E se il problema di Francesco Gaetano Caltagirone fosse l’immobiliare, e non le partecipazioni in Generali e Monte dei Paschi? Forse il mattone non è l’investimento più solido dell’impero del costruttore romano, ed è per questa ragione che Caltagirone è entrato nel capitale delle banche: oltre che per mantenere buone relazioni e avere un accesso costante al credito, non ci sarebbe altra via per ripagare i debiti relativi alle sue società immobiliari.
Prendiamo alcuni numeri della Immobiliare Caltagirone (ICal). Gli attivi della società ammontano a 713 milioni di euro, dei quali 601 legati alle proprietà, 21 in quote societarie e 62 in prestiti, in gran parte con le parti correlate. Poi ci sono i diritti d’usufrutto degli immobili per altri 24 milioni. Il debito nei confronti delle banche è di 308 milioni, rispetto a un capitale proprio che ammonta a 306 milioni di euro e altri 77 milioni di prestiti dalle società collegate.
Veniamo ai profitti e alle perdite.
Una specificazione: questi non corrispondono esattamente ai conti di ICal, poiché l’analisi verte sul surplus necessario a ripagare il debito. Nel 2010 gli affitti hanno generato 24,5 milioni di euro, pari al 4% del valore delle proprietà. La società ha versato 4,8 milioni di costi associati e 5,6 milioni di interessi, il che significa un utile pre tasse di 14,1 milioni di euro. Tolta l’Ires al 27,5% e l’Irap al 4,97%, rimangono 9,6 milioni di euro, cioè l’1,6% del valore degli immobili. Il tutto mentre gli interessi medi sul debito ammontano soltanto all’1,8% senza alcun accantonamento per “rinfrescare” gli edifici. E il ritorno sul patrimonio netto sarebbe soltanto del 3,1%. Considerando un ritorno del 3,1% è difficile comprendere come sia possibile una valutazione degli immobili pari a 600 milioni di euro, e dovrebbe avvicinarsi più a 450 milioni di euro. A questi livelli il ritorno infatti sarebbe un più accettabile 6,8 per cento.
Nel bilancio la società spiega poi che deve ripagare mutui per 15 milioni di euro nel 2011 e per altri 79,7 milioni entro il 2015. Guardando alle cifre di cui sopra, non sembra un’impresa facile riuscire a generare una cassa sufficiente a raggiungere questo obiettivo. Un altro anno come il 2010 significa un deficit di 5,4 milioni di euro, mentre guardando a un orizzonte di 5 anni il capitale medio da ripagare è di 15,9 milioni di euro l’anno. Un gap ancora più grande, anche con un tasso agevolato dell’1,8 per cento. In altri termini, Immobiliare Caltagirone con ogni probabilità chiederà una moratoria alle banche oppure il gruppo dovrà trovare un’altra fonte di finanziamento.
Il ragionamento, come detto, riguarda numeri ipotetici, molto differenti da quanto sta scritto in bilancio, che evidenzia un utile minimale (410mila euro nel 2010, 257mila nel 2009), ma un flusso di cassa elevato per via delle deduzioni sugli ammortamenti, pari a 13,9 milioni nel 2010 e a 13,3 nel 2009. Numeri in ogni caso sotto il livello necessario per ripagare l’ammortamento del debito richiesto.
ICal, insomma, ha sempre bisogno dell’ossigeno finanziario delle banche e di nuovi prestiti.
Il fabbisogno forse sarà basso nel caso in cui gli immobili non avranno bisogno di nuovi restauri e riparazioni, in caso contrario saranno sempre gli istituti di credito a dover nuovamente aprire il portafoglio.
*analista finanziario indipendente