Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
20 Luglio Lug 2012 0725 20 luglio 2012

Le Olimpiadi di Londra e l’impatto sul mercato immobiliare

Sette giorni e inizieranno le XXX Olimpiadi dell’era moderna. Londra è ormai pronta ad ospitare per la terza volta questo importantissimo evento, che avrà considerevoli ricadute non solo sportive, ma indubbiamente anche economiche. E in certi ambiti, come quello immobiliare e delle infrastrutture, che hanno tempi di programmazione (e di ricadute) misurabili in anni, questi effetti si son già fatti sentire.

Ho chiesto a Gaetano Buccirossi, titolare della BuccirossiRe Ltd, società che si occupa di property finding in Londra che avevo già ospitato in questo spazio, di delinearci la situazione attuale e le previsioni attese.

La scorsa volta avevamo solo abbozzato il discorso sul mercato immobiliare di Londra, entriamo ora nel dettaglio. Come si è evoluto negli ultimi 5 anni, ovvero dalla scelta come città ospitante delle Olimpiadi?

L’incidenza delle Olimpiadi sul mercato immobiliare londinese riguarda solo una fetta della città, infatti, mentre la parte Ovest di Londra continua a mantenere inalterati i suoi valori standard di crescita (con una leggera inflessione negli ultimi due anni), le Olimpiadi 2012 hanno posto la zona Est della città in una posizione unica rispetto alle altre. Dopo essere stata scelta come città ospitante, Londra ha individuato Stratford come villaggio dei Giochi, la scelta, ovviamente, non è stata un caso.

Il consolidamento del mercato della parte Ovest ha fatto nascere, negli inglesi, la consapevolezza che fosse il caso di rilanciare anche l’area Centro-Est, fino agli anni ’80 del secolo scorso a lungo trascurata. Ecco che quindi stiamo assistendo al grande sviluppo edilizio delle ex aree industriali, una vera e propria rigenerazione dei territori, che si stanno cosi trasformando nella controparte moderna e vivace del West End.

L’impatto diretto derivante dagli investimenti fatti alla vigilia dei Giochi e durante i primi mesi del 2012 riguarda non solo il potenziamento dei collegamenti (ad es. delle principali linee metropolitanee, la Jubilee e Northern line, che percorrono l’intera area), ma anche la costruzione dei c.d. new development, ossia dei nuovi complessi immobiliari, moderni e con servizi inclusi nelle strutture stesse (palestre, piscine, SPA, ristoranti, lounge bar, servizio di concierge 24h fino ad arrivare a sale cinema), e il tutto riservato ai soli condomini.

Negli ultimi anni nel mercato locale si è registrata una crescita dei valori degli immobili in media dell’8% annuo circa. La domanda per le nuove costruzioni negli ultimi cinque anni ha ripreso il ritmo in modo costante, registrando un fatturato annuo al di sopra della media degli ultimi 10 anni.

Da non trascurare poi il c.d. effetto “vetrina” e/o effetto eredità, che rappresenta l’impatto potenzialmente più ampio e più duraturo di ospitare le Olimpiadi 2012.
Si consideri che tutto ciò sta avvenendo in un contesto in cui le infrastrutture esistenti sono già altamente sviluppate, pertanto, l’impatto finale e i benefici che l’intera città ne ricaverà saranno senza dubbio elevati.

È il caso di sottolineare che Londra non ha bisogno delle Olimpiadi per aumentare la sua posizione internazionale o migliorare la propria attrazione verso turisti ed investitori, ma il successo delle stesse, tuttavia, non potrebbe che riconfermare e differenziare la solidità della metropoli londinese nel contesto mondiale.



Ma le ricerche sono concentrate solamente nelle residenze di lusso?

Se per residenze di lusso intendiamo unità immobiliari in strutture di stile moderno, di altà qualità di rifinitura e con i servizi complementari inclusi a cui facevo riferimento prima, direi proprio di sì. Tuttavia, in considerazione dell’investimento fatto sul territorio collocato nella zona orientale di Londra, a differenza del West end (mercato maturo), i valori di acquisizione delle unità c.d. “di lusso” sono ampiamente alla portata di portafogli più “leggeri”. In pratica, si potrebbe acquistare una proprietà in fasce centrali (come la 2), con prezzi a partire da 400.000 euro circa per un monolocale con un rendimento mensile in casi di affitto di 1.200 euro circa.

Parliamo anche del mercato degli affitti.

È grazie agli alti rendimenti e alla crescita dei valori degli affitti che sempre più investitori si stanno affacciando al mercato londinese.

Come già sottolineato nel precedente intervento, Londra è una metropoli dove risiedono circa 12 milioni di abitanti, una tra le città più cosmopolite del mondo, dove milioni di persone vanno e vengono, vuoi per turismo o per migliorare la lingua, vuoi per affari; di conseguenza la domanda delle locazioni è sempre molto forte e crescente. Anche per questi motivi, come società abbiamo una linea altamente specializzata all’area della locazione. Trattandosi di un territorio particolarmente variegato non è possibile dare dei valori specifici, ma basta guardare i dati e le statistiche dell’agenzia Savills per rendersi facilmente conto come le Olimpiadi abbiano influenzato più che positivamente anche questo settore; anche in questo caso uno dei principi base della microeconomia ha avuto ragione: aumentando la domanda e diminuendo l’offerta i prezzi sono cresciuti.



Infine: nel lungo periodo quali le attese degli operatori professionali? Anche Londra vivrà le difficoltà - in campo immobiliare - di Barcellona 1992 e Atene 2004?

La domanda di questa tipologia di immobili residenziali è dipesa e dipenderà sempre dal ruolo continuato di Londra all’interno del settore dei servizi finanziari globali ossia, dallo sviluppo di Canary Wharf come polo finanziario. Ma allo stesso tempo l’Est End, da qualche anno a questa parte, è ormai diventata zona di tendenza, di gran moda soprattutto tra i giovani professionisti della City e giovani emergenti nel mondo dell’arte in generale.

Le previsioni, secondo Savills, dicono che nei prossimi anni i valori cresceranno fino al 30%.

Prova di ciò possiamo già riscontrarla in alcuni c.d. buildings (condomini) che sono stati costruiti qualche anno fa nell’area di Canary Wharf. I prezzi di acquisto all’epoca partivano per uno c.d studio flat (monolocale all’italiana) da 300.000 sterline circa, e per un c.d. 2 bedroom flat (bilocale) da 600.000 sterline circa. Attualmente i prezzi di vendita presso questi condomini sono per un 1 bedroom flat tra le 400.000 e le 550.000 sterline, mentre per il 2 bedroom flat si parte da 800.000 fino a 2.500.000 sterline.

Riguardo le difficoltà che si sono avute a seguito di Barcellona 1992 e Atene 2004, per quanto ne sappia, sono derivate dai costi esorbitanti per l’organizzazione, o meglio ancora ai budget di partenza mai rispettati in consuntivo.
Anche Londra è stata oggetto di critiche, soprattutto per i costi e il budget di partenza non rispettato. Alcuni giornalisti, soffermandosi superficialmente, a parer mio, sull’aspetto contabile, hanno già giudicato le Olimpiadi di Londra un fallimento. Per mia natura sono abituato a cercare di guardare le cose sotto più punti di vista, e se non ci soffermiamo a guardare solo i numeri, quello che si è riusciti a fare a Londra è di mettere in moto importanti investimenti infrastrutturali ed immobiliari, che in un’ottica di medio-lungo termine saranno più che remunerativi dei costi affrontati per l’organizzazione dei Giochi olimpici.

Ci ritroveremo fra sei mesi per fare un bilancio sul post Olimpiadi e sui riflessi del mercato immobiliare. Nel frattempo: forza azzurri!

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