Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
14 Maggio Mag 2012 0826 14 maggio 2012

Il mattone "balla" o fa la "bolla"? Tre spunti di riflessione

Leggo stamani Il Sole 24 Ore e La Repubblica, che per coincidenza fanno titoli abbastanza simili, entrambi dedicati ad una possibile - o meglio, probabile, dal tono degli articoli - bolla immobiliare: andiamo da “Il ballo del mattone non attira più” al “Bolla immobiliare, banche in tilt in Europa è “febbre spagnola””.

Perché questo interesse nostrano sulla situazione immobiliare? Semplice: al termine della scorsa settimana il governo spagnolo ha approvato la riforma del sistema bancario, ordinando alle banche spagnole di mettere da parte riserve aggiuntive per 30 miliardi di euro per far fronte alla crisi immobiliare, che in Spagna è davvero davvero pesante. Oltre a questo il governo Rajoy ha previsto una revisione indipendente dell’intero portafoglio immobiliare del settore bancario.

Ed eccoci al lunedì con titoli allarmistici, anche se, leggendo i pezzi, come spesso accade, il titolo non rende pienamente i concetti espressi dall’articolo.

Riprendo anch’io la tabella del The Economist citata da Il Sole 24 Ore, e mi permetto di fare qualche semplice considerazione.

Primo aspetto che salta all’occhio, e che era in parte stato evidenziato è questo: se la crisi è mondiale è chiaro tuttavia che ogni Paese, per situazioni pregresse, si trova ad affrontare diversamente la congiuntura in atto, e la crisi che da finanziaria è diventata economica. Concetto molto banale.

Se facessimo un sondaggio su quali Paesi, nell’immaginario collettivo, riteniamo meno colpiti, credo che i risultati concorderebbero in: Cina, Australia, Brasile e Germania. Guardo caso, tutti Paesi, che nella tabella sopra riportata fanno registrare quotazioni immobiliari positive dal 2007. E se viceversa chiedessimo quali Paesi stanno risentendo maggiormente della situazione internazionale, le risposte andrebbero su Grecia, Spagna e Irlanda.

Certo, e lo ripeto, la situazione è diversa da Paese a Paese: guardando al nostro, il grafico mostra una discesa dal 2007 del 5,2%, dato che probabilmente, fra un anno sarà assai maggiore, perché legato alla crisi dell’economia italiana - ricordo che da marzo siamo in recessione - e all’incognita IMU.

Invito tutti, a “giocare” con questo grafico interattivo de The Economist che mostra l’andamento del mercato residenziale dal 1975 al 2011, in 21 Paesi.

Io ho scelto tre Paesi a caso, ma potete variare Stati e anno, e potrete notare diversi aspetti, ne cito uno particolarmente vero nella “credenza popolare”: il mattone in Italia è, da sempre, considerato un “bene rifugio”. Se il grafico interattivo che vi ho segnalato evidenzia sostanzialmente questa situazione - specie se confrontata con il grafico a montagna russe di altri Paesi -, è altrettanto vero che il mercato non può crescere all’infinito, è irragionevole.

Tre parole allora da tenere bene a mente in questa fase: repricing; gestione immobiliare, spirito critico.

Repricing: il mercato immobiliare è ancora in una fase di debolezza e tutti i segnali e i dati evidenziano che almeno fino alla fine del 2014 vivrà una situazione di debolezza generale.

Gestione immobiliare significa che l’immobile, e maggiormente a ragione l’investimento immobiliare, non deve essere un investimento emozionale, o meglio, non solo, o solo in minima parte, ma deve essere economico e finanziario. L’immobile costa non solo nella fase dell’acquisto, ma anche e soprattutto durante la fase di vita utile.

Spirito critico. Un solo consiglio: diffidate di chi parla di crisi nera - al di là del mercato - o, viceversa, di “terrorismo mediatico” contro quel particolare mercato. Il mercato immobiliare non è fatto dal vicino di casa che “ho sentito che…“ oppure dalla parrucchiera che vi racconta “lo sai che la Gina che sta di fronte a casa tua ha venduto la sua casa e ha preso un sacco di soldi?“. Conoscere il mercato immobiliare significa analizzare, comprendere e interpretare i numeri. Stop.

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