Mutui
22 Novembre Nov 2019 0600 22 novembre 2019

Incerti per la manovra? Ecco perché l’acquisto di una seconda casa è l’investimento più sicuro

Gli emendamenti e le discussioni sulla finanziaria all’interno del governo non stanno ispirando molta fiducia sul fronte economico. Ma per chi ha un capitale da parte, l’acquisto di una casa è comunque il modo più sicuro per farlo fruttare

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Photo by Stephan Bechert on Unsplash

Le giornate di discussione sulla manovra stanno per volgere al termine, e presto i contribuenti italiani sapranno quale sarà il loro destino in termini tributari per i prossimi anni. Per il momento, la Commissione europea ha dato il via libera, anche se con riserva: il rischio, infatti, è di sforare i termini del Patto di stabilità. Si rivedrà a maggio lo stato dei conti, per fare ulteriori valutazioni. Intanto, però, fra emendamenti e attacchi reciproci tra partner di governo, la domanda sorge legittima: quali tasse si alzeranno, quali saranno quelle nuove? E quali potrebbero impattare case, seconde case e mutui?

Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline, concorda sul fatto che la confusione del momento non stia aiutando: «Ogni volta che, per un motivo o per l’altro, circolano ipotesi di modifiche di tassazioni, i mercati e i beni finiscono per risentirne, anche in termini di prospettive e progetti delle persone. La casa in primis, in quanto rappresenta un elemento di investimento importante per le famiglie». Sul lato degli immobili, ad esempio, nel disegno della manovra «si è parlato di aumentare la tassa della ritenuta sugli affitti, oppure di sostituire l’Imu con una una nuova tassa», spiega Anedda, «questioni dove il livello di tassazione potenzialmente cambia molto». Stesso discorso per le detrazioni: alcune sembrerebbero essere rimaste, altre no; anche le soglie di reddito per poterne usufruire potrebbero cambiare. Purtroppo, per il momento non c’è modo di saperne molto di più. E anche se i governi, di qualsiasi colore, sono da sempre consapevoli dell’importanza che l’abitazione (e il settore immobiliare in generale) rivestono per gli italiani, evitando di appesantire i contributi erariali sulla casa, comunque l’indecisione del governo su questo fronte non sta rinsaldando la fiducia dei cittadini. «Questa lotteria continua su che cosa tassare e cosa no è un disastro dal punto di vista economico, perché è impossibile avere certezze nel medio e lungo termine», ammette Anedda.

Chi stava pensando di acquistare casa, quindi, visto il momento di instabilità potrebbe pensare di prendere tempo e di rimandare la decisione, intimorito da possibili stangate. Soprattutto se si tratta di seconde case, posto che si tratta di un investimento “extra” che di solito si intraprende per mandare a reddito (affittando a terzi), oppure come casa di vacanza. «Se dalla finanziaria dovessero emergere aspetti che consentono meno detrazioni in generale o più tasse, bisognerà mettere in conto che si avranno delle uscite in più», dice l’esperto. «I vasi comunicanti tra reddito e tasse esistono, e anche se le tasse sulla casa non dovessero subire aumenti, una finanziaria peggiorativa in altri settori potrebbe comunque portare ad una maggiore riflessività e rallentamento anche nel settore immobiliare».

In un momento di tassi pari allo zero o quasi, e con le agevolazioni esistenti, per chi ha delle risorse da investire l’acquisto di una seconda casa rappresenta comunque uno dei modi più sicuri per mettere a frutto i propri fondi

La notizia positiva? Dal punto di vista dei mutui, «la prospettiva economicamente e monetariamente è ottima», spiega Anedda, perché «l’offerta di finanziamenti è ricca e competitiva, il costo del denaro è basso, le banche hanno disponibilità ad erogarne come mai prima, ed anche a livello comunitario il quantitative easing è appena ripartito». È anche per questo che, in un momento di tassi pari allo zero o quasi, e con le agevolazioni esistenti, per chi ha delle risorse da investire l’acquisto di una seconda casa rappresenta comunque uno dei modi più sicuri per mettere a frutto i propri fondi. «Conviene molto di più accontentarsi di un reddito che garantisce un 2-3-4% netto dall’affitto, piuttosto che imbarcarsi in un investimento più azzardato che potrebbe finire per far perdere delle risorse», dice l’esperto.

In questo senso, l’altra buona notizia è che i tassi di interesse per i mutui seconda casa si sono sostanzialmente uniformati a quelli per la prima casa. Un differenziale, piuttosto, si registra sulla percentuale massima finanziabile, che è più contenuta nel caso della seconda casa: di solito tra il 60% e il 70% (per la prima casa le banche di solito offrono una copertura intorno all’80%). «Bisogna solo stare un po’ più attenti nel momento in cui si chiede il mutuo, assicurandosi che la somma necessaria per l’acquisto sia finanziabile», rincuora Anedda. Per il resto, l’iter di valutazione e di erogazione del mutuo rimane lo stesso, senza particolari vincoli. L’aspetto più complesso, semmai, riguarda l’immobile in sé: se si compra un appartamento in città con finalità di investimento o di messa a reddito, oppure una casa in una località di vacanza, fuori dai contesti urbani, la valutazione sul valore può variare anche di molto. «Acquistare un casale isolato in campagna oppure un appartamento in una località sperduta potrebbe comportare, dal punto di vista della banca, una perizia più conservativa», dice l’esperto. Anche in caso di un eventuale deprezzamento futuro, ad esempio, l’investimento potrebbe diventare rischioso. Per questo occorre sempre stare molto attenti al prezzo a cui si acquista: «Bisognerebbe farlo sempre e comunque», dice Anedda, «ma a maggior ragione se c’è di mezzo una valutazione legata ad un mutuo».

Sul fronte delle ristrutturazioni, le detrazioni sono uguali a quelle per la prima casa: sulla riqualificazione energetica, ad esempio, arrivano fino al 65% del valore

E le detrazioni? Se quelle per il mutuo sono ancora fruibili unicamente per la prima casa, sul fronte delle ristrutturazioni (molto comuni quando si parla di seconde case; sempre più frequenti sono infatti le operazioni di acquisto di un vecchio immobile per rimetterlo a nuovo e poi rivenderlo), invece, le detrazioni sono uguali a quelle per la prima casa. Un bel vantaggio: basti dire che sulla riqualificazione energetica arrivano fino al 65% del valore, che quindi consente di recuperare una componente non indifferente del denaro che si investe. Ma non è l’unica buona notizia: tra le agevolazioni, ce n’è anche una che interessa chi acquista un immobile già ristrutturato da un’impresa edile, ad esempio. In questo caso, oltre al fatto che, per forza di cose, per diverso tempo non si andrà incontro ad aumenti di spese condominiali (posto che le imprese edili riqualificano gli immobili direttamente per intero), il vantaggio è di poter detrarre il 50% dell’importo di acquisto, su un totale fino a 96mila euro. «Se anche non compro un immobile da ristrutturare, ma nuovo e ristrutturato, posso cioè recuperare fino a 48mila euro su 96mila», spiega Anedda. Questo dettaglio, che in pochi conoscono, è in realtà qualcosa che potrebbe fare la differenza per chi cerca casa. Una guida dell’Agenzia delle entrate disponibile online spiega bene tutti i dettagli.

Infine, i tassi. Al momento «i tassi fissi la fanno da padrone, siamo sullo 0,70-0,85% per le migliori offerte, e comunque sotto l’1% su una durata di mutuo ventennale», dice Anedda. Sui tassi variabili, invece, si trova «un buon numero di offerte comprese tra lo 0,35-0,55%». Spostandosi su durate più lunghe, a trent’anni, invece, «per i mutui a tasso fisso le offerte più convenienti si aggirano intorno all’1,05% e fino all’1,50%, mentre sui mutui a tasso variabile si resta compresi tra lo 0,35-0,60». Regole da tenere a mente sul mutuo? Sempre le stesse: valutare diverse offerte (da banca a banca possono cambiare anche parecchio) e scegliere con attenzione, leggendo bene tutte le condizioni.

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