Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
7 Febbraio Feb 2013 0836 07 febbraio 2013

Ma la casa è un diritto o un bene di lusso?

In questi ultimi giorni di campagna elettorale, dopo la proposta shock di Berlusconi di restituzione (in contanti) dell’IMU, ancora una volta la tassa sulla proprietà della casa si conferma come fulcro dell’intero dibattito elettorale, quando i problemi per l’immobiliare e per l’intero Paese, sono a mio avviso, ben altri. La casa è sempre al centro dei pensieri italiani.

Nell’ultima settimana, politici (tutto d’un tratto esperti economisti), studiosi di economia e commentatori vari si sono concentrati sull’IMU, sulla sua abolizione, piuttosto che su una sua rivisitazione, e personalmente, anche in articoli passati ho espresso la mia posizione personale. Il Prof. Ragazzi, nella sua analisi qui su Linkiesta, mi trova in buona parte d’accordo, specie nella prima parte, ma è interessante notare i successivi commenti dei lettori. Da qui la domanda: la casa è un diritto o sta diventando un bene di lusso?

Il punto di partenza, a mio avviso, deve essere duplice e rapportato su dati ufficiali. Secondo il “I bilanci delle famiglie italiane nell'anno 2010”, l’ultimo bollettino disponibile in materia negli archivi di Banca d’Italia, nel 68,4% dei casi l’abitazione di residenza è di proprietà delle famiglie, nel 21,1% in affitto, nel 7,4% occupata a uso gratuito, nel 2,8% in usufrutto e nel restante 0,3% a riscatto. Sempre secondo Banca d’Italia negli ultimi 30 anni si è osservata una progressiva riduzione delle famiglie in affitto a fronte di una maggiore diffusione della proprietà.

L’acquisto e il possesso di una casa quindi è sempre il primo pensiero degli italiani, ed è chiaro che i governi generalmente si sono rivolti al mattone come fonte di tassazione certa.

Ma sono gli italiani i veri proprietari della propria abitazione? Secondo l’outlook mensile dell’ABI del gennaio 2013, alla fine di novembre 2012, i prestiti bancari destinati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni - pari a 366 miliardi di euro - avevano fatto segnare una variazione annua prossima allo zero (-0,3%), ma se guardiamo al periodo gennaio-novembre 2012, sono ammontati a 18,8 miliardi di euro, un valore dimezzato rispetto ai 36,3 miliardi di euro dell’analogo periodo del 2011. Se a questo associamo il dato, riportato dall’ADUSBEF nel dicembre 2012, che tra il 2008 e il 2011 i pignoramenti e le esecuzioni immobiliari sono aumentate di circa il 75%, arrivando a sfiorare il numero di 38mila, le stime, sempre di ADUSBEF per il l’intero 2012, parlano di un boom ulteriore con un più 22,8%, sfiorando così il 100% nel quinquennio 2008-2012, con circa 100.000 case mandate all’asta.

E difatti quando il privato entra in crisi e non è più in grado di pagare regolarmente le rate del mutuo scattano i problemi come ci spiega l’Avvocato Diego Bucci del Foro di Vicenza. L’art. 40 del T.U.B., difatti, prevede che la Banca possa invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento qualora esso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive, tale dovendosi intendere anche il pagamento che sia intervenuto tra il trentesimo ed il centoottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Va da sé che, oltrepassato tale centoottantesimo giorno, la banca potrà intimare al mutuatario l’immediato versamento dell’intero capitale residuo mutuato, maggiorato di interessi e spese maturati, facendo così venire meno il beneficio della rateizzazione del debito e, in tale modo, preparando il terreno per la richiesta di un decreto ingiuntivo nei confronti del debitore, ossia di un titolo esecutivo idoneo a procedere poi al pignoramento dell’immobile già gravato, invero, da garanzia reale a favore della banca medesima.

Per cui, a fronte di questa situazione la domanda vera in realtà è un’altra: quanto (ed a chi) conviene davvero arrivare ad affrontare la fase esecutiva rappresentata, per l’appunto, dal pignoramento e dalla successiva vendita immobiliare?

L’istituto bancario che ha concesso il mutuo, da un lato, come segnala l’Avv. Bucci, è sicuramente garantito dall’ipoteca iscritta in primo grado, la quale gli consente di soddisfarsi sul ricavato della vendita con priorità rispetto ad ogni altro eventuale creditore e sino al totale recupero del proprio credito. D’altro lato, le tempistiche necessarie a completare la procedura esecutiva (che passa attraverso la presentazione di un’istanza di vendita del bene pignorato, la nomina giudiziale di un perito che dovrà valutare l’immobile per stabilire la base d’asta, la fissazione delle operazioni di vendita ed il prezzo d’asta) dilateranno non poco i tempi necessari alla banca per giungere al rientro dalla sofferenza, specialmente considerando che in alcuni Uffici Giudiziari tra la data di deposito dell’istanza di vendita e la successiva udienza, deputata all’emissione della relativa ordinanza, possono passare anche 3/4 anni.

Per contro il privato che abbia richiesto il finanziamento e che, non essendo riuscito ad onorarlo, si è visto pignorare il proprio immobile non ne perderà la proprietà ma, a cagione del pignoramento, ne perderà la disponibilità giuridica e non potrà, pertanto, farne oggetto di atti traslativi e/o comunque tali da sottrarre il bene medesimo alla garanzia del credito della banca. Potrà, semmai, cercare di liberarlo offrendo di convertire il pignoramento e pertanto di sostituire all’immobile pignorato una somma di denaro che possa coprire il debito, oltre a tutte le spese sostenute dalla banca per recuperare il proprio credito e gli interessi nel frattempo maturati, ma è palese come tale soluzione risulti non certo tra le più praticate.

Sotto un’altra prospettiva, peraltro, possiamo dire che se per la banca arrivare ad aprire la fase esecutiva e, pertanto, alla vendita all’asta dell’immobile pignorato può rappresentare una soluzione poco conveniente, specie considerata la situazione attuale del mercato immobiliare, con conseguente rischio che il prezzo di vendita sia di molto inferiore rispetto al debito residuo del mutuatario, per quest’ultimo, sottolinea sempre l'Avv. Bucci, non sono certamente “rose e fiori”.
Ciò non soltanto per quanto sopra esposto ma, altresì, perché se il ricavato dalla vendita dell’immobile non riesce a coprire integralmente il debito residuo, oltre agli interessi maturati ed alle spese di procedura, la Banca potrà - sulla scorta del titolo esecutivo ottenuto - effettuare degli ulteriori pignoramenti nei confronti di altri beni, anche mobili, del mutuatario medesimo, giungendo ad esempio a pignorare eventuali crediti vantati da parte di quest’ultimo verso soggetti terzi.

In quest’ottica, riprendendo la domanda del titolo, la conclusione può essere una: la casa è un diritto, o è già, e sta diventando sempre più un lusso, dato che gli italiani stanno pagando i debiti contratti - e le tasse - per un bene che in definitiva non è nemmeno loro?

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