Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
8 Agosto Ago 2013 0910 08 agosto 2013

La fabbrica del futuro avrà ancora valore immobiliare?

Parlare oggi di industria manifatturiera significa sentire sempre più frequentemente parlare di “nuova rivoluzione industriale”, proprio perché sono molteplici i fattori di cambiamento in atto: i cambiamenti tecnologici e l’impatto della digitalizzazione, i nuovi orientamenti e le scelte dei consumatori, lo sviluppo di nuovi settori di nicchia, una maggiore consapevolezza sulle questioni ambientali, l’emergere di nuovi Paesi produttori.

Per il settore immobiliare l’ambito industriale ha sempre ricoperto uno scarso interesse, vuoi perché in parte dovuto alla percezione di un declino a lungo termine delle attività produttive delle economie sviluppate, vuoi soprattutto perché lo sviluppo di fabbriche e capannoni è spesso controllato direttamente dalle aziende produttrici, che nella maggior parte dei casi sono direttamente il proprietario/occupante di questi edifici, realizzati molto spesso su misura, con layout e caratteristiche specifiche per il settore in cui svolgono la propria attività aziendale.

Se fino agli anni ’90 del secolo scorso la fabbrica era vista e concepita come semplice luogo di produzione, con lo sviluppo dei concetti di “catena di valore”, ovvero che il prodotto in realtà fosse il risultato di una gamma più ampia di attività, come la ricerca e lo sviluppo (R&S), la produzione, la gestione della supply chain, il marketing, le vendite e i servizi post-vendita, si è assistito alla creazione dapprima delle aree industriali, poi dei distretti industriali specializzati, dove è la fabbrica che crea la domanda di strutture logistiche a supporto della produzione, parliamo di centri R&S, magazzini, piattaforme di distribuzione, ecc…

L’avvento poi della globalizzazione ha comportato lo spostamento della produzione vera e propria dapprima nei Paesi dell’Europa orientale, poi nelle economie emergenti, in particolare la Cina, la “fabbrica del mondo”: il vantaggio del basso costo della manodopera, più che l’ampliamento verso nuovi mercati è la chiave di lettura che ha determinato, e determina in molti casi lo svuotamento delle fabbriche nostrane; quando, viceversa, negli ultimi anni stiamo assistendo a fenomeni di rientro della produzione in USA e Europa: parlo ad esempio della tedesca Margarete Steiff GmbH, della francese Veloscoot S.a.s. o della britannica Symingtons Ltd.

E oggi si fa un gran parlare delle stampanti 3D, utilizzate in realtà soprattutto per la produzione di modelli e prototipi, e che rappresentano un percentuale infinitesimale nella quota di produzione manifatturiera globale. La stampa 3D deve ancora affrontare notevoli ostacoli per un più ampio impiego, come i costi operativi e di capitale, il numero limitato di materiali che può utilizzare, e la velocità di stampa. Tuttavia le aspettative sono molto forti su questa fronte, come dimostra un sondaggio dello scorso maggio 2013 di DHL, secondo cui nei prossimi dieci anni la stampa 3D rivestirà un ruolo di primo piano nelle catene di fornitura.

In definitiva oggi l’attività industriale e manifatturiera in Europa è ancora decisamente importante, con tre Paesi europei tra i primi dieci al mondo come quota di produzione, e con le previsioni che parlano di un aumento del 15% nel periodo 2011-2021 del peso della manifattura sul PIL dei Paesi dell’EU-27. È indubbio che se i fenomeni di ri-shore non costituiscono un trend ma solo, ad oggi, casi singoli, in questa fase storica le aziende sono alla ricerca di strategie e di formule ibride che combinino la produzione nei Paesi dove il costo della manodopera è inferiore a quello delle economie occidentale, con il valore aggiunto della produzione e delle capacità degli artigiani e degli operai europei.

Il tutto combinato con l’impatto che la stampa 3D potrà avere. Ad esempio potrebbe cambiare la natura di alcune filiere di prodotti, come quella dei pezzi di ricambio, che potranno essere stampati localmente piuttosto che fatti giungere da tutto il mondo; o ancora al concetto di dimensioni delle strutture industriali: invece di grandi fabbriche (su misura), potrebbe svilupparsi una domanda per strutture con standard di piccole e medie dimensioni, dove l’edificio, in sé non è un asset aziendale, ma una componente con meno vincoli e più facilmente sostituibile.

Ciò significa che il concetto di “nuova rivoluzione industriale”, o meglio, le potenzialità di cambiamento non devono essere sottovalutate o prese come una nozione meramente giornalistica. Internet, la Rete, esiste da solo 20 anni, ma i processi di trasformazione che ha comportato sono stati veramente rivoluzionari. L’evoluzione della produzione guiderà la domanda di immobili industriali, determinando e comandando il cambiamento della natura tradizionale delle fabbriche, con nuovi modelli che emergeranno sulla scia di nuove tecniche di produzione, il tutto coniugato con un percorso che renderà la produzione sempre più sofisticata e meno globale. Se oggi le decisioni di localizzazione delle aziende, dalle multinazionali alle small business, sono influenzate da elementi economico/fiscali, del peso della burocrazia e dei servizi come ben raccontato in diversi articoli qui su Linkiesta, è necessario riconsiderare il ruolo della componente immobiliare in un’azienda: non è più asset tangibile, una ricchezza, ma una componente molto spesso inalienabile per la scarsa fungibilità.

L’evoluzione è in atto, e come diceva il proverbio? Prevenire è meglio che curare.

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