Legge condominiale: riforma epocale o maquillage?

Legge condominiale: riforma epocale o maquillage?

Il 18 giugno 2013 entrano in vigore le nuove norme sul condominio. Riproponiamo la nostra analisi del novembre 2012 sulla nuova normativa

Il timore era quello di non arrivare in tempo per la fine della legislatura. Invece il testo della riforma del condominio è stato approvato lo scorso 20 novembre dalla commissione Giustizia del Senato, in sede deliberante, senza ulteriori modifiche rispetto a quello che era passato alla Camera a settembre. Una data che si può considerare storica, dato che la legge in materia risaliva al 1942.

La norma entrerà in vigore a decorrere dei sei mesi dalla sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, ma ciò che va sottolineato è che con l’aggiunta dei trentuno articoli ci sarebbe innanzitutto l’intenzione di adattare la normativa ai cambiamenti sociali che sono avvenuti in questi anni, ma anche la volontà (quantomeno potenziale) di ridurre le liti e i contenziosi tra i condòmini. Le numerose novità che modificheranno lo scenario condominiale andranno anche a incidere sulle controversie in atto e sulle delibere che non sono state ancora approvate.

Si tratta di una norma che va a modificare gli articoli dal 1117 al 1138 del Codice civile e che inciderà sul quieto vivere di trenta milioni di persone. Vediamo in che modo. In primis cambiano i requisiti per ricoprire l’incarico di amministratore. Per tutti, d’ora in avanti, sarà necessario possedere almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado, aver partecipato a un corso di formazione professionale e poi a quelli periodici, ma anche avere una polizza di responsabilità civile. Se però si è già svolta attività amministrativa per almeno un anno negli ultimi tre, si può fare a meno del diploma e dei corsi di specializzazione. Stesso discorso vale per la polizza Rc se l’aspirante amministratore è un condomino. Introdotto poi tra gli obblighi amministrativi quello di richiedere il decreto ingiuntivo per gli inquilini morosi.

Per coloro che violeranno le norme condominiali sono previste sanzioni che variano dai 200 agli 800 euro. Viene introdotta inoltre la revoca dei divieti nei regolamenti di assemblea (non in quelli contrattuali) a tenere animali domestici in casa. Aperto poi un varco importante nella direzione della trasparenza grazie alla possibilità, qualora lo richiedesse l’assemblea, di realizzare un sito web che garantirebbe a tutti i condòmini il monitoraggio costante delle attività amministrative. A ciò si aggiunge poi la novità che forse ha fatto più discutere subito dopo l’approvazione delle legge stessa da parte della commissione Giustizia del Senato: si tratta del diritto di distaccamento dal sistema di riscaldamento centralizzato. Sarà possibile farlo a patto che non si verifichino condizioni di malfunzionamento dell’impianto e che il distaccamento non comporti aggravi di spesa per gli altri condomini.

La sezione forse più controversa della norma riguarda la questione delle maggioranze. Per la prima convocazione, l’assemblea sarà ritenuta valida con i 2/3 dei millesimi e la maggioranza dei partecipanti al condominio, fino ad oggi invece erano necessari anche i 2/3 dei condomini. Resta immutato il quorum per le delibere. In quest’ambito la novità assoluta riguarda l’introduzione di un quorum costitutivo di 1/3 sia per il numero dei condomini che per i millesimi. Mentre vengono leggermente diminuite le maggioranze per la validità delle delibere dove sarà sufficiente avere 1/3 dei millesimi e soltanto la maggioranza dei condomini intervenuti.

A una settimana dalla sua approvazione, sindacati e associazioni di categoria propongono delle tesi divergenti, insistendo sul fatto che è ancora prematuro immaginare gli sviluppi che l’approvazione di tale legge può comportare, specie se si considera il fatto che ci vorranno sei mesi per la sua attuazione dal momento in cui verrà pubblicata in Gazzetta Ufficiale, periodo nel quale potranno essere apportate ulteriori modifiche.

Tuttavia, un parere positivo sull’approvazione della riforma arriva da Laura Mariani di Sunia (Sindacato Unitario Inquilini ed Assegnatari) «Non posso che esprimere una valutazione nel complesso positiva per l’approvazione della riforma, soprattutto per il fatto che si tratta di una legge modificata dopo settant’anni, anche grazie alle tante battaglie sindacali, e in più anche perché la preoccupazione maggiore era quella di non arrivare in tempo per la fine della legislatura». E ancora, «al di là del discorso sulle maggioranze per abbattere le barriere architettoniche – spiega a Linkiesta – trovo che in questa legge si sia dato un ruolo importante al condominio per quanto riguarda il recupero dei quartieri degradati. L’obiettivo deve essere quello della riqualificazione, senza prescindere dal fattore risparmio energetico, attraverso il ruolo attivo dei condòmini in una sorta di partecipazione dal basso»

Su tesi totalmente contrapposte si schiera l’avvocato Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia. «Ritengo che questa legge rappresenti un maquillage che non affronta i problemi riguardanti il ruolo del condominio. Penso che in questo momento il condominio rappresenti un fattore di freno al rinnovamento del tessuto urbano, e la legge non ha dato il suo contributo in questo senso. Spero ci si riesca in seguito». Colombo Clerici si dice anche contrario alla possibilità di staccarsi dall’impianto di riscaldamento e spiega: «Introducendo questa variante si va contro quella che è la logica della razionalizzazione della ricchezza ai fini del risparmio energetico e del disinquinamento. Bisogna ottimizzare il riscaldamento per combattere l’inquinamento». Altri aspetti negativi l’avvocato li riscontra poi nella figura dell’amministratore e del suo ruolo che in certi casi risulta superfluo: «C’è innanzitutto da parte dello Stato una concezione anacronistica del condominio in cui si riscontra una sorta di identificazione del condominio stesso con gli alloggi. Oggi la situazione è molto diversa e lo sarà ancora di più in futuro. C’è una distinzione fondamentale di cui lo Stato non tiene conto: mi riferisco ad esempio al caso in cui i titolari di uno stabile siano due società differenti che possiedono metà degli appartamenti per uno, poniamo ad uso lavorativo. In questa circostanza, la figura dell’amministratore risulta superflua, perché si tratta di mettere d’accordo due soli condomini, oltre che costituire una spesa in più»

Il punto fondamentale da cui bisogna partire, secondo l’ingegnere Francesco Burrelli, vice presidente nazionale vicario di Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) è quello della chiarezza nel rapporto tra amministratore e condominio.
«Innanzitutto credo che la legge si occupi di una materia talmente vasta che bisogna necessariamente focalizzarsi su alcuni punti essenziali. In questi giorni, subito dopo l’approvazione della riforma, ho notato una grande confusione tra le parti, in un sistema in cui ognuno tende, in primis, a difendere la propria categoria. La mia esperienza professionale mi porta a sostenere che innanzitutto deve prevalere il buon senso e la chiarezza nel rapporto tra le parti. In quest’ottica non mi è nuovo il concetto di contabilità trasparente, su cui, peraltro, insiste la legge, che condivido in pieno e che anzi mi ha visto in anticipo sui tempi dato che ho sempre tenuto conti correnti separati nella mia attività di amministratore». Un commento Burrelli lo fa sulla tendenza all’informatizzazione: «Mi sembra positivo il discorso della realizzazione di un sito che possa permettere ai condomini di controllare le operazioni amministrative, a patto che però questo non rappresenti un surplus di lavoro per l’amministratore obbligato in qualche modo, poi, a rispondere ripetutamente alle istanze dei condomini».

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