Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
4 Marzo Mar 2013 0942 04 marzo 2013

Una proposta per gestire gli immobili pubblici: perché non seguire l’esempio tedesco?

Il patrimonio immobiliare dello Stato è sempre al centro dell’attenzione - magari in questa fase politica del nostro Paese un po’ meno - perché rappresenta, a parere di molti, una grande ricchezza da mettere a frutto. Una ricchezza potenziale però, perché rende poco e costa molto. Perché allora non seguire un modello diverso?

Ne avevo già parlato il 1° marzo dello scorso anno e, sorpresa, non è successo nulla: l’intero patrimonio immobiliare della Pubblica Amministrazione italiana è ancora lì, fermo ad una stima (sottolineo stima) di 368 miliardi di euro, con una redditività stimata dello 0,9%, e con varie proposte di dismissione sul tavolo, qualche tentativo, come quello dell’Agenzia del Demanio di mettere ordine per regolamentare la gestione, e la valorizzazione, degli immobili pubblici. Ma siamo ad un punto morto.

Perché non prendere allora a modello qualcosa che funziona?

Parlo della Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Istituto per il Real Estate federale, BImA) in Germania, una struttura creata dal Governo tedesco nel 2005 per unificare tutti gli enti che fino ad allora amministravano il patrimonio immobiliare dei vari Länder, in un unico ente che operasse secondo il più semplice dei principi economici: quanto rende un investimento, e come viene gestito lo stesso investimento? Il BImA effettua difatti una gestione economica completa e orientata alla creazione di valore del patrimonio immobiliare federale: offre a ogni ente statale le sedi di cui necessita e le gestisce in maniera ottimale osservando criteri di economicità. Non solo, l’Agenzia svolge anche un’incessante attività di valutazione del patrimonio immobiliare federale per stabilire come gestirlo al meglio e provvede a vendere tutte quelle proprietà che offrono una rendita non elevata o che sono giudicate superflue.

L’organizzazione interna è chiara, snella (impiegando 5.800 persone) e funzionale: sotto la supervisione del Bundesministerium der Finanzen (il Ministero Federale delle Finanze), operano nove dipartimenti, che gestiscono 28mila proprietà, 400mila ettari di territorio e 44mila appartamenti, uno tra i più grandi portafogli immobiliari dell’intera Germania. Anche se in tedesco, il video di presentazione dell’attività dell’Agenzia, nella parte iniziale dell’articolo, è di facile intuizione e merita la visione.

Oltre alla gestione, ma anche alla costruzione di nuovi quartieri, e complessi immobiliari di uso pubblico, l’aspetto più importante è la valorizzazione, anche, ma non solo, da un punto di vista energetico di un edificio, e in questo caso credo che un’immagine valga più di tante parole.

Ma per aumentare la redditività - ricordate lo 0,9% citato precedentemente? - degli immobili della PA italiana, si può adottare una più “semplice” via, ovvero l’ottimizzazione degli spazi e la conseguente ottimizzazione dei costi di gestione. Anche in questo caso due semplici numeri chiariranno meglio il tutto: secondo i dati diffusi durante il seminario “Lo stock del debito pubblico si può abbattere con misure straordinarie?” tenuto lo scorso 5 giugno 2012, mediamente un dipendente pubblico in Italia ha a disposizione uno spazio di 50 mq, contro i 20 mq della Francia e della Germania. Sempre in Italia, secondo i dati di IMFA Italia, nelle aziende private, lo spazio per dipendente, si riduce a “solo” 10,8 mq.

Si può e si deve cambiare. Si può fare.

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