Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
23 Marzo Mar 2012 0849 23 marzo 2012

“Cosa serve per l’immobiliare di domani?”: un forum coi professionisti del settore

Dopo la chiaccherata della scorsa settimana con Giuliano Olivati, Presidente FIAIP Bergamo, credo sia utile aprire questo spazio, anche per gli operatori professionali del settore, in modo da generare un utile confronto e dibattito sulle problematiche e sugli andamenti del mercato immobiliare, non solo tra gli operatori stessi, ma anche, e soprattutto con i lettori de Linkiesta, e l’opinione pubblica in generale.

Per questo ho incontrato Giacomo Morri, professore alla SDA Bocconi e Direttore del Master in Real Estate, consulente per società e SGR immobiliari, oltre che curatore del sito www.propertyfinance.it.

Quali i temi caldi oggi, in Italia, in campo immobiliare?

Tra i temi caldi vi sono sicuramente la mancanza di credito bancario, la ricerca di qualità negli spazi e la necessità di repricing, ognuno con declinazione diversa nel residenziale e nei settori commerciali.

Entrando nel dettaglio?

Nel residenziale c’è oggi un forte bisogno di abitazioni che non si trasforma in domanda per la mancanza di accesso al credito, con il risultato che si è notevolmente ridotta la quantità di immobili residenziali venduti. Inoltre, si parla di housing sociale, cioè abitazioni in locazione a prezzi calmierati, ma la normativa non facilita lo sviluppo di questa nicchia, né risulta conveniente per gli investitori.
Negli investimenti immobiliari commerciali il problema finanziario è analogo, accentuato anche da elevati spread che rendono poco conveniente il ricorso al debito, e conseguentemente si riduce la redditività attesa.

Redditività causata anche dalla mancanza di prodotti di qualità?

Certamente, altro tema dominante è la qualità. Non c’è, infatti, mancanza di abitazioni: negli ultimi anni si è costruito tanto, ma diversamente poche sono le abitazioni che rispondono alle richieste degli utilizzatori, in termini di localizzazione, qualità degli spazi, dimensioni e consumi. La stessa problematica la si ritrova negli uffici, dove le unità meno efficienti non trovano utilizzatori anche a canoni decisamente inferiori. Ancora, la stessa considerazione vale nel retail, dove i centri commerciali che non rispondono alle esigenze dei clienti subiscono la chiusura di numerosi negozi.

Accennavi anche al fatto del repricing, tema molto dibattuto ultimamente.

Esattamente, un problema generalizzato è la necessità di un repricing: molte operazioni immobiliari sono bloccate per richieste di prezzi lontani dal valore di mercato di oggi, con richieste spesso derivanti da un debito bancario molto elevato. Conseguentemente gli acquirenti sono cauti nelle trattative che richiedono tempi notevoli.

Cambiando tema: cosa manca in Italia all’industria immobiliare per essere considerata un mercato maturo in linea con le best practices internazionali?

Il mercato italiano è ancora poco trasparente e caratterizzato dalla presenza di molti operatori di ridotta dimensione. In merito alla trasparenza, mancano informazioni attendibili e omogenee sui valori di transazione e locazione, con la conseguenza che anche le stesse valutazioni immobiliari a volte non sono attendibili. Sul fronte della dimensione degli operatori, soprattutto nel settore dello sviluppo, pochi sono i grandi operatori che operano a livello nazionale, mentre la gran parte sono costruttori che, a latere dell’attività edile, si occupano anche di sviluppo immobiliare.

E in questo contesto quale ruolo per le SGR e i fondi di investimento immobiliare?

I fondi immobiliari dovrebbero rappresentare una modalità di investimento indiretto in immobili, consentendo in tal modo a individui e investitori finanziari di delegare l’attività di investimento immobiliare a un gestore professionale specializzato.

I fondi immobiliari retail, sono morti davvero?

Purtroppo sì, sono almeno cinque anni che non vengono lanciati nuovi prodotti e non solo per il negativo andamento del mercato. I fondi per il pubblico indistinto, che devono essere quotati per consentire il disinvestimento prima della scadenza, presentano fortissimi sconti rispetto al valore patrimoniale, a causa, tra gli altri fattori, di un mercato secondario poco liquido. Non è quindi possibile lanciare nuovi prodotti dal momento che è più conveniente investire in quote di fondi esistenti, a sconto, piuttosto che in nuovi collocamenti, con la certezza di vedere una riduzione del valore nel momento della quotazione rispetto al capitale investito.

Ma in questo caso un intervento “intelligente” del legislatore non potrebbe essere auspicabile?

Non credo sia un problema di normativa, almeno non per questo. Si tratta invece di una inefficienza di mercato, poiché non ci sono sufficienti scambi nel secondario. Una possibile soluzione potrebbe essere un meccanismo di riacquisto delle quote da parte dei fondi stessi, che porterebbe liquidità al mercato e riduzione dello sconto. In tal modo chi intende vendere potrebbe farlo a valori più allineati al valore patrimoniale e chi vuole mantenere il proprio investimento otterrebbe una maggiore performance derivante dal guadagno nel riacquisto di quote a un prezzo inferiore al valore patrimoniale.

Sempre in tema di fondi immobiliari. Fondi a scadenza: problema od opportunità?

Nei prossimi anni diversi miliardi di euro di immobili saranno venduti da fondi che giungeranno alla naturale scadenza. Qualcuno ritiene che potrebbe verificarsi un eccesso di offerta che porterà alla riduzione dei valori degli immobili; in realtà già oggi il mercato sta, in un certo senso, anticipando questa tendenza, con una ridotta domanda di investimento in immobili e con valutazioni, in alcuni casi, che non riflettono il valore di mercato, cioè il più probabile prezzo cui è effettivamente possibile vendere. La presenza di portafogli in vendita potrebbe far tornare investitori di breve termine interessati a rilevarli in blocco per cederli frazionatamente in seguito. Le SGR possono evitare questo iniziando a vendere già oggi gli immobili, ma a un valore corretto rispetto alle condizioni di mercato.

Un’ultima domanda: prospettive 2012 e nei prossimi tre anni?

Le prospettive per il mercato immobiliare sono molto legate all’andamento dell’economia. Nel breve periodo, il 2012, una eventuale ripresa potrebbe dipendere dalla riapertura del credito, elemento più rapido nell'avere effetti sul mercato. Tuttavia, il ritorno al credito al settore all’immobiliare dipende da numerosi fattori ad esso esogeni. Nel triennio successivo, invece, ci si può aspettare una ripresa solamente se vi sarà anche a livello economico, per questo le riforme dei prossimi mesi saranno fondamentali. In ogni caso, è difficile aspettarsi un aumento dei valori dal momento che i prezzi attualmente richiesti, provato anche dal ridotto numero di transazioni, sono spesso superiori al valore di investimento dei beni.

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