Amicilegali
3 Maggio Mag 2012 1757 03 maggio 2012

Home sweet home: non c'è IMU senza bis


Con i tempi che corrono decidere di comprare casa diviene sempre più un miraggio. Mi riferisco non solo (e non tanto) ai prezzi stratosferici dei mercati immobiliari e alla rara possibilità di trovare un mutuo con condizioni non troppo oppressive, ma alle imposte che i proprietari di immobili (prima o seconda casa che sia) si troveranno a dover sostenere.
Fra ICI, IMU ed IMU BIS oramai la casa è vista come un piccolo bancomat per lo Stato Italiano…tenteremo in questa sede di fare un po’ di chiarezza.
L’istituzione dell’imposta municipale propria è anticipata, in via sperimentale, a decorrere dall’anno 2012, ed è applicata in tutti i comuni del territorio nazionale fino al 2014 in base agli articoli 8 e 9 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, in quanto compatibili, ed alle disposizioni che seguono. Conseguentemente l’applicazione a regime dell’imposta municipale propria è fissata al 2015”.
Così recita l’art. 13 del d.l. n. 201 del 6 dicembre 2011 convertito con modifiche dalla L. 22 dicembre 2011 n. 214 - c.d. manovra “Monti” o decreto “Salva Italia”- e con queste parole si sancisce l’anticipazione dell’entrata in vigore della Imposta Municipale propria (nel prosieguo per brevità anche solo IMU), apparsa la prima volta nel D.lgs n. 23 del 14 marzo 2011.
Ma quali sono le differenze fra quest’IMU sperimentale e la famigerata e vecchia ICI?
Occorre in primo luogo rilevare come l’IMU presenti vari aspetti coincidenti con l’ICI.
In particolare per:
- oggetto di imposizione (fabbricati, immobili, terreni agricoli, arre edificabili);
- soggetto tassato (proprietario/titolare di un diritto reale sul bene immobile, concessionario di un bene demaniale il locatore di un contratto di locazione finanziaria);
- valore del coefficiente di tassazione (sul quale non mi dilungo, lasciando spazio ai professionisti del settore).
La nostra nuova “amica” però ha una peculiarità: assoggetta a tassazione anche la prima casa, come la “vecchia- vecchia” ICI (mi riferisco a quella in vigore prima dell'intervento del Governo Berlusconi...)
E qui occorre una precisazione, infatti, la disciplina diminuisce la portata della locuzione “abitazione principale” rispetto alla vecchia ICI.
Di tal chè, non è più concesso alcuno sgravio fiscale per coloro che concedano un fabbricato in comodato d’uso (o addirittura in uso gratuito) ai propri famigliari.
Ed, inoltre, il regime delle pertinenze agli immobili e delle relative detrazioni, subisce un notevole mutamento.
Solo tre pertinenze (garage, depositi, stalle scuderie rimesse, autorimesse locali di deposito – in pratica le aree contraddistinti al catasto come c/2; c/6 e c/7) potranno, infatti, beneficiare dell’aliquota ridotta e, inoltre, di queste tre, dovranno esservene al massimo una per categoria.
Quindi per fare un esempio, il proprietario di due garage “pertinenziali” allo stesso immobile potrà godere del regime agevolato solo per uno di essi.
Tuttavia, sono previste in caso di “prima casa” alcune detrazioni.
L’art. 13 al comma 10 infatti, prevede: “Dall’imposta dovuta per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, euro 200 rapportati al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione; se l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica. Per gli anni 2012 e 2013 la detrazione prevista dal primo periodo è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. L’importo complessivo della maggiorazione, al netto della detrazione di base, non può superare l’importo massimo di euro 400. I comuni possono disporre l’elevazione dell’importo della detrazione, fino a concorrenza dell’imposta dovuta, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio. In tal caso il comune che ha adottato detta deliberazione non può stabilire un’aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione. La suddetta detrazione si applica alle unità immobiliari di cui all’articolo 8, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504. L’aliquota ridotta per l’abitazione principale e per le relative pertinenze e la detrazione si applicano anche alle fattispecie di cui all’articolo 6, comma 3-bis, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504 e i comuni possono prevedere che queste si applichino anche ai soggetti di cui all’articolo 3, comma 56, della legge 23 dicembre 1996, n. 662
Ricapitolando: 1)detrazione base di € 200,00 per la prima casa e relativi adeguamenti;
2) detrazione di € 50,00 per ogni figlio di età fino a 26 anni convivente nella prima casa fino al massimo di € 400,00 (valevole solo per gli anni 2012- 2013).
Ma veniamo al concreto, come si può calcolare la nuova imposta?
Primo passo: individuare la rendita catastale dell’immobile (da non confondere con il valore catastale).
Lo stesso può essere ricavata dall’atto di compravendita (oppure via internet tramite il sito dell’Agenzia del Territorio).
Il secondo passo è quello di individuare i coefficienti. Per semplicità, ci si può munire di un calcolatore reperibile gratuitamente su Internet, fornire la rendita catastale...ed ecco che, magicamente, si disvela l’ammontare dell’IMU.
Con una precisazione … ogni Comune avrà la facoltà (non l’obbligo) di aumentare o diminuire le aliquote, (dallo 0,2 allo 0,6 per cento sulla prima casa; sulla seconda dallo 0,46 all’1,06 per cento).
Saranno, pertanto, proprio i Sindaci a poter modulare le aliquote.
Gli stessi Sindaci che recentemente (con il decreto Semplifica Italia) sono stati dotati di un secondo strumento per finanziare strutture pubbliche (quali scuole, asili, biblioteche, giardini, vie, parking).
Mi riferisco a quella che è stata denominata l’IMU BIS, ovvero un’imposta di scopo che apparsa e scomparsa nella legislazione 2007 e 2009, poi caduta nel nulla nel 2010 per poi ricomparire nel citato decreto Semplifica Italia.
La casa (la base imponibile è la stessa dell’IMU), così, potrà essere tassata due volte!!! (?)
L’IMU bis è, infatti, ricca di sorprese, che neppure il governo precedente aveva immaginato:
- potrà essere applicata per 10 anni (la disciplina precedente sanciva un massimo di 5 anni)
- potrà finanziare anche il 100% delle opere pubbliche (in passato si era ipotizzato un tetto del 30%)
- e…potrà essere applicata dai Sindaci anche alla prima casa!
Ciò detto, rimaniamo in attesa di conoscere quali Sindaci avranno il coraggio (si, si tratta proprio di coraggio) di utilizzare questo nuovo strumento impositivo …per poi trasferirci in massa nei Comuni meno tassati…
AM

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