Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
5 Settembre Set 2012 1349 05 settembre 2012

Autunno 2012: il letargo immobiliare è finito. I prezzi caleranno, ma non basta se non vogliamo scendere in serie C

Generalmente con l’autunno inizia il letargo del mondo animale, il lungo sonno profondo e duraturo che accompagnerà tante specie animali tutto l’inverno. A settembre, con il tempo pazzerello, e il caldo che non ci ha ancora abbandonato ma con l’autunno che d’altro canto non è ancora arrivato del tutto, stiamo assistendo forse al risveglio da un lungo sonno collettivo?

Spiego meglio. Negli ultimi giorni (incredibilmente) diversi telegiornali nazionali, da La7 a Studio Aperto, hanno parlato del mercato immobiliare, dal -20% sulle compravendite al -10% sui prezzi medi rispetto al 2011, con tutti i vari servizi che concludevano diffondendo la notizia dell’ormai certo “stato di crisi” del mercato immobiliare.

Questo improvviso interesse specifico, dato che finora, quando andave bene, erano dati contenuti all’interno di servizi giornalistici di natura macroeconomica, è stato generato in buona parte dalle notizie diffuse dal Centro studi di Confindustria (CSC), ripreso da un po’ tutti i giornali, che segnalava di come i prezzi delle case, in Italia, fossero troppo cari, e delle prospettive negative per i prossimi mesi, con una correzione del 7% sui listini. Correzione dei prezzi che, sempre secondo il CSC potrebbe essere anche più prolungata e profonda, in quanto il peggioramento del mercato è esploso in concomitanza con alcuni fattori (disoccupazione in primis) che non miglioreranno nei prossimi mesi.

Da questi spazi già a marzo di quest’anno si parlava di repricing, e concordo quando si dice che ora lo dicono tutti; ma cerchiamo tuttavia di fare uno sforzo ulteriore, e dare letture diverse.

C’è ancora qualcuno che investe oggi nel mattone in Italia? A quanto pare no, se, notizia di oggi (da prendere a mio avviso con dovute cautele) nel primo semestre 2012 sono cresciute del 9%, rispetto allo stesso periodo del 2010, le ricerche degli italiani di immobili situati all’estero, ricerche effettuate con l’obiettivo di mettere al riparo i risparmi con un investimento da far fruttare (57% dei casi) o di trasferirsi fuori dai confini nazionali (22%).

E se non ci credono gli italiani, figuriamoci degli investitori stranieri. Ma la questione va ben al di là della stretta creditizia, o della discesa dei prezzi, è una questione di “sistema Paese” e di competitività, e capacità di attrarre investimenti esteri.

Oggi difatti è stato rilasciato la classifica 2012-2013 sulla competitività stilata dal World Economic Forum di Davos. Consiglio la lettura del report da 545 pagine, ma anticipo già che tra i primi dieci Paesi, sei sono europei: dopo la Svizzera che si conferma al primo posto, e Singapore che rimane al secondo, troviamo Finlandia, Svezia, Olanda, Germania, Stati Uniti, Gran Bretagna, Hong Kong e Giappone.

Il report analizza la situazione economica in 144 Paesi e ne misura la capacità di crescita nel medio e lungo periodo, escludendo le previsioni del prossimo biennio: l’Italia si posiziona al 42° posto. Tale posizione è dovuta alla rigidità del mercato del lavoro, voce sulla quale il nostro Paese è solo 127° su 144 Stati, e al sottosviluppo del mercato finanziario (111°), e varie debolezze di natura sistemica tra cui la diffusa corruzione e la percepita non indipendenza della magistratura che aumentano i costi a carico delle imprese e minano la fiducia.

È quindi un problema di sistema, e se ribaltiamo il tutto in ambito immobiliare, dato che con una situazione economica tutt’altro che favorevole, e con consumi in costante declino e redditi da locazione sempre più incerti, l’investimento in ambito commerciale, uffici o industriale risulta essere assai rischioso. Così come, in generale, essendo la tassazione sull’immobile diventata sempre più pesante anche un puro investimento di lungo periodo, non conviene più. In quest’ottica, quindi, il nostro mercato non è attrattivo, e le tanto annunciate dismissioni pubbliche rischiano di non risvegliare nemmeno l’interesse degli investitori internazionali, che però continuano ad investire su Londra, ad esempio.

Che fare? Le prime tre voci della tabella del WEF, guarda caso, sembrano le prime urgenze che un qualunque prossimo governo dovrebbe mettere mano: riduzione o rimodulazione delle tassazione a tutti i livelli (dalle imprese ai privati, dai consumi alle proprietà), riorganizzazione della burocrazia, e accesso ai finanziamenti.

Certo, i prezzi degli immobili con tutta probabilità caleranno, dal -15% del The Economist al -7% del Centro Studi Confindustria, ma se nel contempo non si rilancia l’economia, avremmo sempre più imprese che andranno in Austria o in Svizzera, con conseguenze che possiamo solo immaginare.

Se è vero che la ricchezza di un Paese si misura dalla sua capacità di attrarre investimenti dall’estero, allora, c’è molto da fare. Oggi siamo un mercato di serie B, dato che a fine 2011 gli investimenti esteri in Italia in campo immobiliare erano calati del 22%. Se già nel 2012 non vogliamo finire in serie C, dobbiamo gettare fin da subito le basi per sbloccare questa situazione.

Perché è l'economia a trascinare l’immobiliare, non il contrario.

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