Riccardo Puglisi
Una firma di tutto riposo
8 Dicembre Dic 2011 2147 08 dicembre 2011

Che pensa Monti degli immobili?

A parte l’intervento strutturale sulle pensioni, è evidente che il governo Monti faccia cassa sulla parte immobiliare della ricchezza degli italiani: con l’entrata in vigore anticipata dell’IMU viene reintrodotta l’imposizione sulla prima casa e fortemente appesantito il carico fiscale sulle seconde case e terze case. L’elemento meno noto è il regime apparentemente differenziato per le case date in affitto.

L’articolo 13 del decreto legge che contiene la manovra Monti specifica che per le abitazioni (gruppo catastale A) e per le loro pertinenze (cantine, garage e posti auto) il moltiplicatore della rendita catastale attraverso cui si calcola la base imponibile per l’IMU passa da 100 a 160, ovvero c’è un aumento netto del 60%. Sulla prima casa l’aliquota è fissata al 4 per mille –con una franchigia di 200 euro- ma i comuni possono aumentarla o diminuirla di un altro 2 per mille. L’aliquota di base (cioè per immobili diversi dalla prima casa) è fissata allo 7,6 per mille, e ancora una volta i comuni possono variarla al rialzo o al ribasso al massimo per un 3 per mille, ovvero la forchetta di aliquote possibili va dal 4,6 per mille al 10,6 per mille.

Il comma 9 prevede un trattamento differenziato per gli immobili dati in affitto e per gli immobili posseduti da società, in quanto i comuni possono abbassare l’aliquota di base fino al 4 per mille. Un primo punto non chiaro (forse soltanto a me perché non sono giurista) è se questa norma deroghi al punto precedente, ovvero se nel caso di immobili locati o posseduti da società i comuni possono soltanto abbassare l’aliquota e non alzarla. In caso contrario il miglior trattamento per gli immobili in questione è dato soltanto da un minimo più basso (4 per mille) rispetto al caso generale (4,6 per mille) e non anche dall'impossibilità di aliquota più alta rispetto a quella base.

Alcune riflessioni sul tema:

1) un regime fiscale differenziato tra seconde case e immobili affittati (a sfavore delle prime) potrebbe funzionare da “carota” per rendere meno appetibili gli affitti in nero, in quanto per godere di un’aliquota più bassa bisognerebbe verosimilmente dimostrare l’esistenza di un contratto regolare d’affitto. Ma al momento la carota sembra davvero miserella.

2) Il fatto che le scelte sulle aliquote vengano demandate ai comuni mi sembra un buon esempio di federalismo fiscale, in quanto le amministrazioni comunali hanno margini di scelta e possono essere giudicate dagli elettori sulla base di queste scelte. È verosimile che i comuni tengano presente che un’imposta IMU troppo elevata sugli immobili dati in affitto si traduca nel tempo in un rincaro sugli affitti (traslazione in avanti dell’imposta) oppure in un calo dei valori di mercato degli immobili stessi. Dall’altra parte un’aliquota più elevata dovrebbe finanziare un livello superiore dei servizi pubblici, sia in termini di qualità che di quantità. Più imposte e più servizi pubblici, oppure meno imposte e meno servizi pubblici: questa è la scelta-base del federalismo fiscale.

3) Gli italiani possono avere una particolare predilezione per l’investimento immobiliare, ma pur sempre di investimento si tratta. Se “il mattone” subisce un appesantimento del carico fiscale, nel breve termine il suo rendimento si abbassa. Ma nel lungo termine i rendimenti per attività che hanno lo stesso livello di rischio dovrebbero essere simili: data la stangata più pesante sul settore immobiliare che su quello finanziario, tale “somiglianza di rendimenti” è possibile soltanto se il livello degli affitti cresce oppure il prezzo delle case scende (i nuovi acquirenti comprano ad un prezzo più basso a parità di affitti futuri, dunque il rendimento futuro cresce). La domanda è la seguente: è dunque vero che il governo Monti reputa eccessiva la predisposizione degli italiani per gli investimenti immobiliari, a scapito di investimenti finanziari e produttivi? La presenza contemporanea nel decreto Monti di una tassazione favorevole sugli incrementi di capitale delle imprese (cosiddetta ACE) e dell’aggravio dell’ICI/IMU fa sospettare che questo sia il pensiero collettivo del governo o del suo presidente. Se è così, parole più esplicite sarebbero gradite, insieme ad una normativa di complemento che abbassi i costi sulle transazioni immobiliari.

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