Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
17 Maggio Mag 2012 0823 17 maggio 2012

L'immobiliare italiano visto dalla Gran Bretagna

Se la scorsa settimana l’immobiliare italiano era stato visto dalla Germania, quest’oggi ci spostiamo di qualche centinaio di chilometri, e andiamo a Londra.

La capitale britannica è sempre stata considerata, soprattutto da un punto di vista immobiliare, un mercato particolarmente interessante, specie per chi opera con una visione finanziaria del mattone. Ma non solo: forse ai più è passata sottotraccia l’articolo pubblicato sul blog “Big Ben” ospitato dal Corriere della Sera, che, riprendendo una notizia del Financial Times, evidenzia come gli italiani si posizionino al quarto posto della classifica dei “top buyers” di case e appartamenti sul mercato londinese, dopo russi, francesi e sudafricani, e prima di indiani e arabi.

Per questo ho posto alcune domande a Gaetano Buccirossi, property finder che opera autonomamente a Londra.

Qual è la situazione del mercato immobiliare in Gran Bretagna, e di Londra in particolare? Sia per i privati che per gli investitori istituzionali?

Quando parliamo di Londra, a differenza di altre metropoli, commetteremmo un grave errore se la riconducessimo semplicemente al Regno Unito. Londra è un “area geografica” a se stante con circa 12 milioni di abitanti, dove si sviluppano andamenti economico-sociali totalmente differenti dalle altre città del territorio britannico. Londra, in particolar modo a seguito del crollo del sistema americano e il diffondersi della crisi mondiale, ha visto crescere negli ultimi 10 anni la sua posizione strategica a livello intercontinentale in modo esponenziale e, grazie alla solidità del sistema e della sterlina, si è conquistata il ruolo di rifugio di capitali mondiali.

Di tutto questo non ha potuto non beneficiarne, ovviamente, il mercato immobiliare locale, che si è visto travolto dalla pressante domanda di aspiranti acquirenti, con consequenziale e parallelo aumento del valore degli immobili. Il discorso coinvolge indistintamente privati e investitori istituzionali, entrambi hanno trovato terreno fertile da coltivare: garanzia di investire in immobili con alte redditività e soprattutto con positiva rivalutazione dei valori nel medio-lungo termine.

Nelle principali aree comprese soprattutto nelle zone 1 e 2, è stata calcolata e verificata una crescita media annua dei valori compresa fra il 10 e il 20, queste percentuali non includono il post-Olimpiadi. Prova di ciò è riscontrabile soprattutto a livello residenziale, dove russi e giapponesi, ma anche molti italiani, hanno acquistato più unità a fini esclusivamente speculativi, forti di rendite annuali intorno al 5% e rivendite con ampi margini di profitto. A livello commerciale vale lo stesso discorso, rendite alte, 6-8%, forse solo con tempi di rivendita più lunghi, situazione questa legata sostanzialmente alla procedura più complessa per la dismissione.

L’Italia, dalla Gran Bretagna, in ambito immobiliare, come viene vista?

I governi che si sono succeduti negli ultimi 15 anni in Italia hanno purtroppo, anche in maniera rilevante, contribuito alla de-stabilizzazione economica. È crollato il sistema giudiziario, si è innalzata l’imposizione fiscale ai limiti massimi della sopportabilità, la burocrazia, la corruzione diffusa e l’assenza di una politica di rigore e di merito, non favorisce l’ingresso degli investimenti stranieri e oggi ci ritroviamo con un mercato nazionale “malato” ed “anziano”.

Faccio un esempio concreto: negli ultimi mesi diversi colleghi mi hanno contattato, perché incaricati di vendere proprietà sul territorio italiano, sto parlando di ville e di unità residenziali di profilo medio-alto, di grande appetibilità ad investitori stranieri; queste erano proprietà per cui inglesi, tedeschi e russi negli anni passati sarebbero stati disposti anche a pagare oltre il loro reale prezzo di mercato. Oggi invece, questi, pur rimanendo sempre affascinati dal nostro “bel paese”, grazie all’ormai nota immagine che ne è venuta fuori a livello istituzionale, fiscale e burocratico, hanno invertito la rotta limitando gli investimenti in Italia.

Quali i problemi, a tuo avviso, per un investitore estero ad approcciarsi al mercato italiano?

Il problema fondamentale sta nel fatto che gli investitori che operano a livello mondiale hanno avuto modo di apprezzare sistemi molto più trasparenti di quello italiano, come ad esempio quello britannico in cui opero, fondato su principi come stabilità e solidità del sistema: programmazione, sviluppo e sicurezza dei termini fissati per la realizzazione di progetti, mercato con parametri oggettivi verificabili, garanzia del sistema giuridico, praticità burocratica, garanzia delle redditività e delle rivalutazioni dell’investimento, oltre ai costanti investimenti nei trasporti e nelle università ecc…

Queste sono le cose che ogni investitore analizza e pretende quando investe in un paese straniero: l’Italia che per la sua storia, posizione geografica e climatica non ha pari, non può, purtroppo, per quanto sopra detto, essere assolutamente approcciata dall’investitore straniero.

Oltre ai problemi “di sistema”, indubbiamente vi è anche un problema di professionalità degli operatori. Che ne pensi?

In Italia, pare che sia diventato normale non avere più garanzie anche se vi sono leggi scritte. Purtroppo nel quotidiano dell’agente immobiliare italiano, l’assenza di controlli, verifiche ed esemplari penalizzazioni da parte degli organi di controllo, non permettono di esprimere la professionalità, che, puntualmente viene minata ed offuscata da una miriade di azzeccagarbugli ed abusivi che il nostro sistema, distratto, permette di operare. Mi dispiace precisare che è l’esatto contrario di ciò che avviene nel sistema londinese, dove tutto riceve una puntale risposta, in estrema trasparenza per l’utente, ed in rigorosissimo controllo da parte delle autorità competenti.

Infine, un parere spassionato: Milano, Expo 2015, opportunità o rischio?

Per quanto riguarda l’Expo di Milano, devo dir la verità, a Londra negli ambienti di settore, non rientra fra le principali tematiche di discussione.

Personalmente penso che sarà sicuramente un grande evento: come ho avuto modo di apprendere dalle notizie di stampa, in 6 mesi dovrebbero arrivare a Milano 20 milioni di visitatori, per una media giornaliera di 160.000, e l’evento dovrebbe comportare una spesa di circa 3 miliardi di investimenti tra fondi pubblici, partecipazione dei privati e partecipanti ufficiali.

Riprendo una provocazione di Adriano Celentano al sindaco Moratti “speriamo non sia solo una gettata di cemento”!

Immagine: http://commons.wikimedia.org/wiki/Image:050114_2495_london_city.jpg

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