Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
2 Novembre Nov 2012 1041 02 novembre 2012

E se scoppiasse una bolla immobiliare in Germania?

In principio furono gli Stati Uniti, poi l’Irlanda, e la Spagna. E se anche i Paesi Bassi non sono presi benissimo, ci sono i segnali di una prossima bolla immobiliare in Germania? Secondo alcuni economisti gli avvisi ci sono tutti. Vediamo di approfondire alcuni temi.

Ad agosto l’indice Europace House Price Index (EPX) ha raggiunto un nuovo massimo storico di 107,14 punti, trainato soprattutto dagli immobili residenziali. A settembre l’indice è sceso a 106,71, ma l’incremento rispetto a settembre 2011 è del 3,57%, dopo i picchi di agosto, +5,19%, luglio +6,2% e giugno 6%. Ma ad aumentare non solo i prezzi delle abitazioni ma anche gli affitti, e non sono solo a Berlino (+7,4% anno su anno), ma anche in una cittadina di 55mila abitanti nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore, Greifswald, dove gli affitti sono più cari del 10,4 per cento rispetto ad un anno fa. E a ricercare gli immobili non sono solo grandi investitori internazionali, ma anche quei privati provenienti da Grecia e Spagna che spostano la loro liquidità in nuovi conti correnti presso le banche tedesche in cerca di “stabilità” e “sicurezza”. Le parole d’ordine, oggi.

Le bolle immobiliari, notoriamente, sono difficili da prevedere, e non tutti gli economisti sono d’accordo circa la situazione tedesca, ma ci sono diversi segnali di attenzione. Tassi di interesse molto bassi - considerato che, dal 2000 al 2010, in media un prestito decennale prevedeva un tasso del 5%; nell’ultimo anno, gli interessi sono scesi al 3%, meno della metà degli anni ‘90 (7,7%) - bassa disoccupazione (6,9% ad ottobre), e flussi di denaro da investitori istituzionali e non provenienti dall’estero, sono segnali, secondo molti analisti, che evidenziano come la Germania si stia avvicinando ad ampi passi al rischio bolla nel caso i prezzi continuassero ad aumentare a questi ritmi.

Ecco spiegato perché, già a marzo, la Bundesbank aveva sollevato preoccupazioni relative a una possibile bolla immobiliare, e un economista come Steffen Sebastian, direttore del Centro di finanza immobiliare dell’Univerisità di Ratisbona, nonché della relativa business school sostenga che “ la gente sta comprando a prezzi enormi”.

Già, perché l’interesse per gli immobili teutonici non arriva solo dall’estero, ma anche dagli stessi tedeschi, che guardano con più interesse all’investimento immobiliare (al contrario di quanto avviene in Italia), perché se è vero che solo il 43% dei tedeschi è proprietario della loro casa, i tassi di disoccupazione più bassi degli ultimi decenni, e i bassi tassi di interesse stanno rendendo a buon mercato lo stipulare mutui per l’acquisto di una casa e poco attraente “parcheggiare” liquidità nei conti risparmio.

E di solito funziona così: la speranza attrae gli investitori, il valore delle case cresce, le banche concedono più credito, gli investitori diventano più audaci e “spengono“ il loro cervello. Chi vuole restare escluso, se tutti parlano della nuova casa appena acquistata? Prima o poi il boom inizia ad autoalimentarsi e gli esperti di settore (ma interessanti) hanno sempre nuovi argomenti per dire che la situazione è normale. Chi si ricorda come nel luglio 2005 - quando i prezzi delle abitazioni USA erano raddoppiati rispetto a 5 anni prima - l’allora capo della banca centrale Alan Greenspan avesse negato fermamente che si trattasse di una bolla. Poco dopo era iniziata la grande crisi.Dopo lo scoppio, tutti lo sapevano molto bene, ma quando la bolla si stava formando nessuno lo aveva notato.

Sempre la Bundesbank ha inoltre evidenziato come nel mese di giugno i permessi di costruzione per le nuove abitazioni, nel periodo settembre 2011 - marzo 2012 fossero cresciuti del 9 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. L’aspetto particolare? Gran parte di questi permessi riguardavano la costruzione di nuovi condomini, un indicatore di un’attività d’investimento. Il motivo? I giovani sono attratti dalle prospettive di lavoro, mentre gli anziani dalle distanze brevi e dalle cure mediche disponibili: la conseguenza è che i prezzi nelle città crescono mentre in molte regioni rurali scendono. Inoltre, sono sempre di più i single e questo fatto alimenta la domanda di abitazioni.

E questo aspetto, sempre secondo Steffen Sebastian, è il principio di una bolla: se in Germania la popolazione sta diminuendo - l’ufficio federale di statistiche stima che la popolazione si ridurrà tra i 69 e i 74 milioni entro il 2050 -, da dove dovrebbe arrivare la domanda duratura di immobili? Inoltre, la fase dei bassi tassi di interesse sarà eterna? Chi ha stipulato un mutuo a bassi tassi di interesse, avrà una brutta sorpresa quando le rate mensili aumenteranno. Il motivo?

Fino ad oggi le banche tedesche hanno concesso mutui immobiliari di lunga durata ad un tasso di interesse annuo fisso. È indubbio che in futuro gli istituti di credito dovranno assicurare in maniera aggiuntiva tali mutui, in modo da essere meglio attrezzati per i tempi di crisi, lo impone l’Europa. Questo secondo le valutazioni del “Kölner Institus der deutschen Wirtschafts” porterà molte banche a convertire i mutui ad un tasso variabile, in quanto la copertura per questi prestiti non sarebbe sufficiente. Poiché queste variazioni dei tassi di interesse peseranno direttamente sul consumatore, il mercato immobiliare subirà variazioni maggiori di quanto non accada oggi.

E su tutta questa situazione incide anche l’Europa: normalmente la banca centrale di un Paese dovrebbe assumere un ruolo attivo quando l’economia si surriscalda. Aumentando i tassi, l’acquisto di immobili diventa meno attrattivo (come sappiamo in Italia). Solo che in Europa l’unica banca centrale è la BCE che è responsabile per l’intera unione monetaria, e se in Germania l’economia cresce ancora con forza, in Spagna ed Italia è in forte contrazione: ecco spiegato perché avremmo bisogno di tassi più bassi nelle economie deboli, e la Germania sicuramente di tassi più alti.

Lo scoppio di una bolla immobiliare è probabilmente la peggior situazione che possa accadere ad un’economia. Molto semplicemente, e forse banalmente, quando i possessori di immobili realizzano che il valore del loro immobile sta calando, consumano di meno, perché devono far fronte alle rate del mutuo; e quando non possono più pagare i loro debiti, si creano dei buchi nei bilanci delle banche, e l’offerta di moneta all’economia collassa.

È indubbio che il crollo del mercato immobiliare negli Stati Uniti abbia contribuito se non anzi causato la crisi economica maggiore dal dopoguerra. Tuttavia, per tutta la fase crescente, in una bolla speculativa si vive abbastanza bene, no?

 Iscriviti alla newsletter

Vuoi essere sempre aggiornato? Iscriviti alla newsletter de Linkiesta.it .

Quando invii il modulo, controlla la tua inbox per confermare l'iscrizione

 Seguici su Facebook