Andrea Guarise
ABC. A-Always, B-Be, C-Closing
25 Settembre Set 2014 1548 25 settembre 2014

Mercato immobiliare: l’agonia continua

In mattinata sono stati diffusi i dati dall’Osservatorio immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate relativi all’andamento delle compravendite nel secondo semestre del 2014: dopo il risultato positivo dei primi tre mesi dell’anno (+1,6%) - indubbiamente un dato favorito dall’effetto della rivisitazione al ribasso dell’imposte di registro, ipotecaria e catastale a cavallo tra 2013 e 2014 - il mercato immobiliare ha fatto segnare, nel secondo trimestre, un nuovo calo, pari al 3,6%: dalle 242.938 compravendite del secondo trimestre 2013, si è passati alle 234.164 dell’equivalente periodo nel 2014.

Nel settore residenziale la flessione è però rimasta contenuta all’1% (ma il rialzo a inizio anno era stato del 4,1%) con le città capoluogo che restano in terreno positivo (+1,8% dopo il +8,8% del primo trimestre). Si registrano cali superiori al 5% nel settore commerciale (-5,1%), nel terziario (-6,9%) e nelle pertinenze (-5,1%).

In buona sostanza si sta assistendo sempre più ad una polarizzazione verso i grandi centri urbani, dove le occasioni di lavoro e impiego, vuoi per mera probabilità statistica, sono maggiori, soprattutto in questa fase storica, rispetto alle possibilità di lavoro in provincia. Ecco quindi spiegato, la tenuta, e gli aumenti registrati (sempre comunque in un quadro di debolezza) nei maggiori capoluoghi. Ciò spiega anche le differenze in campo geografico, con una flessione delle compravendite di case più marcata al Sud, dove il calo è pari a -4,3% e più contenuta al Nord (-0,3%) con un’inversione di tendenza al Centro, dove le compravendite sono in crescita dell’1,7% rispetto al secondo trimestre del 2013.

Se questo trend dovesse continuare anche in quest’ultimi mesi del 2014, e son pochi le possibilità di un’inversione di tendenza, vi è la possibilità di scendere sotto le 400mila NTN (numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate”), un minimo storico assoluto, il che potrebbe far segnare il vero crollo del mercato immobiliare.

Difatti, come indicato dalla consueta analisi del settimanale britannico The Economist, dal secondo trimestre 2007 ad oggi, i valori degli immobili in Italia sono diminuiti del 22,5%, in un trend discesista costante, e non all’insegna dei cali a doppia cifra come in altri Paesi europei, Spagna e Irlanda, per citare due casi eclatanti. I prezzi quindi non sono calati bruscamente, ma sono calati inesorabilmente.

Ecco perché nonostante i “proclami” dell’ABI di un aumento dei mutui erogati, e le ricerche di mercato di taluni operatori immobiliari che parlano di una fase favorevole di mercato per gli acquisti, c’è poco di cui rallegrarsi. Gli interventi contenuti nel “pacchetto casa” del decreto “Sblocca Italia”, paiono meri palliativi che poco possono fare per far ripartire il mercato. All’orizzonte, difatti, non vi è solo l’incognita fiscale (perché di tale ancora si tratta, visti le centomila variabili) costituita dalla TASI, la Tassa sui Servizi Indivisibili, quanto la riforma del catasto che sta pian piano entrando nel vivo, e che mai è diventato argomento mainstream.

Da questo quadro a tinte fosche, si sta configurando lo scenario che l’industria immobiliare nei prossimi anni riduca sempre più il proprio peso all’interno del PIL nazionale, e sono pertanto inutili altre agevolazioni e/o sussidi che non hanno fatto altro agevolare e concorrere a gonfiare un settore ben oltre la sostenibilità economica di imprese, famiglie e del sistema finanziario. Tutte figure che ora stanno pagando lo scotto. È necessario uno shock, e non è detto che per molti sia positivo. Finiremo come in Irlanda e in Spagna ad abbattere le case invendute?

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