Andrea Tavecchio
Fisco e sviluppo
13 Luglio Lug 2013 0854 13 luglio 2013

Banche e social housing; usare la finanza pro famiglie

E' da poco in libreria "11 idee per l'Italia" (Marsilio Editore), saggio a più mani, dal titolo autoevidente, con prefazione di Aldo Bonomi. Una di queste idee mi ha colpito perchè nella sua semplicità potrebbe essere un "piano casa Fanfani" del XXI secolo che riesce, con una soluzione innovativa, a sbloccare il bilancio delle banche aiutando le famiglie, specie quelle meno forti.

Sarebbe una rivoluzione non banale, dopo troppi anni di ideologia pro e più spesso - specie ultimamente e magari dagli stessi che prima erano pro - contro contro le banche (e i banchieri). Un approccio in entrambi i casi ideologico ed infantile; la finanza è necessaria, come il sistema nervoso nel corpo umano. Basta con le chiacchiere da bar, magari anche dopo un paio di bicchieri di troppo...

Twitter @actavecchio

Massimo Malvestio (twitter @MMalvestio), autore del capitolo del libro sul tema banche e social housing ne fa questa sintesi:

"Nel 2012 un milione di famiglie italiane non hanno potuto avere accesso al mutuo casa cui aspiravano: la ragione principale è la precarietà del lavoro e la modestia del reddito (oltre che la difficoltà che molte banche hanno nel fare credito per carenza di patrimonio e di liquidità). A loro volta le banche vantano crediti garantiti da immobili che non vengono pagati perché gli immobili non vengono venduti perché hanno valutazioni irrealistiche attribuite quando il credito fu concesso in momenti di euforia di mercato.

Non c´è nessuna realistica prospettiva che i prezzi degli immobili salgano a breve perché lo stock di invenduto è enorme, il PIL è in calo e con esso i redditi che possono essere destinati alla casa.
La Banca d´Italia, dopo avere lasciato correre per almeno due anni, adesso, a partire dall´ultimo trimestre del 2012, ha cominciato a pretendere che le banche svalutino i crediti garantiti da immobili così da avvicinarli al presumibili valore di realizzo. Una scelta legittima e doverosa che avvicina i bilanci delle banche alla realtà ma che ha l´effetto di aumentare le perdite delle banche e quindi di diminuire il patrimonio e diminuire la capacità di fare credito alimentando un circolo vizioso che porta a meno impieghi alle imprese e alla famiglie e a un sempre minor livello di attività economica e di prezzi degli immobili.

A ciò si aggiunga che anche la più prudente delle valutazioni non può tener deguatamente conto del livello sempre più basso del numero di transazioni immobiliari con l´effetto che, quale che sia la stima del valore dell´immobile, è sempre più incerto il momento in cui quel valore potrà essere realizzato. Lasciare centinaia di migliaia di appartamenti sfitti aumenta il degrado, dissipa ricchezze e non serve a nessuno se non a quelle banche e quegli immobiliaristi che mentono a sé stessi pensando di non avere perduto nulla.

Il mercato da solo non si aggiusta e se lo dovesse fare passerebbe attraverso un lungo periodo di assestamento che si tradurrebbe sostanzialmente nel progressivo degrado di molti immobili, lasciati senza manutenzione, rendendoli indisponibili per il mercato ed alleviando così la pressione dell´offerta.
E´ necessario accelerare il processo di riequilibrio avvicinando domanda ed offerta.
Per raggiungere questo scopo una della iniziative possibili è che lo Stato garantisca il pagamento di canoni di locazione e rate di acquisto con patto di riscatto di tutti immobili sociali adibiti ad abitazione del soggetto garantito e con divieto di subaffitto.

Perché la dimensione dell´intervento possa raggiungere livelli significativi si dovrebbe estendere l´attuale definizione di "alloggio sociale" per ricomprendere tutte le prime case che per valore locativo o di vendita siano sotto un certa soglia (non particolarmente bassa). In questo modo si renderebbe assai snello il processo di erogazione della garanzia che potrebbe diventare automatico prescindendo da qualsiasi accertamento pubblico sulle caratteristiche del debitore e da qualsiasi graduatoria.
Il punto essenziale è che lo Stato non dovrebbe esercitare l´azione di regresso contro i soggetti garantiti che non paghino per fatto a loro non imputabile (come perdita del lavoro o malattia) così da rendere sostenibile il rischio di assumere l'impegno anche per soggetti con lavori precari allargando di molto la platea dei possibili utenti.

Il costo di questa operazione è molto modesto se si considera che la garanzia è ragionevole stimare verrebbe attivata per il 5% dei debiti garantiti all´anno (dato calcolato sulla base delle insolvenze dei mutui casa per i soggetti di basso reddito).
Quella stessa spesa però sgraverebbe altri interventi pubblici di assistenza sociale (giacchè chi resta senza casa finisce a carico dei servizi sociali di solito) e quindi il saldo sarebbe molto basso e chi resta senza lavoro grava comunque sulla complessiva rete di welfare.
L´azione della Banca d´Italia dovrebbe assumere ancora maggiore incisività portando sempre più le banche a valutare gli immobili in garanzia a prezzi che consentano davvero la loro collocazione sul mercato in tempi ragionevoli. L´effetto sarebbe che la gran parte degli immobili residenziali verrebbero ad avere valori coerenti con la definizione allargata di alloggio sociale.

I vantaggi che ne deriverebbero sono sostanziali: a) famiglie e persone , che oggi hanno difficoltà ad accedere alla casa, avrebbero casa e serenità insieme favorendo la coesione sociale; b) il costo della casa per i ceti meno abbienti si abbasserebbe favorendo anche così le imprese che avrebbero meno tensioni sui salari e liberando capacità di spesa; c) nel momento in cui si estende la garanzia dello Stato su crediti problematici si libera la capacità di fare credito delle banche in ragione del fatto che i crediti verso lo Stato non assorbono la capacità di fare credito delle banche a differenza di quanto avviene - e in misura massiccia - per i crediti problematici; d) si recuperano aree destinate invece al progressivo degrado come accade per i grandi interventi in cui il costruttore non è in grado di completare i lavori; e) si riporta in equilibrio il mercato immobiliare e si rimette così in moto un intero settore.


Certo le banche e le immobiliari dovrebbero riconoscere di avere perso molti soldi (che hanno già perso) ma i loro bilanci e le loro politiche di credito riprenderebbero credibilità e vita. Per qualche banca lo shock potrebbe andare oltre la capacità di assorbimento e per queste si dovrà prevedere per tempo una soluzione (che potrebbe comportare qualche ulteriore costo per il sistema pubblico) ma, in fine dei conti, si tratta soltanto di far emergere la verità e quindi per quelle banche che resisteranno sarà possibile operare in un mercato molto più sano."

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