anni, è lo Jiangxi. Ma si può dire lo stesso del Sichuan, più noto per il terrificante terremoto di alcuni anni fa che per la bolla immobiliare. Oppure si possono guardar i prezzi del Fujian, in cui negli ultimi nove anni non si è mai scesi sotto quota 16% anno su anno. In alcune regioni, come quella nordoccidentale dello Shaanxi, negli ultimi tre anni i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 40% annuo. Cifre che, secondo il Milken Institute, sono «completamente fuori controllo».

Il problema è che queste case non si vendono. A giugno 2013 le abitazioni invendute sono 40 milioni, con una prevalenza per il nord della Cina. Lo ha affermato la Pboc in un rapporto sul mercato immobiliare interno. Tuttavia, secondo le stime di HSBC, ci sono circa 53 milioni di case senza padrone. Colpa di una politica di espansione immobiliare che non ha tenuto conto dell’andamento dei prezzi, sottolinea la banca anglo asiatica. «Sono aumentati troppo velocemente e ci sono state troppe agevolazioni alla costruzione di immobili negli ultimi dieci anni», scrive HSBC. L’incremento dei prestiti per costruzioni, spiega la banca, è stato del 255% nel periodo 2002-2012 rispetto al decennio precedente.

Non solo sono aumentati i finanziamenti agevolati alle imprese edili. Sono cresciuti anche i mutui. Se ci sono nuove case, queste devono essere vendute. Secondo i dati della Popular Bank of China si è raggiunto il picco storico nella prima metà dell’anno in corso. L’intero ammontare dei mutui cinesi è di 1.500 miliardi di dollari. L’aumento tendenziale è del 21%, ma diventa del 78% si invece di far riferimento all’anno precedente si fa il paragone con il 2011. Nello stesso intervallo temporale, i nuovi mutui hanno registrato una variazione tendenziale del 179%, fino a toccare quota 157 miliardi di dollari. E le cifre sono destinate a crescere ancora. La banca aglo-asiatica Standard Chartered ha messo in guardia i policymaker cinesi diverse volte negli ultimi mesi. L’ultimo monito è giunto lunedì scorso: «L’offerta di mutui (relativamente a basso costo, ndr) è destinata ad aumentare ancora, al fine di collocare i nuovi appartamenti esistenti. Prevediamo che entro la prima metà del 2014 il volume complessivo di questo mercato possa toccare quota 2.000 miliardi di dollari». Non è un caso che, sempre secondo ciò che riporta la Pboc, nel periodo fra luglio e settembre dell’anno in corso i finanziamenti in questo settore siano aumentati ancora. Nello specifico, nel terzo trimestre 2013 sono stati erogati quasi 99 miliardi di dollari, cioè il 44% in più del terzo trimestre dell’anno scorso.

Di fronte allo scenario attuale, è facile capire quali siano i rischi. L’eventuale scoppio di una bolla potrebbe destabilizzare il sistema bancario del Paese. Già ora le banche cinesi di entità medio-piccola stanno soffrendo. Dopo aver finanziato, e in alcuni casi foraggiato con abbondanza, le imprese edili del Paese, ora si ritrovano con milioni di unità abitative invendute. Come successe negli Stati Uniti con i mutui subprime, questi immobili sono già un peso, in quanto costano. Costa mantenerli, costa la loro presenza nel portafoglio degli istituti di credito, costa non riuscire a venderli. E la troppa liquidità rischia di essere più dannosa che benefica, come hanno dimostrato i sussulti sul mercato interbancario rilevati nello scorso luglio

L’altro grande rischio è legato ai mutui. Anche in questo caso, il paragone con gli Stati Uniti è quello che più calza a pennello. Più vengono concessi mutui a basso costo e senza adeguate garanzie, più cresce il rischio che chi ha ottenuto il finanziamento sia insolvente. E il governo cinese sta aiutando la popolazione a comprare case. Ma non ci sta pensando solo il governo. Secondo la Pboc il tasso d’interesse di riferimento per un mutuo è del 7 per cento. Ma Bank of China, China Construction Bank, Agricultural Bank of China, China Merchants Bank e Bank of Beijing stanno applicando dal 2012 uno sconto del 10%, al fine di agevolare il collocamento delle case. Fin qui, ovviamente, per i mutui denominati nella valuta locale, il renminbi. Tuttavia, proprio HSBC ha iniziato a offrire dal 2011 mutui denominati in dollari statunitensi. Il tasso d’interesse applicato? Il 4 per cento. Non bisogna quindi stupirsi che siano stati in molti ad aver deciso di scegliere la più grande banca del mondo, HSBC appunto, per coronare il sogno di una vita, quello di una casa di proprietà. Spingere troppo sull’acceleratore, tuttavia, può causare dei problemi. Cosa succederà infatti se e quando inizierà una girandola di insolvenze, fenomeno di cui la Pboc è intimorita?

C’è di peggio. Si tratta di una pratica comune negli Stati Uniti, ovvero i reverse mortgage, che in Italia prendono il nome di prestiti vitalizi ipotecari. Funzionano in modo effimero. I soggetti con 62 anni o più - questa è la prassi Usa - possono ottenere denaro per l’intero valore dell’abitazione che possiedono, o sui cui hanno un mutuo. Il rimborso, compreso degli interessi, non sarà un compito di chi ha ottenuto il prestito, ma degli eredi. In altre parole, un prestito finché morte non vi separi. Una pratica rischiosa, specie perché chi utilizza questo genere di soluzioni ha una scarsa liquidità. In caso di prematura morte del contraente, l’erede potrebbe non essere in grado di ripagare il debito e ritrovarsi senza l’abitazione, che tornerebbe in mano alla società finanziaria che ha rilasciato il prestito. I reverse mortgage, sebbene non siano legali in Cina, sono aggirabili facilmente. Lo ha ricordato in un discusso report dello scorso maggio la casa d’affari statunitense Jefferies. E le autorità hanno chiuso un occhio volentieri, al fine di vendere il più possibile di abitazioni. Per la serie, tutto fa brodo. Poco importa se ci sono diversi squilibri, notati da Jefferies, come il fatto che diverse società finanziarie rilascino prestiti di questo genere a soggetto che utilizzano la liquidità per pagare le rate del mutuo. Ma, anche in questo caso, cosa succederà quando cadranno i veli sull’ultimo marchingegno contabile cinese? È probabile che le abitazioni tornino in pancia alle finanziarie che hanno erogato i reverse mortgage. Un circolo infinito.

Infine, l’ultimo problema. La Cina, proprio come l’intero universo finanziario, ha ottenuto diversi benefici dalle politiche monetarie espansive della Federal Reserve, la banca centrale statunitense. Tramite il Quantitative Easing (QE) sono stati erogati miliardi su miliardi nel tentativo di porre un rimedio al mondo post-Lehman Brothers. Una volta che sarà assottigliato (in termine tecnico, tapering) il volume degli acquisti mensili - ora a quota 85 miliardi di dollari - di Treasury e Mortgage-backed security (Mbs) da parte della Fed quale sarà l’effetto sui mercati nessuno lo sa. L’unica raccomandazione possibile, sentita tanto dal Fondo monetario internazionale quanto dalle altre banche centrali mondiali, è che il tapering dovrà essere graduale per non impattare sugli equilibri finanziari globali.

L’obiettivo delle autorità cinesi è quello di stabilizzare un mercato, quello immobiliare, che non sembra ancora aver toccato il proprio personale abisso. Anzi. I prezzi delle case in agosto, come ha riportato la Pboc, sono cresciuti ancora in 69 città metropolitane sulle 70 monitorate. In particolare, a Shanghai sono necessari cifre ingenti per un appartamento medio. Secondo Standard Chartered circa 45 volte il salario medio in Shanghai, che è di circa 20.000 renminbi, più o meno 3.300 dollari statunitensi. Vale a dire che una casa di media metratura in una delle maggiori città cinesi costa quasi 150.000 dollari. E i prezzi stanno aumentando ancora.

Ci sono i presupposti per una bolla? A occhio sì, specie considerando la quantità di immobili invenduti e le pratiche di vendita degli stessi. Le autorità cinesi tuttavia minimizzano il fenomeno, riconducendolo a una semplice fase congiunturale. La vera prova del nove sarà una volta che la Fed avvierà l’assottigliamento del QE, probabilmente nel primo trimestre del prossimo anno. Sarà l’occasione per testare la solidità del mercato immobiliare cinese, che troppo è stato beneficiato dal QE nonostante gli squilibri interni. Due anni fa, uno dei decani della finanza, Jim Rogers, disse una frase che fra qualche mese potrebbe risultare profetica: «La crescita del Pil cinese non può basarsi solo su case vuote». E il tentativo di Pechino di riempirle a ogni costo potrebbe essere ancora più dannoso che lasciarle vuote.  

fabrizio.goria@linkiesta.it

Twitter: @FGoria

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