Mutui, perché conviene fare sempre una pre-perizia sulla casa

È poco utilizzata, ma davvero utile per avere un parere imparziale su quanto vale l’immobile che si vuole acquistare. E un asso nella manica in fase di contrattazione

Casa Linkiesta

(Flickr/Maurizio Pesce)

19 Giugno Giu 2018 1450 19 giugno 2018 19 Giugno 2018 - 14:50
WebSim News

Vi è mai capitato, nel momento in cui cercavate casa, di vedervi proporre un prezzo molto più alto rispetto a quanto vi sarebbe sembrato ragionevole? In casi come questo, se siete davvero interessati all’acquisto, per avere un’idea più precisa di quanto vale l’appartamento che sognate potrebbe essere molto utile farvi fare una pre-perizia immobiliare.

Partiamo dalle basi: una perizia è una valutazione effettuata a pagamento da parte di un esperto su quello che è il valore di un immobile. Per farlo vengono quindi valutati fattori come l’anzianità dell’immobile, le condizioni degli impianti, eventuali ristrutturazioni recenti, lo stato abitativo e così via. Solitamente, se per l’acquisto si è intenzionati ad accendere un mutuo, la banca commissiona la perizia dell’immobile di default ai suoi periti: il calcolo del valore della casa, infatti, insieme ad altri fattori come l’importo di mutuo richiesto e la situazione finanziaria del cliente, serve all’istituto per valutare la finanziabilità dell’operazione che le si richiede.

Una pre-perizia, poi, funziona allo stesso modo, ma può essere usata a prescindere dal contesto del mutuo (e quindi della banca) come metodo per valutare se il valore di compravendita proposto dal privato o dall’agenzia immobiliare sia allineato alle caratteristiche dell’immobile. Quando il prezzo richiesto lascia perplessi, perché magari è troppo elevato, la pre-perizia può essere utile per avere un parere terzo e imparziale sia rispetto alla proposta del venditore o dell’agenzia immobiliare, sia verso la perizia effettuata dal perito della banca, che potrebbe tendere ad essere più “conservativo” nella propria valutazione rispetto ad altri. La perizia, quindi, è una carta vincente da giocare perché consente di avere delle garanzie in più: valutando l’immobile nella sua interezza (non solo il valore dell’appartamento in sé, ma anche di tutto lo stabile), aiuta a identificare le spese a cui si potrebbe andare incontro (ad esempio le spese condominiali o quelle di ristrutturazione) e a tutelarsi quindi da eventuali rischi. Non solo: nel momento in cui si contratta con il venditore, avere in mano una perizia può essere un asso nella manica per dimostrare che il prezzo di vendita è oggettivamente troppo alto e non rispecchia il valore reale della casa.

Nel momento in cui si contratta con il venditore, avere in mano una perizia può essere un asso nella manica per dimostrare che il prezzo di vendita è oggettivamente troppo alto e non rispecchia il valore reale della casa

Il problema è che la pre-perizia non viene più di tanto utilizzata dagli acquirenti. «La pratica è abbastanza rara, ci si affida soprattutto alla trattativa commerciale, e poi al di là dello strappare degli sconti o del fare due valutazioni in croce sui lavori da fare, di solito non si va», spiega a Linkiesta Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline, piattaforma online di comparazione di mutui. L’unica perizia con la quale di solito ci si confronta, qualora si debba richiedere un mutuo, è quella della banca, che, come dicevamo, viene svolta in ogni caso e che costituirà alla fine un indicatore fondamentale da cui partire per individuare l’importo del mutuo. Ma considerando che, a parità di cifra, si potrebbero trovare proposte molto diverse tra loro in termini di qualità e completezza delle finiture e dei servizi dell’immobile, vale la pena di richiedere una valutazione approfondita attraverso il lavoro del perito, per capire dove è meglio investire il proprio denaro.

Posto che per immobili particolari e più rari, vuoi per posizione, per metrature, per comodità o altro, si possa essere disposti a pagare cifre più alte come acquirenti, bisogna comunque ricordare che la banca calcola l’importo del mutuo sulla base del valore stimato dalla perizia: visto che di solito è più probabile che il valore dell’offerta sia maggiore rispetto a quello individuato tramite la valutazione tecnica, a quel punto la perizia può essere la leva per convincere il venditore ad abbassare un po’ il prezzo in fase di trattativa, anche perché «molti venditori e proprietari non vogliono rendersi conto che alcuni prezzi non sono più raggiungibili», osserva Anedda.

Diverso, e molto più raro, è invece il caso in cui il valore emerso dalla perizia dovesse dimostrarsi molto più alto rispetto al prezzo di vendita proposto. Questo può succedere, ad esempio, se il proprietario ha fretta di vendere, anche se «il mercato oggi è abbastanza efficiente da far riuscire a vendere in tempi abbastanza brevi, a un prezzo magari un po’ minore, ma non proprio da svendita», puntualizza l’esperto. L’altra alternativa è che un prezzo basso possa “nascondere” altri elementi, magari una parte di transazioni in nero, per evitare di far figurare somme più alte e quindi pagare meno tasse. In questi casi «la banca non ha l’autorità di chiedere il perché della discrepanza», precisa Anedda, «ma bisogna ricordare che la banca finanzierà il mutuo soltanto per quello che è il valore periziato» (e più specificamente, la banca finanzia al massimo l’80% del valore dell’immobile).

Per effettuare una perizia ci si può rivolgere alle reti di periti disponibili oppure, nel caso in cui ci si trovi già in contatto con la banca per valutare l’accensione del mutuo, la banca può “prestare” un suo perito a pagamento

Ma, insomma, se si vuole effettivamente svolgere una pre-perizia per farsi un’idea generale del valore di una casa, a chi bisogna richiederla? E soprattutto, quali sono i costi? Tendenzialmente, per effettuare una perizia ci si può rivolgere alle reti di periti disponibili (spesso accessibili anche tramite l’agenzia immobiliare) oppure, nel caso in cui ci si trovi già in contatto con la banca per valutare l’accensione del mutuo, la banca può “prestare” un suo perito a pagamento. Per quanto riguarda i costi, invece, questi possono essere molto variabili: alcune banche possono fare un forfait e offrire zero spese, concentrando quindi tutto sul tasso di interesse; potrebbero proporre un costo prefissato oppure stabilire valori percentuali di perizia minimi e massimi in base al valore dell’immobile. Insomma, a seconda degli istituti può succedere di non dover pagare affatto la perizia oppure che questa arrivi fino a 600 o 800 euro. «Quello che si andrà a vedere comunque alla fine è il famoso Taeg, per valutare quanto i costi aggiuntivi pesino sul costo effettivo finale del finanziamento, e per valutare quanto il tasso di interesse finisca per far diventare quel prodotto più costoso di altri», raccomanda l’esperto.

Per tutelarsi ancora di più, infine, l’acquirente dovrebbe cercare di far valere nei confronti del venditore la clausola di acquisto salvo l’andamento a buon fine del mutuo, ovvero che l’acquirente intende si impegna ad acquistare solo e soltanto se gli viene concesso il mutuo. Una clausola sensata, ma anche difficile da ottenere: di solito, infatti, è il venditore ad essere contrario, perché vorrebbe essere libero di concludere la trattativa senza rimanere in sospeso e vincolato all’attesa di un esito aggiuntivo che non dipende da lui (poiché non sa quale sia la situazione personale del cliente o che tipo di mutuo egli richiede). Soprattutto considerando che la banca potrebbe impiegare dei mesi per stabilire se concedere il mutuo o meno, il proprietario potrebbe vedersi nella condizione di dover sospendere l’immobile da altre opportunità commerciali magari per lungo tempo, e questo gioca a sfavore di una clausola di questo tipo. In alternativa, si possono porre delle penali per salvaguardare le parti: il venditore può, ad esempio, concedere di aspettare la conferma di concessione del mutuo all’acquirente, ma se entro una determinata data non si è ancora ottenuto il via libera da parte della banca, al proprietario può spettare una certa cifra di compensazione per il numero di giorni in cui la contrattazione rimane in sospeso oltre al termine stabilito.

Ragionevole, no? In fondo, l’acquisto di una casa, così come l’accensione di un mutuo, non sono cose che si fanno tutti i giorni, ed è anche per questo che bisogna cercare di reperire tutte le informazioni preventivamente e di valutare il più accuratamente possibile i vari aspetti, a partire dalla perizia. Venditore, acquirente e banca costituiscono un triangolo molto delicato e quindi, se un consiglio finale deve esserci, sarebbe proprio questo: capire quale tipo di attore si ha di fronte, cercando di disegnare l’operazione immobiliare nel modo più sicuro possibile.

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