Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
21 Gennaio Gen 2013 0804 21 gennaio 2013

Le prospettive del mercato immobiliare europeo ed italiano secondo Standard & Poor’s

Dopo l’analisi de The Economist della scorsa settimana, questa volta è il turno di Standard & Poor’s che ha rilasciato lo scorso giovedì un breve, quanto interessante, paper sulle prospettive del mercato immobiliare in Europa.

La ricerca, intitolata “Europe’s Recession Is Still Dragging Down House Prices In Most Markets”, già dal titolo lascia intendere quali possano essere le prospettive per il mercato immobiliare europeo nel prossimo periodo: una caduta continua dei prezzi. Ma con differenze significative da Paese a Paese. Gli Stati più deboli dell’Unione Europea continueranno a vedere una rilevante discesa dei valori, dove la Spagna farà segnare le prospettive più nere, pari ad un meno 7,8%; mentre l’Irlanda, dove il prezzo degli immobili residenziali si è dimezzato dai valori del 2007, presenta una situazione ormai stabilizzata, con i prezzi sì in calo, ma solo di uno 0,9%. Il Portogallo, infine, nonostante sofferenze economiche simili agli altri due Paesi, non ha assistito allo scoppio di una vera e propria bolla immobiliare, e i prezzi, pur in discesa quest’anno, potrebbero beneficiare delle riforme messe in atto dal governo lusitano.

Il vero campanello d’allarme, secondo gli analisti di S&P in realtà suonerà al “cuore” dell’Europa: mercati come quello olandese, e soprattutto quello francese, sono previsti in forte difficoltà, con cali rispettivamente del 5,9% e del 5%, e le prospettive di un aumento della disoccupazione, di una diminuzione dei salari, e della possibilità di introduzione di misure di austerità, spaventano gli investitori internazionali. Solo la Germania risulta essere in controtendenza rispetto alla generale situazione europea, con un moderato aumento del 3% dei prezzi del comparto residenziale previsto sia per quest’anno che per il 2014.

Ma se le prospettive appaiono deboli nei prossimi trimestri, nel lungo periodo - per questo invito a vedere e ad ascoltare il video sottostante - i segnali sono all’insegna di un cauto ottimismo, vuoi, ad esempio, per la carenza di alloggi a fronte di un aumento della popolazione in Paesi come Francia, Regno Unito e Paesi Bassi.

Il capitolo dedicato all’Italia ha come titolo “Italy’s Home Prices Are Still Stumbling On Economic Uncertainties”, e ben riflette la situazione attuale del nostro Paese. Se i prezzi nel 2012 dovrebbero attestarsi ad un meno 4%, anche per il 2013 le prospettive sono di un calo, pari ad un meno 1,6%, per segnare una timida risalita (+0,5%) nel 2014. La condizione del mercato italiano descritta da S&P è quella che ben conosciamo, e raccontata anche in questo blog: brusco calo delle compravendite nel 2012, che dovrebbero attestarsi intorno alle 466.644 unità compravendute, lenta diminuzione dei prezzi dal 2008 a causa della contrazione dei redditi delle famiglie, e delle rigide condizioni di offerta e accesso al credito: il mercato dei mutui in Italia è inferiore a quello di altri Paesi europei; i mutui in circolazione sono stati pari al 23,4% del PIL nel terzo trimestre 2012, il che è significativamente inferiore a quello della zona euro, dove la media è del 40% del PIL.

Le prospettiva future, per il nostro Paese, sono ancora scettiche su una reale ripresa, vuoi, in primis, per la lenta crescita dei redditi delle famiglie pur in una situazione di indebitamento, modesto, delle famiglie stesse. L’IMU, che finora ha accentrato l’interesse di queste prime battute della campagna politica, viene vista come possibile causa per un aumento delle case in vendita, spingendo con ciò i prezzi verso il basso, prezzi che comunque potrebbero vedere un modesto segno positivo a partire dal 2014 (+0,5%), anche perché entrambi gli indici price-to-rent e price-to-income, nel loro trend discesista, si stanno avvicinando alla media di lungo periodo, e ciò implica, sempre secondo gli analisti di S&P che non c’è alcuna prova di una sopravvalutazione dei prezzi delle case tale da giustificare ulteriori pesanti correzioni.

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