Casa dolce casa

Prezzi alle stelle e 70mila alloggi sfitti: la Milano degli affitti è un incubo (altro che cool)

La Milano giovane e internazionale, che aspirava all’Ema, si mostra ancora anziana quando si tratta di offrire un appartamento in cui vivere per un tempo limitato. La domanda cresce più che altrove, ma l’offerta non è all’altezza. E i proprietari puntano ancora sulle vendite, che non interessano più

Milano Linkiesta

(Pixabay/Fototommy)

30 Novembre Nov 2017 0735 30 novembre 2017 30 Novembre 2017 - 07:35

Il balcone. Se dovessimo scegliere un simbolo del folle mercato immobiliare di Milano, di certo sarebbe questo: vero e proprio oggetto del desiderio per chi in città è alla ricerca disperata di un appartamento in affitto. Tra la mega terrazza a CityLife nelle foto di Fedez su Instagram e gli stendini carichi di biancheria in cucina, passa tutta l’offerta e la domanda degli affitti nel capoluogo maglia nera per i prezzi dei canoni di locazione. La Milano giovane, ricca e internazionale, che aspirava all’Ema, si mostra ancora anziana e retrograda quando si tratta di offrire un appartamento in cui vivere per un tempo limitato. Incapaci di rispondere a una domanda crescente di locazione, i proprietari meneghini prediligono ancora la cara vecchia vendita. Che però, a quanto pare, non interessa più. E non solo per ragioni economiche.

«Fino a cinque anni fa, il mercato della locazione era guidato dalla necessità: affittavano gli studenti, i giovani con un primo impiego o le famiglie che non potevano permettersi di comprare una casa», spiega Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, leader degli annunci online. «Negli ultimi cinque anni, la locazione è diventata anche una scelta, legata alla mobilità del lavoro e agli stili di vita. L’ansia di comprare una casa non c’è più. Il successo oggi non è più il possesso della casa».

La conferma dell’inversione di tendenza arriva anche dal Sunia, il Sindacato degli inquilini. «C’è un’inversione di tendenza», spiega Lina Calonghi, componente della segreteria milanese del Sunia. «Comprare casa non è più un’esigenza, e questo non dipende più da fattori economici. Il lavoro mobile, l’idea di potersi spostare senza problemi da una città all’altra, fanno pensare che in città come Milano la domanda di locazioni è ancora destinata a crescere». È un po’ la logica della sharing economy: il possesso non è più la priorità.

E alcune delle grandi aziende presenti a Milano lo hanno capito, offrendo ai top manager, spesso in ricambio continuo tra una sede e l’altra, gli appartamenti in affitto come benefit nei contratti di lavoro. È così che nel lussuoso quartiere CityLife è stata affittata un’intera torre di 20 piani con 60 appartamenti, prima completamente vuota, anche perché i canoni erano inaccessibili ai più.

Nell’ultimo anno, le richieste di affitto sono cresciute in tutta Italia, ma Milano batte tutte le altre città con un incremento annuale del 3,1 per cento. Le ricerche per un appartamento in affitto sono il doppio rispetto a quelle per l’acquisto

Nell’ultimo anno, le richieste di affitto sono cresciute in tutta Italia, ma Milano batte tutte le altre città con un incremento annuale del 3,1 per cento. Su Immobiliare.it, le ricerche per un appartamento in affitto su Milano sono il doppio rispetto a quelle per l’acquisto. «Milano è l’unica piazza d’Italia in cui c’è una forte ripresa delle locazioni e del loro valore in tutta la città», spiega Gabriele Rabaiotti, assessore alla Casa di Milano. «Il mercato sta rispondendo con lentezza e una certa vischiosità».

Senza adeguarsi alla nuova domanda degli affitti per scelta. E se in Italia l’81% della popolazione possiede una prima casa (contro il 36% tedesco, per fare un esempio), il mercato milanese è in linea con lo spirito nazionale. «L’offerta di vendita è maggiore rispetto a quella di locazione», spiega Giordano. Senza sapere che oggi la rendita finanziaria della locazione arriva al 4-5% annuo al netto delle tasse. Secondo l’ufficio studi di Tecnocasa, per un bilocale medio usato il rendimento annuo medio a Milano è del 4,9 per cento. Ben più di un Btp a 15 anni, che garantisce un rendimento netto dell’1,93 per cento.

«I proprietari degli immobili sono soprattutto piccoli proprietari», spiega Giordano, «senza una cultura dell’investimento al passo coi tempi. In Italia, al contrario di Paesi come la Germania, le società che investono sulla locazione residenziale sono molto poche. Non ci sono sgravi fiscali, e per di più le imprese temono ancora tanto la morosità degli inquilini».

Le grosse proprietà immobiliari in mano alle società a Milano ormai hanno dismesso quasi tutto. Ne restano poche, ma con pacchetti anche di cento immobili l’uno che sono in grado di alterare il mercato. Solo la Immobiliare San Carlo Trieste detiene ancora 1.700 alloggi in città. Poi ci sono gli immobili in mano a enti previdenziali, Policlinico, Pio Albergo Trivulzio, il Fondo Ca’ Grande e pure la Curia Arcivescovile di Milano. «Questi enti o società medio-grandi hanno aspettative di remunerazioni alte sulle case, per cui preferiscono lasciarle sfitte anziché accettare canoni più bassi», spiega Rabaiotti.

Le grosse proprietà immobiliari in mano alle società a Milano ormai hanno dismesso quasi tutto. Ne restano poche, ma con pacchetti anche di cento immobili l’uno che sono in grado di alterare il mercato

E a conti fatti, a Milano, tra pretese di canoni troppo alti e ambizioni disattese alla vendita, restano 70mila alloggi sfitti. Ma con una domanda così alta e un’offerta più bassa, i prezzi continuano a salire. Il costo degli affitti è tornato a crescere in tutta Italia, ma a Milano più che altrove: +0,8% in media, con un incremento addirittura dell’8% per le abitazioni arredate, secondo l’ultima rilevazione di Solo Affitti. Canone medio: 938 euro. Con un allargamento della forbice, rispetto ai prezzi di Roma, che quest’anno arriva quasi a 150 euro.

Lo stesso vale per l’affitto di stanze in appartamenti in condivisione. «La coabitazione è una scelta sempre più diffusa», spiega Giordano. «Un giovane lavoratore mira a una qualità di vita più alta, per cui anziché un monolocale triste alla periferia di Milano, preferisce ormai coabitare in zone più trendy. E scambiare due chiacchiere la sera fa anche piacere». Certo, aggiunge, «la coppia è il miglior strumento di condivisione dei costi». Quando sei da solo, a Milano, spendi molto di più.

Per una singola la media è di 528 euro al mese, con una crescita del 4% rispetto all’anno scorso. E ancor di più lievitano i costi di un posto letto in doppia, con una spesa media di 388 euro, il 12% in più in un solo anno. E chi non si accontenta e vuole vivere nelle zone di tendenza della città, come i Navigli o Porta Nuova, deve prendere in considerazione budget che superano i 610 euro per una stanza singola.

A cui spesso va aggiunto il costo delle agenzie immobiliari, che a Milano coprono l’80% degli annunci. E di solito si tratta degli appartamenti più belli e costosi, per guadagnarci di più. Le scuole di pensiero sono due: o l’agenzia prende il 10-15% o richiede uno-due mensilità. E i costi salgono ancora.

«Ma non è solo un problema di prezzo degli immobili in affitto, c’è anche un problema di qualità», dice Giordano. «Le proposte sono per lo più di qualità medio-bassa. Sintomo di una concezione vecchia dell’affitto, legata solo a chi non può permettersi una casa sua». Negli annunci si trova di tutto: appartamenti fatiscenti, tenuti male e con mobili messi a caso, come se fossero il deposito delle prime case. L’offerta è concentrata soprattutto in zone periferiche. «Perché in centro i proprietari tendono per lo più a vendere, anche se non compra nessuno», dice Giordano. «Ed essendoci più domanda che offerta, i canoni medi sono molto più alti per chi offre giusto qualcosina in più». Che può essere anche solo un divano in salotto, una cucina non troppo “vintage” (per usare un eufemismo), o il tanto desiderato balcone.

Tra pretese di canoni troppo alti e ambizioni disattese alla vendita, restano 70mila alloggi sfitti. Ma con una domanda così alta e un’offerta più bassa, i prezzi continuano a salire

Cercare e trovare l’appartamento giusto in affitto a Milano è un’impresa da pochi. «Mi è capitato di tutto», racconta Giorgia. «Dalle case costosissime con una sola minifinestra per 50 metri quadri, agli appartamenti di proprietà di una società che chiedeva di sottoscrivere un contratto di seconda casa della durata di un anno, in modo da potermi sbattermi fuori quando volevano». E poi c’è il fronte delle truffe. «Quando pensi di aver trovato l’appartamento dei tuoi sogni a un prezzo perfetto, devi sempre chiederti dove sta la fregatura», dice Marco. «È molto diffusa la pratica per cui vedi l’annuncio perfetto, scrivi e ti dicono che si trovano all’estero e che una persona di fiducia ti darà le chiavi dell’appartamento. Certo, solo dopo aver dato come garanzia il numero della tua carta di credito o aver fatto un bonifico». Il nome più comune usato come intermediazione è tale Lucas Holm, ormai segnalato su tutti i forum di aspiranti affittuari, che inaspettatamente è stato costretto a tornare a Copenaghen. Ma c’è anche Maria Falcone, che scrive chiaramente con Google Translate e dice che «per la mia fiducia chiedo anche contratto di lavoro ho ultima busta paga».

Trucchetti nei quali i veterani degli affitti milanesi non cascano ormai quasi più. Ma le “matricole”, schiacciate tra i prezzi esorbitanti, ci cascano eccome. Anche se l’illegalità si trovano pure nei contratti di affitto in apparenza regolari. «I contratti contrari alla normativa sono molto comuni», dice Lina Calonghi. «Si fanno molti contratti transitori di un anno non a norma di legge, senza seguire i canoni degli accordi locali come previsto. Non a caso i contenziosi con gli inquilini sono molto frequenti. E questo spaventa ancora di più i proprietari a dare in affitto le proprie abitazioni».

Ora, davanti a questa giungla, il Comune di Milano, il Sunia e associazioni degli inquilini stanno provando a mettere un po’ d’ordine rendendo più diffusi i contratti a canone concordato, contratti 3+2 a prezzi calmierati con vantaggi fiscali per i proprietari. A conti fatti, nonostante il prezzo d’affitto più basso, alla fine quello che entra in tasca al proprietario è più meno la stessa cifra di un affitto a prezzi di mercato. A Milano, però, contratti di questo tipo si contano sulla punta delle dita. «Non c’è un grosso interesse a veicolarlo da parte del mercato per paura che si arrivi a calmierare i prezzi generali», spiega l’assessore Gabriele Rabaiotti. «In più c’è stato scarso interesse politico verso lo strumento. Abbiamo aggiornato nel 2015 l’accordo territoriale, che era fermo dal 1999». Ma da giugno 2015 a oggi si è arrivati solo a 2mila contratti calmierati su 30mila intermediazioni annue. Il timore dei proprietari è anche che agevolazioni, come quella sull’Imu, non vengano garantita dal Comune per tutta la durata del contratto.

«L’agenzia sociale per la locazione “Milano Abitare” ha rivisto il piano di comunicazione sul contratto a canone concordato», dice l’assessore. «In più abbiamo costruito un accordo con tre agenzie immobiliari, Gabetti, Grimaldi e Professione Casa, per promuovere il canale low cost tra i propri clienti». Intanto Palazzo Marino sta trattando con alcune grandi proprietà immobiliari cittadine perché passino dai prezzi di mercato a quelli calmierati. Non servirà a mettere ordine nel folle mercato degli affitti milanesi. Ma forse a garantire una casa con un balcone a qualcuno senza rimetterci tutto lo stipendio, sì.

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