Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
27 Settembre Set 2012 1422 27 settembre 2012

Il mercato immobiliare sta crollando? Hello world!

E alla fine anche l’ISTAT e l’Agenzia del Territorio hanno certificato quello che già sapevamo: il profondo rosso del mercato immobiliare. Siamo ad una svolta? No, finché continueremo a dare la colpa ad altri (il Governo o le banche, scegliete voi), e non daremo il giusto valore (d’uso) all’immobile.

Roma - 25 settembre 2012

Nel primo trimestre 2012 le compravendite di unità immobiliari (154.813) sono diminuite del 16,9% su base annua. Lo rileva l’Istat, aggiungendo che le compravendite di immobili ad uso residenziale sono diminuite del 17,2%, quelle di immobili ad uso economico dell’11,8%.

Fonte: ANSA

Roma - 27 settembre 2012

Nel secondo trimestre continua e si accentua il calo registrato nel trimestre precedente per il mercato immobiliare italiano. Lo rileva l’Agenzia del Territorio secondo la quale si è registrata una flessione tendenziale del 24,9% per l’intero settore immobiliare, peggiorando il calo del 17,8% fatto segnare nel primo trimestre. I numeri - afferma una nota dell’Agenzia - sono fortemente negativi per tutti i comparti.

Il settore residenziale, che con 119.673 transazioni registrate nel secondo trimestre rappresenta il 46% circa dell’intero mercato immobiliare, mostra un calo degli scambi del 25,3%. Analogo l’andamento nel settore delle pertinenze (36,4% del mercato), per la maggior parte riconducibili all’uso residenziale, con un -24,4%. Continua infine la contrazione degli scambi nei settori non residenziali, con il segmento del terziario che perde il 32,7% delle transazioni, seguito dal commerciale - meno 28,5% - e infine dal settore produttivo con un -26,4%.

Fonte: Agenzia del Territorio

Ora, tralasciando il fatto - che in realtà non andrebbe tralasciato, ma il tema di oggi è diverso - che i numeri proposti da ISTAT e Agenzia del Territorio sono diversi, e già questo la dice lunga sulla mancanza ancora oggi nel 2012 di un bollettino ufficiale unico riconosciuto relativo a tutta una serie di indicatori del mercato immobiliare; il dato è un altro: qualcuno ha ancora dubbi riguardo alla situazione di crisi del mercato immobiliare?

Certo l’ANCE ad inizio settembre, e da ultimo in Piemonte lo scorso lunedì 24 settembre parla di Italia al riparo dalla bolla immobiliare, e anzi di bisogno ulteriore di abitazioni, e di riduzione del carico fiscale e di miglioramento dell’accesso al credito come soluzioni per uscire dalla crisi del settore. Non volendo entrare nel tecnicismo di definizione del concetto di “bolla immobiliare”, il fatto clamoroso, in senso negativo, è l’ancora totale assoluta e mancanza presa di coscienza di taluni operatori.

Se è vero che l’attività del Governo in campo immobiliare è stata assai lacunosa, e improntata esclusivamente sugli aspetti fiscali, è pur vero che parlare di intervento delle banche, quando gli stessi istituti di credito, come evidenziato dall’ottima analisi di Antonio Vanuzzo sono in uno stato di crisi generalizzata, pare assai illusorio; e formule quali il rent to buy sembrano un estremo tentativo di non far morire definitivamente il mercato. Il problema è un altro, quasi banale: il valore di un’immobile.

E se da questo spazio gli interventi in tal senso, si perdono fin dagli esordi, relativi al sempre più atteso, quasi utopico, repricing, la riduzione dei prezzi di cui tanti sembrano non tenerne conto, l’elemento che forse andrebbe maggiormente considerato - quando si parla, ad esempio di necessità di nuove abitazioni, senza specificare alcunché in aggiunta - è il valore d’uso di una casa, piuttosto che di un altro qualsivoglia tipologia di edificio: ovvero la capacità (espressa in Euro) che un bene (la casa) riesca a soddisfare un dato fabbisogno.

Siamo sicuri che oggi gli immobili abbiano un reale valore monetario legato all’effettivo stato? Ad esempio c’è differenza tra un’immobile energeticamente efficiente e un edificio energivoro? Indubbiamente sì, e questo semplice aspetto, ormai riconosciuto dai più, si può richiudere in una parola: cultura. E l’obiettivo degli operatori immobiliari, in questa fase, dovrebbe essere quello di far cultura: far capire al privato che l’acquisto di un edificio a basso consumo energetico ha un “valore” diverso oggi, ma con effetti sul lungo periodo; illustrare alle Pubbliche Amministrazioni che la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente significa migliorare la vita di interi quartieri cittadini, e questo genera “valore”; chiarire a chi lavora nel mondo del credito che, ancor più oggi che in passato, dovrebbero essere premiate le iniziative meritevoli e bocciate quelle frutto di pura fantasia (economica e finanziaria), creando “valore” per il progetto immobiliare e per la banca stessa.

Stare ad aspettare, o addirittura invocare interventi “dall’alto” non è una soluzione, è una lenta agonia. Ecco perché, a mio avviso, calzano perfettamente le parole dello scrittore e poeta cinese, Gao Xingjian, premio Nobel per la letteratura nel 2000: la cultura non è un lusso, è una necessità.

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