Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
7 Maggio Mag 2014 0801 07 maggio 2014

Siamo sicuri che si voglia riformare il catasto? Ecco perché in realtà non si farà mai

Qui su Linkiesta ho trattato davvero molte volte il tema della riforma del catasto. Il ministero dell’Economia ci lavora da settimane, il testo del primo dei decreti legislativi, previsti dall’articolo due della delega fiscale, è a buon punto. A breve dunque il decreto sarà valutato dalle commissioni di Camera e Senato. Ma siamo sicuri che si voglia riformare il catasto?

Scelto per voi dal blog di AiutoMutuo.

Il mattone italiano è un prodotto artigianale: che si tratti di una villa d’epoca vista lago o di un grattacielo ultra-moderno nei nuovi quartieri metropolitani o di un attico in periferia di paese sarà sempre e solo un manufatto unico per progettazione, materiali, tecnologie, accessori, location e condizioni. Risulta quindi comprensibile quanto possa essere difficile trovare criteri univoci e condivisi per classificare e valutare ciascun immobile in un panorama così variegato anche per distribuzione e vetustà.

L’attuale sistema catastale è ormai superato da parecchio tempo e si presenta del tutto inadeguato alle contemporanee esigenze di censimento e registrazione; com’è noto sono decenni che tra le varie celebri incompiute dei governi nostrani viene annoverata anche la sempiterna riforma del catasto. Negli ultimi tempi è tornato di moda parlarne perché a seguito della ennesima urgenza di far cassa è stato necessario aggiornare i parametri trascinati ormai ad età quasi archeologica nel tentativo di grattare qualche miliardo di euro senza tuttavia introdurre veri elementi di novità, nè nella classificazione né nella gestione. Una pezza transitoria che come tutti i precedenti rimedi dello stesso tipo verrà tradotta in un meccanismo istituzionale discusso, bistrattato e reiterato anno per anno fino al prossimo escamotage del genere “chiodo scaccia chiodo”.

Evitiamo in questa sede di approfondire i vari aspetti tecnici previsti dalla riforma, almeno quelli fin qui dichiarati nelle intenzioni e ben spiegati in giro per i vari siti internet. Ci limitiamo ad accennare che i nuovi valori saranno espressi in metri quadri e più vicini a quelli di mercato sia per ciò che riguarda la quotazione dell’immobile sia per ciò che riguarda la rendita catastale che sarà parametrata con i canoni di affitto vigenti. Sul tutto verrà applicato un algoritmo che terrà conto delle caratteristiche dell’immobile quali ad esempio le condizioni, la vetustà, l’esposizione, ecc .. in maniera da classificare l’unità nel modo più fedele possibile alla situazione reale.

Quello che nessuno ha il coraggio di dire apertamente è che non sarà mai fatta una vera riforma del catasto, al massimo assisteremo a un qualche tipo di maquillage che porterà poco nella sostanza delle cose, al massimo servirà a garantire il minimo di gettito (se vi sembra già troppo leggete il resto). Il motivo vero della mancata attuazione della riforma è la convenienza a mantenere lo status quo per gran parte degli attori in gioco nel settore, sia coloro che si sentono investiti in prima persona per questioni professionali o patrimoniali, sia coloro che in qualche modo partecipano al piccolo e grande mondo immobiliare in qualità di proprietari o aspiranti tali.

Avere un catasto in ordine, informatizzato, completo, aggiornato ed accessibile significherebbe la fine di un’epoca sulla cui opacità hanno basato le loro fortune, personali e di categoria, parecchie componenti della nostra società civile e lavorativa.

Sarebbe il prologo della fine della casta dei notai, che non avrebbero più senso di esistere laddove basterebbe un click di un qualsiasi funzionario amministrativo per identificare e controllare un immobile, la relativa proprietà e le principali caratteristiche di base ed un’altro click per trasferire la proprietà.

Sarebbe la nemesi dei valutatori immobiliari che si vedrebbero di colpo depauperati del loro ruolo di certificatori di stime, tanto complesse da elaborare quanto spesso lontane dalle reali quotazioni di mercato specie in tempi di crisi.

Diventerebbe un inconveniente per gli agenti immobiliari perché soffrirebbero sia per la riconoscibilità e l’accessibilità pubblica dei dati a detrimento del ruolo di detentori privilegiati delle informazioni riservate di vendita, sia per la forte riduzione o perdita dei margini di prezzo in trattativa in presenza di dati certi e condivisi svilendo così il lavoro di mediazione.

A ruota seguirebbero gli amministratori pubblici che in virtù della trasparenza informativa (a partire dai terreni via, via fino ai servizi accessori) avrebbero meno potere discrezionale e meno mani libere nella gestione degli appalti e della fiscalità locale, quindi a seguire ne risentirebbero anche i piccoli e grandi imprenditori di settore che perderebbero sia parte del potere di persuasione nelle gare sia la possibilità di ampliare i margini di guadagno oltremisura su dati certi e pubblici.

Avere un catasto in ordine potrebbe essere un boomerang per le banche che dovrebbero scegliere tra la veloce svalutazione degli asset immobiliari gonfiati in portafoglio e la immediata rivelazione della bassissima remunerazione. Idem per enti pubblici ed aziende private con consistenti quote di mattone nel bilancio e come non citare i fondi immobiliari che nonostante l’attuale regime obsoleto fanno fatica a nascondere le ingenti perdite di capitale e insistono a chiedere deroghe alle scadenze programmate.

Più trasparenza vorrebbe anche dire meno contenziosi (trascorso il periodo iniziale di assestamento della riforma) quindi meno lavoro per avvocati, giudici e tribunali.

E fin qui abbiamo trattato solo alcune delle categorie note e dei meccanismi leciti. Ma proviamo un attimo ad immaginare cosa vorrebbe dire un catasto ben organizzato e trasparente ai fini dei controlli fiscali, della lotta al riciclaggio, dell’emersione del nero o dell’abusivismo edilizio. Ad esempio qualsiasi società di servizi (acqua, luce, gas, telefono, …) non potrebbe stipulare contratti con clienti per utenze facenti capo ad unità immobiliari che non risultassero conformi (eliminando così alla radice il fenomeno delle case fantasma) oppure le forze dell’ordine sarebbero facilitate nella ricerca delle proprietà con intestazioni fittizie o false.

In ultimo ma non meno importante c’è il coinvolgimento personale del cittadino privato che in qualità di proprietario venditore vorrebbe mantenere la libertà di scegliere a piacimento il prezzo di vendita senza tener conto di listini “imposti” dall’Agenzia delle Entrate o da chi per essa e per contro vorrebbe poter continuare a svalutare la classe catastale per pagare meno tasse.

Alla luce di ciò mi chiedo e vi chiedo: quale politico o partito o coalizione o governo di larga o massima maggioranza si sognerebbe mai di mettere mano seriamente al caos odierno con la certezza di andare contro i piccoli e grandi interessi della stragrande maggioranza della popolazione e delle categorie?

Non a caso nei vari tavoli di studio fattibilità hanno imposto la propria presenza un po’ tutte le associazioni di categoria, dai costruttori alle banche, dai mediatori agli architetti, dai valutari agli amministratori. Per ora oltre una dozzina di entità rivendica a vario titolo voce in capitolo PRIMA che si perfezioni il nuovo ordinamento. Per questo sono pressoché sicuro che, come si suol dire, “la montagna partorirà il topolino”, si farà finta di emanare nuove direttive che ricalcheranno la situazione attuale e consolideranno i livelli di prelievo raggiunti.

E toccherà al governo di turno ri-spiegare tramite i portavoce tecnici che “la riforma è difficile”, “è urgente ma ci vorranno anni”, “è prossima ma ci vuole pazienza”. E avanti così, come lo scarabeo stercorario a far rotolare in avanti negli anni la pallottola di regole e leggi. Mentre là fuori gli investitori esteri continueranno a schivare il mercato immobiliare italiano immobilizzato nelle paludi della incapacità politica a modernizzare il paese.

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