Sarà che è uno dei comparti più importanti per il nostro Paese (costituisce il 19% del Pil), sarà che è quello che esprime in maniera più diretta le conseguenze di un’economia instabile. Fatto sta che, soprattutto in questo momento, il settore immobiliare andrebbe guardato con attenzione da parte di chi deve dettare l’agenda economica. Soprattutto se ne emergono allarmi. Il quadro tracciato dal terzo osservatorio immobiliare 2019 di Nomisma, infatti, lo dice chiaro e tondo: se non ci sarà una sostanziale ripresa economica, ne risentiremo su tutti i fronti.
«L’Italia è il Paese con le prospettive di crescita più basse tra i paesi industrializzati», ha spiegato l’economista Lucio Poma in occasione della presentazione, ieri al centro congressi di Fondazione Cariplo a Milano, del rapporto. Malgrado il rilancio del Quantitative Easing da parte della nuova dirigenza alla Bce, l’economia italiana resta al palo, i consumi contratti. Un generale trend di incertezza che si registra anche a livello mondiale. «Persino la Fed svaluta, perché gli americani sono preoccupati dall’andamento generale. Se anche la più grande banca centrale naviga a vista, questo ci dà la misura dell’incertezza», puntualizza Poma.
Ciò nonostante, il mercato immobiliare italiano non sta – per il momento – accusando i colpi dell’instabilità economica. «Per la prima volta dopo 10 anni la variazione semestrale dei prezzi delle abitazioni delle principali città italiane è ritornata in territorio positivo», dice Nomisma, «seppure con un incremento frazionale (+0,2%)» (dal 2008 ad oggi i prezzi avevano segnato -25%, i canoni -20%). In aumento anche il numero di compravendite, soprattutto a Milano e Bologna: a preconsuntivo del 2019 gli scambi a livello nazionale sono poco più di 662mila, con un’incidenza del segmento residenziale che raggiunge il 92%.
A fronte di un aumento di 16mila unità vendute, rimane un differenziale negativo di 60,300 abitazioni
Si tratta però di una crescita che interessa soltanto alcuni contesti, in particolare quelli dove la crescita economica è più marcata. Sui 13 maggiori mercati in Italia, quelli decisamente in ripresa sono solo Milano e Bologna, mentre Torino, Roma, Genova e Catania rimangono lontane dalla linea di recupero. Tanto è vero che, a fronte di un aumento di 16mila unità vendute, rimane un differenziale negativo di 60,300 abitazioni. Il clima di incertezza per la situazione economica, infatti, si riflette su diversi fronti, a partire dalle intenzioni di acquisto: secondo Nomisma, pur avendo 2,5 milioni di famiglie che sarebbero intenzionate a comprare casa (il mercato potenziale vale 400 miliardi di euro, quattro volte tanto rispetto all’attuale di 100 miliardi), è in calo il numero di chi “sicuramente” o anche solo “probabilmente” comprerà casa. «Se il trend viene confermato dobbiamo aspettarci una ripercussione sulle compravendite» ha detto Luca Dondi, direttore generale di Nomisma.
La preoccupazione, in altre parole, potrebbe spingere le persone a rimandare un investimento per acquisto casa. In tal senso a illustrare la difficoltà sono le tendenze del settore creditizio, primo driver del settore immobiliare. Qui, nonostante i tassi di interesse ai minimi storici incoraggino l’acquisto della casa tramite la sottoscrizione di un mutuo, la fragilità reddituale delle famiglie spinge le banche a «mantenere criteri molto rigorosi nel vaglio delle richieste di finanziamento», dice il rapporto. Considerando anche come dal 2016 al 2019 l’occupazione sia aumentata di appena 461mila unità, con una particolare predilezione per i contratti a tempo determinato (+22%, a fronte di un mero +0,5% di contratti a tempo indeterminato), inevitabilmente la barriera di accesso al finanziamento è alta. E infatti le transazioni sostenute da mutuo sono passate dal 58,2% del 2018 al 51,8% del 2019.
Chi non può comprare casa, infine, la affitta. Sul fronte delle locazioni, Nomisma riporta come la domanda sostenuta per le abitazioni, sia di breve sia di lungo periodo, abbia favorito la risalita dei canoni, in aumento (anche se sotto l’1%) per il secondo anno consecutivo.
È soprattutto il volume degli investimenti immobiliari nel settore corporate a guidare la crescita del settore: 8 acquisti su 10 sono operati da investitori stranieri
È soprattutto il volume degli investimenti immobiliari nel settore corporate a guidare la crescita del settore: 8 acquisti su 10 sono operati da investitori stranieri. Interessante, in questo senso, l’ambito di investimento, che «si è concentrato su segmenti non tradizionali, come l’alberghiero e forme evolute di housing rivolte ad anziani e studenti». Nel comparto residenziale, poi, a compensare per coloro che non possono accedere al mutuo ci sono i privati che godono di maggiore liquidità. Basti pensare infatti che Milano è il primo mercato per investimenti per locazione, con impiego di capitale proprio.
Considerando che, a livello nazionale, la previsione di Nomisma è di una continua crescita dei prezzi medi degli immobili (+0,2% nel 2020, +0,7% nel 2021 e +1,1% nel 2022), la forbice tra chi si può permettere di acquistare una casa e chi invece ne è tagliato fuori rischia di allargarsi, se la crescita non sarà omogenea per tutte le fasce della popolazione. «I risultati confortanti registrati nel corso di quest’anno nel comparto corporate e residenziale scaturiscono da un’accentuazione del peso nella componente meno esposta alla debolezza del contesto economico», conclude il rapporto. «Solo un’accelerazione della crescita economica, con le inevitabili ricadute in termini di propensione all’acquisto immobiliare e alla concessione di credito, potrebbe modificare lo scenario solo timidamente espansivo che altrimenti sembra profilarsi».