Elena Stoppioni
La speculazione edilizia
24 Maggio Mag 2016 1340 24 maggio 2016

"Così mettiamo a reddito gli immobili invenduti": oltre le Colonne d'Ercole della stagnazione immobiliare

Vincenzo Cella
Vincenzo Cella, AD Halldis, società italiana leader nella locazione di immobili serviti, gestiti per conto dei proprietari e affittati per uso turistico e per motivi di lavoro, fa parte del Gruppo Windows on Europe

La cosa che senza dubbio più mi appassiona del mio lavoro è la possibilità di incontro che questo porta con sé: sognatori e pragmatici esecutori, persone già "di successo" e cacciatori di pioli della scala sociale... poi capita che qualcuno di loro, con la sua storia personale e aziendale di innovazione, si imbatta sulla mia strada proprio nel momento in cui si cercavano le risposte ad un problema. E così prendono forma Risposte.

Esiste un solo vero lusso, ed è quello dei rapporti umani

Antoine de Saint-Exupéry, Terra degli uomini, 1939

Chi come me viaggia molto per lavoro sa bene cosa voglia dire trovarsi la sera in una camera d'albergo, e (per quanto carina), dover fare buon viso a cattivo gioco: sei un frequentatore di passaggio, non ti trovi in una casa, non c'è competizione, ti senti un fruitore di un servizio "mordi e fuggi", mentre l'anima non è fatta per il transitorio, ma per poter riposare con i piedi ben alti sul tavolino davanti al divano dicendo "ooooh".

Non so se l'idea di mettere a disposizione le case come fossero stanze di albergo sia nata ad un frequent traveller come me... So solo che sta rivoluzionando l'idea del soggiornare, e... perché no? Di utilizzarle, queste case!

Ma questo non è un blog che parla di edilizia? Si, certo.

E allora, che ci racconti a fare di dove metti a dormire l'anima la sera? Calma, ragazzi.

E pensate innanzitutto questa cosa: viviamo il Paese più bello del mondo, in cui il turismo non finirà mai di essere driver di sviluppo e di crescita. E se iniziassimo a pensare che il turismo può essere utile all'edilizia, e viceversa?

Da qui nasce la chiacchierata con Vincenzo Cella, AD di Halldis, società italiana leader nella locazione di immobili serviti, gestiti per conto dei proprietari e affittati per uso turistico e per motivi di lavoro, e che fa parte del Gruppo Windows on Europe, fondato da Leonardo Ferragamo e Pietro Martani. Il Gruppo, oltre che da Halldis, è costituito da società come Windows on Italy, che offre ville e appartamenti di lusso al mare o in campagna in particolare in Toscana e nelle principali città turistiche come Firenze, Roma e Venezia, e da Rentxpress, specializzata in affitti online in tutto il mondo. Attualmente il Gruppo gestisce più di 1.600 proprietà in 25 località europee per un volume d’affari nel 2016 stimato di 24,5 milioni di euro.

Praticamente l'albergo diffuso più grande di Europa; ci siamo chiesti, insieme, se la loro attività potesse dare una "scossa" al mercato immobiliare invenduto.

Vincenzo Cella, come sta cambiando il mercato dell’ospitalità? Cosa significa albergo diffuso?
Il mercato ricettivo italiano da tempo sta vivendo un momento di sviluppo importante. Questo momento coincide ed è determinato da una serie di fattori che ne compongono e caratterizzano la domanda e l’offerta.
Come cambia l’offerta?
Assistiamo a un assestamento del numero delle strutture ricettive classiche, a una riqualificazione continua e costante delle stesse strutture per proporsi sul mercato con un’offerta adeguata alle esigenze del mercato attuale e a una forte presenza di appartamenti (il cosiddetto mercato extra-alberghiero) che completano e, in parte, sostituiscono l’offerta ricettiva. Ne completano l’offerta nelle grandi città e nelle maggiori località leisure, mentre sostituiscono l’offerta ricettiva nelle località “minori” dove non c’è economicità per costruire nuove strutture classiche perché non ci sarebbe un flusso sufficiente di domanda per sostenere gli investimenti
Sempre in termini di offerta, rispetto anche ad un recente passato esiste una forte disponibilità di immobili?
Certamente sì, pensiamo alle seconde case che sono utilizzate sempre meno dai proprietari e che da investimento “goduto” stanno diventando sempre più in un investimento immobilizzato - in quanto ha scarse possibilità di vendita -, di utilizzo residuale, costoso da mantenere, con una fiscalità pesante. Ma pensiamo anche al costruito e invenduto che, nel breve-medio periodo, non vede prospettive favorevoli di vendita perché il mercato immobiliare è ancora bloccato ed è alla ricerca di soluzioni alternative. A tal fine è possibile pensare che una messa a reddito degli immobili possa creare sacche di potenziali interessati all’acquisto; soprattutto se si punta anche un target di clientela internazionale che cerca sia una casa per le vacanze che un reddito derivante dalla gestione
Guardiamo alla domanda, al cliente, come si è evoluto?
Il cliente ha dimostrato una sensibilità e una capacità nella scelta delle strutture sempre maggiore e cerca soluzioni per rispondere ad esigenze che non si “limitano” al solo bisogno di avere un luogo dove sostare e riposare, ma si ricercano esperienze, si vuole vivere un soggiorno/vacanza permeandosi con il contesto locale, vivendo come e con le persone del luogo e, spesso, condividendo questa esperienza con amici e famigliari. Inoltre, a differenza del passato dove era un attore passivo, ha ora un forte potere perché giudica le strutture, siano queste alberghiere o extra-alberghiere, attraverso le recensioni diventando un soggetto attivo e proattivo per la crescita e il successo della struttura stessa.
Possiamo quindi dire che il mercato è in continua evoluzione?
Sì. La velocità con la quale questi trend si sono realizzati sono stati facilitati da un grosso impatto che ha avuto internet in questo mercato, in particolare dalla nascita di portali che hanno facilitato l’incontro di domanda e offerta ampliando il mercato (che ora è tipicamente internazionale). Contemporaneamente ha contribuito la crisi economica che ha fortemente colpito il mercato immobiliare obbligando, i proprietari e gli sviluppatori immobiliari a scelte che, in precedenza, non avrebbero preso in considerazione con meno interesse.
La proposta di Halldis può essere definita la “sharing economy” dell’offerta turistica?
Una definizione chiara di sharing economy ancora non esiste e non è stata inquadrata in una legislazione ad hoc anche se il Parlamento sta cominciando ad essere sensibile su questa nuova forma di economia. Ci tengo a puntualizzare che Halldis gestisce immobili di terzi e, di volta in volta, li concede ai clienti finali nella loro interezza. Questo significa che non si sta mettendo a disposizione singoli posti letto e/o singole stanze in condivisione tra clienti diversi e/o con la stessa proprietà. Quando un cliente prende un appartamento ce l’ha a sua totale disposizione. Se per sharing economy intendiamo la condivisione di spazi, mettendoli a disposizione, di clienti diversi in diversi momenti allora possiamo affermare che siamo parte di questo fenomeno. Anzi Halldis e tutte le società di gestione di patrimoni immobiliari focalizzate sul mercato short term sono un fattore trainante di questa nuova visione dell’economia.
In generale esistono ampi margini di crescita, è possibile creare valore aggiunto?
Se vogliamo focalizzarci sul mercato prettamente turistico e pensiamo che in Italia esistono 3,5 milioni di seconde case (tutte potenzialmente interessate al mercato dello short term) e che queste sono, all’interno del mercato immobiliare, le unità con un maggior livello di tassazione è chiaro che lo sviluppo del settore può essere importante. Sarà quindi necessario avere normative, regolamenti e fiscalità che aiutino a far emergere questo mercato, che diano spazio per rispondere a esigenze di una domanda sempre più presente e attenta a questa offerta e, come conseguenza, che diano: valore aggiunto ai proprietari - in grado di coprire, in questo modo, i costi di mantenimento delle loro proprietà -, valore aggiunto alle istituzioni locali contribuendo alle casse dei Comuni attraverso la City Tax, valora aggiunto alle località stesse attraverso nuovi posti di lavoro e attraverso una maggiore spesa che farà leva sulle attività distribuite sul territorio, basti pensare ai ristoranti, ai negozi, ai gestori di impianti.
Un appartamento messo a reddito come affitto turistico come diventa produttivo in questo progetto?
E’ chiaro che non tutti gli appartamenti possono essere messi su questo mercato. Ci sono dei requisiti standard da rispecchiare. Pensiamo ad esempio a requisiti tecnici (come possono essere gli impianti a norma o la certificazione energetica), ma anche a requisiti di layout e di arredo che rendono funzionale un appartamento o meno e, quindi, gradito o meno dalla clientela potenziale. Spesso gli immobili che fanno parte del patrimonio immobiliare delle seconde case sono vetusti e/o fuori norma. E’ necessario, quindi, trovare formule che consentano la revisione di queste proprietà facilitandone l’ingresso sul mercato.
Che dire di tutti quegli immobili costruiti per essere venduti e che si trovano, invece, completamente bloccati da un mercato che fa ancora molta fatica a rialzare la testa. Il ragionamento è diverso?
Quasi sempre si tratta di immobili a grezzo e/o con finiture minime e da arredare/corredare. La scelta di completare l’investimento (coinvolgendo gli sviluppatori immobiliari, le istituzioni creditizie e gli stessi operatori del settore) per mettere a reddito gli immobili è una soluzione che può sbloccare questo stallo. Infatti in questo modo si fa “vivere” un progetto (è più facile vendere una casa dentro un contesto completamente vuoto o una casa in un contesto vissuto?), si fa usare l’immobile a persone che non sono più il target tipico di qualche anno fa (acquirente di prossimità perché utilizzava la casa per i fine settimana e le vacanze), ma che arriva da ogni parte del mondo, e che potrebbe essere interessato ad un acquisto sul territorio italiano pensando di godere del “sogno italiano”, si può incentivare la vendita garantendo, dove possibile, anche un ritorno economico certo e comunque garantendo una gestione totale in loco che un proprietario che è residente in una località lontana non potrebbe altrimenti fare. Ci sono quindi spazi per uno sviluppo importante di questo mercato che non solo può contribuire a dare valore alle località, ma può anche dare valore alle istituzioni e dare il suo contributo per risvegliare il mercato della compravendita che tanto aiuta l’economia del nostro Paese.

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