Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
4 Novembre Nov 2013 1400 04 novembre 2013

Il mercato immobiliare italiano è prossimo al crollo?

Nella mattinata odierna l’agenzia di rating Standard & Poor’s ha pubblicato una ricerca dal titolo Europe’s Home Price Declines Continue, But Stabilization May Be Around The Corner, fotografando la situazione del mercato immobiliare in Europa. Ecco che cosa emerge.


Andamento dei prezzi degli immobili in Europa

Focus generale. La maggior parte dei mercati immobiliari europei continua ad indebolirsi, a causa della persistente situazione di debolezza delle economie e dei mercati interni, da un livello medio generale dei prezzi ancora troppo elevato, e dalle condizioni di credito più stringenti imposto dalle banche. Ma è una situazione che seppur con differenze tra Paese e Paese, sta decelerando. Certo, in Germania i problemi sono più concentrati sul raffreddare il mercato immobiliare, mentre altri Paesi, come la Spagna e i Paesi Bassi i cali sono comunque considerevoli.

Venendo ai numeri, e alle prospettive degli analisti di S&P, la Spagna si conferma tra i Paesi dove la crisi è ben lungi dall’essere finita, con un calo dei valori degli immobili dell’8% previsto per quest’anno, a scendere al 5% per l’anno prossimo, e ancora dell’1% nel 2015: cali che vanno a sommarsi a quelli già avuti pari al 27,5% dal 2009. L’Olanda si conferma altro Paese che sta vivendo un forte stato di debolezza sul fronte immobiliare, con cali nell’ordine del 4,5% quest’anno - pur avendo fatto registrare nei primi sei mesi del 2013, una discesa dei prezzi dell’8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente - per stabilizzarsi nel 2014, e crescere leggermente (+1%) nel 2015. Altro Paese in difficoltà è la Francia, con cali destinati a crescere (rispetto all’andamento finora avuto) al 3% (nel 2013) e al 4% (nel 2014).

Chi sta a metà del guado è l’Irlanda, che dopo i cali a due cifre negli ultimi due anni, vede una stabilizzazione, e un leggero miglioramento dei prezzi degli immobili, anche se l’elevato numero di sofferenze sul settore dei mutui bancari legati alla casa è ancora importante. Bene invece il Regno Unito, nel suo complesso, anche se la situazione di Londra è sotto attenta osservazione da parte del governo britannico con la proposta di George Osborne di istituire una tassa sugli acquisti stranieri di immobili: a settembre 2013 i prezzi delle abitazioni erano saliti del 5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, e su questo livello si dovrebbe mantenere l’aumento annuale. A farla da padrone è comunque sempre la Germania, che continua a mantenere un forte mercato, spinto da una robusta domanda di nuove abitazioni: +4% l’aumento dei prezzi delle abitazioni per il 2013, +3,5% per il 2014.

La situazione italiana. La situazione in cui versa il mercato immobiliare del nostro Paese, è ben riassunto dal titolo del capitolo di analisi sull’Italia: In Italy, A Weak Economy Is Leading To A Collapse In Prices. Difatti dopo il 2012 (dove il calo era stato pari al 5,2%), anche per il 2013 le stime finali degli analisti di S&P individuano sempre nel 5% un calo dei prezzi, calo che continuerà nel 2014, per poi stabilizzarsi nel 2015. D’altronde, riprendendo, e citando i dati dell’Agenzia delle Entrate, e di Nomisma, la situazione del mercato immobiliare italiano è indissolubilmente legata alla stagnazione del mercato interno, al crollo dei consumi e della domanda, all’aumento del livello di disoccupazione, tutti aspetti ben noti e ampiamente commentati. In realtà per la prima volta in queste ricerche economiche periodiche, S&P mette in evidenza un fenomeno che ha assunto numeri decisamente importanti: il calo dei prezzi delle case legato alla minor domanda per l’aumento del numero di italiani che lasciano il bel Paese. In sé difatti il livello dei prezzi (mediamente) non è ritenuto eccessivo, ma è il rapporto prezzo-redditi disponibili che fotografa come l’andamento dei prezzi si stia avvicinando alla sua media di lungo periodo rispetto ai picchi del 2008-2009.

Sulle prospettive future, la ricerca economica di S&P, non rileva niente di più di quanto qui su Linkiesta non abbiamo analizzato nei mesi precedenti: il mercato immobiliare rimane fortemente dipendente dalla salute dell’economia italiana. Con la situazione di recessione che si estenderà anche ai primi mesi del 2014, e con il livello di disoccupazione destinato a salire nei prossimi due anni intorno al 12%, le misure fiscali del governo Letta sono ritenute un palliativo. A preoccupare è in realtà l’ultimo paragrafo dedicato alla situazione italiana

We still see some further downside risks, however. In particular, a new phase of increased volatility in the sovereign debt markets, accompanied by a spike in sovereign bond yields, could further destabilize the banking system. Net lending for house purchases was down 0.9% year-on-year in August, and further tightening in credit conditions could add to the real estate market’s woes.

Tuttavia queste analisi, come altre ricerche e previsioni che verranno rilasciate da enti, istituzioni e società domestiche e internazionali, vanno sicuramente prese con le pinze e attentamente ponderate. L’aspetto comune, personalmente è uno: l’Italia è ad un bivio. Cambiare rotta o crollare.

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