Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
28 Giugno Giu 2012 0807 28 giugno 2012

Immobiliare italiano in crisi e confronto con l’Europa: 8,2 anni per acquistare le case tra le più care nel Vecchio Continente

Nelle scorse settimane Deloitte ha rilasciato il proprio report sull’andamento del mercato immobiliare in Europa nel 2011, l’ “Overview of European Residential Markets” in cui emerge in maniera evidente come la crisi economica e finanziaria mondiale in corso abbia pesato molto sul mercato immobiliare e ne abbia modificato fortemente le dinamiche: i Paesi analizzati hanno reagito in modo differenziato, come dimostrano gli indicatori di sviluppo del mercato.

Vediamo i dati e i grafici più interessanti.

Dalla ricerca emerge come i prezzi delle nuove abitazioni in Germania siano di poco superiori ai 1.000 Euro/mq, sostanzialmente simili a quelli registrati in Repubblica Ceca e in Polonia, aspetto davvero rilevante dal momento che l’economia tedesca è decisamente differente dai due Paesi dell’Est Europa.

Le abitazioni più costose si trovano in Francia, con un prezzo di oltre 3.500 Euro/mq, seguita da Regno Unito (poco sopra i 3.000 Euro/mq) e Italia (circa 2.700 Euro/mq).

Questi dati se confrontati con la differenza di prezzo anno su anno (2011 su 2010) mostrano come la Francia abbia fatto segnare un incremento del 6,2%, seguita dalla Germania (+4,0%) e dall’Austria (+3,1%). Continua invece il calo dei prezzi in Spagna (-5,6%) e in Italia (-1,8%), mentre crollano in Ungheria (-20,1% in valuta locale, -23,5% in Euro).

Intensità immobiliare

A livello europeo sono 3,9 le nuove abitazioni realizzate ogni 1.000 abitanti: sopra questa media si pongono, tra i paesi maggiori, Spagna con 6,5 Francia (5,7) e Italia (4,2). Comparando tale rapporto con il 2008, il Paese dove si è costruito maggiormente negli ultimi tre anni è l’Italia (da 2,1 nuove abitazioni ogni 1000 abitanti del 2008 al 4,2 del 2011), mentre in Spagna c’è stato un netto crollo (da 10,1 del 2008 a 6,5 del 2011).

Costi di gestione

Nel 2011 la media europea dei costi totali di gestione, ovvero i costi a carico della famiglia, come affitto, bollette e manutenzione, si è attestata intorno a 3.200 Euro a cittadino. L’Italia, come evidenzia il grafico, è l’unico Paese in cui i costi totali di gestione sono in linea con la media Europea, a differenza di Francia e Danimarca che sono i Paesi con i costi più elevati - arrivando addirittura a superare la media Europea rispettivamente del 70% e 41% - o i Paesi dell’Est Europa registrano costi più bassi (in Ungheria, per esempio, non raggiungono il 40% della media dell’Unione Europea).

Questa sostanziale differenza tra Europa orientale ed occidentale mostra che la media dell’Europa orientale è significativamente inferiore a quello dell’Europa occidentale: tuttavia ci si può aspettare, in futuro, un aumento annuale delle spese di gestione totali nei paesi dell’Europa orientale, soprattutto alla luce dell’età media stimata della maggior parte degli appartamenti (e quindi la necessità di ristrutturazioni e rivalorizzazioni di case familiari o condomini).

Indice di indebitamento

Un ulteriore indicatore del mercato immobiliare è il cosiddetto indice di indebitamento, ovvero il rapporto tra l’indebitamento per l’acquisto della casa e il Prodotto Interno Lordo (PIL) di un Paese: dallo studio di Deloitte emerge come questo indice di indebitamento nell’EU27 si attesti al 52%.

L’Italia, con un indice di poco superiore al 20%, si colloca tra i Paesi meno indebitati. Francia e Germania hanno registrato invece un rapporto rispettivamente del 41% e del 47%.

Accessibilità all’acquisto della propria abitazione

Gli stipendi lordi mensili e i prezzi di transazione delle abitazioni nuove nelle città e Paesi prescelti sono stati confrontati per misurare l’accessibilità economica all’abitazione: il criterio di base è il numero degli stipendi annui lordi necessari per acquistare una nuova abitazione di dimensioni standard (70 mq).

Come mostra il grafico si va dai 2,4 anni della Danimarca ai 9,1 anni in Francia; la maggioranza dei Paesi raggiunge il valore di 6 - 9 anni, ad eccezione della Danimarca, Germania e Belgio, dove sono necessari meno di 4 stipendi lordi. L’Italia? 8,2 anni.

Conclusioni

L’Italia, a livello immobiliare, è sostanzialmente un Paese bloccato: prezzi delle abitazioni tra i più alti in Europa, con modestissimi aggiustamenti e cali di prezzo, il che è causato, tra l’altro dell’eccesso di costruzioni e di stock invenduto a cavallo degli ultimi 5 anni, e comporta come conseguenza l’allungamento dei tempi - al netto dell’indebitamento non analizzato dallo studio - per l’acquisto della propria casa.

Le soluzioni, senza contare su “eventi esterni” quali l’intervento del sistema creditizio, alle prese con grossi problemi, sono riconducibili sostanzialmente a due filoni, intrecciati tra loro: a) un forte repricing, ovvero riduzione dei prezzi, come per’altro già da qualche mese diversi interventi su questo blog vanno a ripetersi; b) dall’altro il “Piano città” come peraltro previsto - ma ancora assai nebuloso - dal Decreto Sviluppo. In una sola parola: stop alle nuove costruzioni, e riqualificazione energetica (e sismica) dell’esistente.

Il tutto aspettando la seconda rata dell’IMU.

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