Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
31 Maggio Mag 2012 0748 31 maggio 2012

I fondi immobiliari in Italia e all’estero nel 2011: è ora di cambiare e ripartire

Nella giornata di ieri si è svolta la consueta presentazione del rapporto di Scenari Immobiliari relativamente allo stato di salute dell’industria dei fondi immobiliari italiani, ed esteri.

Nel corso del 2011, nonostante la crisi economica si sia via via aggravata, così come, contestualmente e parallelamente, anche la crisi immobiliare, il settore dei fondi di investimento immobiliare e dei REIT (Real estate investment trust) ha mantenuto una sostanziale tenuta e il consolidamento dei suoi operatori, specie di quelli italiani, che sono sul mercato da poco più di dieci anni.

Nel mondo il numero di fondi operativi è salito a 1.136 ed il patrimonio complessivo sfiora i 331 miliardi di euro. Le previsioni elaborate per il 2012 tra i principali operatori europei sono di un’ulteriore crescita del patrimonio di circa il 5,3 per cento, grazie sia all’aumento dei prezzi in considerazione della prevista ripresa del settore immobiliare nella maggior parte dei Paesi, che ad un aumento del flusso di investimenti.

La situazione in Europa. Nonostante le difficoltà dei fondi immobiliari aperti, la Germania presenta il patrimonio complessivo nettamente più consistente, con un peso crescente dei fondi riservati, che hanno superato il 20 per cento del totale e sono destinati a consolidarsi nel prossimo futuro. Il 2011 ha registrato un recupero dei fondi olandesi rispetto a quelli aperti tedeschi, anche se il divario tra i due Paesi è ancora vicino al 19 per cento. L’Italia si pone al quarto posto, a breve distanza dalla Gran Bretagna.

Se il patrimonio complessivo detenuto dai fondi è aumentato nonostante la crisi economica, la raccolta è stata fortemente penalizzata. Fatta eccezione per la Francia, dove i fondi immobiliari hanno registrato una raccolta record nel 2011 (grazie soprattutto alla nuova disciplina normativa e fiscale), gli altri Paesi hanno visto un calo complessivo intorno al 10 per cento negli ultimi dodici mesi e superiore al 60 per cento rispetto ai massimi del 2007.

I fondi europei hanno registrato una performance media del 2 per cento, lievemente inferiore rispetto all’anno precedente. Fatta eccezione per la Spagna, il cui rendimento è negativo (-1,7 per cento), tutti i Paesi hanno visto scendere la performance: il 2011 ha visto aumentare il gap tra i fondi francesi, che hanno segnato una performance media del 5,7 per cento, e tutti gli altri Paesi, con percentuali variabili dallo 0,7 per cento italiano al 2,9 per cento del Lussemburgo.

La situazione in Italia. L’industria dei fondi immobiliari italiani ha continuato la propria crescita anche nel corso del 2011: nel corso dello scorso anno, infatti, il Nav è aumentato del 6,2 per cento superando i 36 miliardi di euro, con un patrimonio immobiliare stimato in 46,4 miliardi di euro, e un indebitamento medio del 61,4 per cento.

La performance media (Roe) dell’industria è stata dello 0,7 per cento, in calo rispetto al 3,5 per cento del 2010.

I valori degli immobili, stimati dagli Esperti indipendenti, si collocano in territorio negativo (circa meno 1,5 per cento), in linea con quanto accaduto nel mercato immobiliare.

L’asset allocation è composto per il 60 per cento da uffici, il 19% da strutture commerciali, il 12% da aree di sviluppo, il 6% da strutture industriali e soltanto il 3% da immobili residenziali.

Prospettive. E proprio quest’ultimo aspetto, con l’introduzione dell’IMU che segnerà ulteriormente le performance dei fondi - dato che è un’imposta che pesa maggiormente sugli immobili non residenziali - che deve far riflettere gli addetti ai lavori. E se consideriamo anche che nel corso del 2012 è prevista la chiusura di molti fondi immobiliari riservati di tipo “familiare” penalizzati dalla fiscalità, si giunge ad una semplice conclusione: è ora di cambiare.

Social housing, vendita dei beni del demanio e gestione del patrimonio delle casse di previdenza saranno i prossimi motori dello sviluppo del settore dei fondi immobiliari, questa è l’opinione degli operatori.

Ma è necessario coniugare i rendimenti con la “crescita sociale”: fondi destinati alla gestione di strutture ospedaliere, del patrimonio delle università, per la creazione e gestione di nuove infrastrutture, potrebbero essere un nuovo driver di sviluppo, non solo per gli operatori, ma anche e soprattutto per il Paese.

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