Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
21 Maggio Mag 2012 0820 21 maggio 2012

Il settore immobiliare è sempre un investimento sicuro?

Questa è la domanda che tante persone mi pongono sempre più spesso. Ma non solo perché interessati o intenzionati a valutare un investimento, ma perché sono loro stessi proprietari di case e/o di altri immobili e sono spaventati dalla crisi economica, che sentono e vedono quotidianamente.

In campo immobiliare, la situazione di per sé è preoccupante: gli operatori sono allarmati e intimoriti per la fase di stallo del mercato, con le banche con non concedono mutui, le famiglie che non hanno soldi per comprare e hanno eroso, o stanno intaccando, tutti i loro risparmi.

Quindi con la domanda praticamente inesistente e con un’offerta di immobili, viceversa, molto alta, i valori sono in calo, o dovrebbero esserlo: basi di economia, il prezzo è l’incontro tra la domanda e l’offerta; in teoria però, perché se in molte zone d’Italia non ci sono transazioni, non c’è un prezzo e conseguentemente neppure un valore di mercato.

Voglio utilizzare i dati della Banca d’Italia contenuti nel rapporto “I bilanci delle famiglie italiane nell’anno 2010”, rilasciati a gennaio di quest’anno, per fare qualche approfondimento.

Ricchezza immobiliare. Dal 1991 al 2010 il valore mediano della ricchezza netta risulta aumentato di circa il 56% soprattutto grazie alla crescita del valore degli immobili che ne costituisce la parte più consistente.

L’italiano proprietario di case. Proprio così, non le percentuali che si sentono da taluni organi di stampa, ma nel 68,4% dei casi l’abitazione di residenza è di proprietà delle famiglie, nel 21,1% in affitto, nel 7,4% occupata a uso gratuito, nel 2,8% in usufrutto e nel restante 0,3% a riscatto. Sempre secondo Banca d’Italia negli ultimi 30 anni si è osservata una progressiva riduzione delle famiglie in affitto a fronte di una maggiore diffusione della proprietà.

Sofferenza per il mutuo. Sempre nel 2010 l’indagine evidenzia che le famiglie titolari di mutui per l’acquisto e la ristrutturazione di immobili (oltre che per il credito al consumo), sono il 21,5% del totale; la rata complessiva mediana è di 4.250 euro all’anno, corrispondente a una incidenza mediana sul reddito familiare del 12,4 per cento. Di questi, circa l’8% delle famiglie italiane sperimenta un disagio economico connesso con le condizioni abitative, sostenendo una spesa, legata al pagamento dell’affitto o della rata del mutuo, superiore al 30 per cento del reddito familiare.

Primi tre dati: la ricchezza delle famiglie è “virtuale”, ovvero: la ricchezza è aumentata perché sono aumentati i valori degli immobili, ma sono valori del tutto teorici, proprio per la semplice disquisizione iniziale sulla determinazione del prezzo data dal mercato (incontro domanda-offerta).

Proprio per questo, e soprattutto per loro natura, gli immobili hanno difficoltà a creare liquidità immediata. Certo, ci sarebbero gli strumenti dei fondi immobiliari retail, ma non è quest’oggi l’argomento principale. E dove manca la liquidità, e c’è necessità, il valore crolla. No, non cala, crolla.

Sui mutui, a dire il vero, sarebbe troppo semplice, seppur corretto, puntare il dito contro i “piazzisti” - chiedo scusa ai piazzisti per l’accostamento - delle banche che hanno concesso mutui a chiunque in questi anni, ma una grossa colpa va data anche e soprattutto all’ignoranza economica e finanziaria, o meglio alla mancanza di spirito critico delle persone: ognuno è responsabile di quello che fa. Non c’è niente di male a comprare casa con un mutuo: ciò che è stato sbagliato è stato credere nella possibilità indefinita di crescita repentina e ingiustificata dei valori immobiliari. A certi valori comprare una casa, e tanto più sobbarcandosi un mutuo onerosissimo, non è un investimento intelligente, tutt’altro.

Alla fine quindi, se i dati fotografano una situazione bloccata, e se le prospettive non sono ottimistiche, si ritorna alla domanda iniziale: il settore immobiliare è sempre un investimento sicuro?

Al netto dei vari “dipende” causati da una serie di fattori - in primis le differenze di mercato (regionale italiano, europeo, mondiale) e di tipologia di immobile - oltre che dalla diversa percezione di rischio - concetto che andrebbe applicato in ogni contesto, e per qualunque investimento, ma tema che vedo sempre poco dibattuto - la risposta è positiva, con una postilla.

Postilla. Siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale, in tanti settori della vita economica, culturale e politica: il settore immobiliare, e la casa, in particolare, diventeranno un bene d’uso e non un bene rifugio da lasciare ai figli. Proprio per questo la “leggenda” - proprio perché confutata dai numeri e dalle serie storiche di dati - a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che l’immobile nel lungo periodo non perde mai valore, non funzionerà più. Esempio concreto: pensiamo a quanti immobili, magari in pessime condizioni, saranno ereditati nei prossimi anni, da chi non avrà dei redditi sufficienti a mantenerli.

La parola d’ordine è: gestione.

Alla fine, come per tutti gli investimenti, anche l’investimento in ambito immobiliare, poggia su tre semplici basi: 1. consapevolezza; 2. obiettivi; 3. amministrazione.

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