Continuano le serie di interviste con operatori italiani che vivono e operano all’estero: dopo Germania e Gran Bretagna ci spostiamo nel vicino Medio Oriente, e più precisamente negli Emirati Arabi Uniti.
Negli scorsi anni gli Emirati Arabi Uniti hanno vissuto un’altalena immobiliare incredibile: verso la metà degli anni 2000 sono stati la meta di investimenti sostanziosi e soprattutto Dubai ha accolto progetti urbanistici faraonici. Tutto questo fino al 2008, l’annus horribilis per il mercato immobiliare di Dubai che è stato travolto dalla crisi economica. Passata la tempesta, o perlomeno la parte peggiore di essa, gli Emirati Arabi stanno cercando di risollevarsi e di attirare nuovamente investimenti immobiliari nel paese.
Per tutto questo e per parlare soprattutto del mercato immobiliare italiano visto da un osservatorio diverso, ho rivolto alcune domande a Giuseppe Merenda, Investment Manager indipendente con oltre 20 anni di esperienza dirigenziale in importanti multinazionali, che si occupa del coordinamento e gestione di progetti nei settori del real estate, retail, fashion and food & beverage.
Qual è la situazione del mercato immobiliare negli Emirati Arabi? Sia per i privati che per gli investitori istituzionali?
Il mercato immobiliare di Dubai è di recente nascita ed ha visto il suo esordio intorno al 2002 a seguito dell’avvio di uno dei programmi di sviluppo più imponenti nella storia edilizia mondiale. È stato caratterizzato inizialmente da una repentina impennata dei valori che ha conseguentemente innescato la formazione di una bolla speculativa. Questa pericolosa crescita – fomentata da un fenomeno di isteria di massa che meriterebbe uno studio economico-sociale ad hoc – ha avuto il suo apice durante il 2008 ed è stata bruscamente interrotta dalla crisi finanziaria globale e dai sub-prime americani.
Dopo circa quattro anni di forte contrazione, oggi il mercato immobiliare di Dubai sta compiendo il suo naturale ciclo di transizione verso una fase di maturazione e consolidamento dei valori. Questo fenomeno è confermato anche dalle recenti analisi di operatori internazionali quali Colliers e Jones Lang LaSalle.
Infatti, secondo gli studi di diversi operatori specializzati, il Q4 2011 ha mostrato un incremento medio dei canoni nel settore residenziale a Dubai. Rispetto allo stesso periodo del 2010 c’è stato un incremento pari al 2%. I dati evidenziano un consolidamento dei valori rispetto al 2010 con un trend positivo per ville e townhouses (+9%) a discapito degli appartamenti ubicati in zone non ancora completamente sviluppate o poco servite da infrastrutture e negozi.
Una conferma della buona tenuta del mercato arriva dal settore retail, che non ha mai risentito neanche durante la crisi, mentre ulteriore sofferenza è prevista per il mercato degli uffici che, nonostante la ripresa economica generale, risente ancora della massiccia offerta di nuove unità avvenuta negli ultimi anni.
La maturazione del mercato sta premiando i prodotti e gli operatori che incontrano meglio le esigenze di utilizzatori e investitori che, rispetto a prima, hanno acquisito maggiore consapevolezza grazie anche a un aumentata trasparenza ed a regole e normative sempre più certe che hanno, oltretutto, contribuito ad eliminare dal mercato gli speculatori e gli operatori non professionali.
Ulteriori segnali di avviamento verso la normalizzazione sono forniti dai dati che provengono dalla RERA (Real Estate Regulatory Agent) Ente Governativo di regolamentazione immobiliare. Nel 2011 sono stati registrati acquisti e finanziamenti di terreni edificabili pari a circa 18 miliardi di euro con un aumento del 20% rispetto al 2010 e per circa 5 miliardi di euro su immobili residenziali.
Questi dati evidenziano che investitori e sviluppatori sono tornati a scommettere nella ripresa dopo la pausa degli ultimi anni e, se i mercati finanziari mondiali inizieranno un percorso di normalizzazione, il consolidamento dell’industria immobiliare a Dubai sarà completo e durevole.
L’Italia, dagli Emirati Arabi, in ambito immobiliare, come viene vista?
L’Italia all’estero viene visto come un paese affascinante, ricco di opere d’arte e magnifici paesaggi dove in ogni regione si possono apprezzare buon cibo e gente simpatica. Gli italiani sono percepiti come un popolo di creativi che ha saputo impiegare il proprio estro soprattutto nei campi della moda e delle automobili sportive.
Per la maggior parte degli Emiratini, l’Italia è un luogo interessante dove passare le vacanze ma non altrettanto dove fare investimenti. I motivi sono sempre i soliti e di cui si lamentano un po’ tutti gli investitori esteri.
Esemplari sono le parole pronunciate da Mario Monti in occasione della visita italiana di Sheikh Hamad Al Thani, emiro del Qatar: “Ho chiesto all’emiro del Qatar quale fattore in passato avesse scoraggiato più di tutti gli investimenti in Italia e la risposta è stata: in primo luogo la corruzione, oltre all’eccessiva burocrazia”.
Quali i problemi, a tuo avviso, per un investitore estero ad approcciarsi al mercato italiano?
Il mercato italiano non riesce a “parlare la lingua” degli investitori esteri per diversi motivi. Tra i le principali cause che ostacolano gli investimenti esteri in Italia troviamo:
- i rendimenti e la qualità degli immobili sono generalmente inferiori rispetto ad altri mercati europei come Londra o Parigi nel caso di investitori istituzionali, o come il sud della Francia o la costa spagnola per investitori privati;
- la burocrazia e la mancanza di regole chiare e certe. La normativa urbanistica edilizia italiana è ingente e disarticolata; è costituita da migliaia di leggi, decreti legge, circolari e delibere, molti dei quali di difficile comprensione e con ampio margine di interpretazione da parte dei vari enti pubblici che sono coinvolti nel processo edilizio;
- l’incertezza dei tempi di definizione di eventuali contenziosi. Secondo i dati ufficiali dello “stato della giustizia” in Italia nel 2011, per arrivare a conclusione di una causa civile – dalla prima sentenza di Tribunale a quella della Cassazione – sono necessari almeno 3.000 giorni. Questi dati scoraggerebbero qualsiasi investitore;
- la difficoltà e diffidenza nelle relazioni tra gli investitori esteri ed i partner locali. Dovuti alla poca conoscenza delle culture di altri popoli e ai molti stereotipi tipici degli italiani. Per esempio, succede spesso che quando il potenziale acquirente è arabo il prezzo del bene in vendita viene aumentato.
Oltre ai problemi “di sistema”, indubbiamente vi è anche un problema di professionalità degli operatori. Che ne pensi?
Con l’arrivo in Italia, durante gli anni ’90, delle grandi multinazionali specializzate nella consulenza in ambito immobiliare, l’offerta di servizi di qualità internazionale è aumentata notevolmente. I nuovi standard sono stati, ben presto, recepiti un po’ da tutto il sistema immobiliare. Purtroppo il segmento residenziale è stato escluso da questa evoluzione ed è proprio qui che troviamo un livello di qualità ancora generalmente basso ed anche i nomi blasonati non sono quasi mai sinonimo di qualità. Purtroppo questo settore è anche quello con cui i privati devono avere a che fare quando acquistano o affittano un appartamento. A mio parere le commissioni delle agenzie immobiliari sono sproporzionate rispetto al servizio che offrono. Sarebbe necessaria non soltanto una riforma della normativa in materia, ma anche un importante cambiamento culturale nella mentalità degli operatori.
Infine, un parere spassionato: Milano, Expo 2015, opportunità o rischio?
Vivendo a Dubai non sono aggiornato circa i recenti avvenimenti che si riferiscono a Milano Expo 2015 ma, per quello che conosco, mi sembra che ancora una volta si rischi di perdere una buona occasione per migliorare la città e sviluppare l’economia. Quello che sembra manchi è una “vision” lungimirante unita ad una pianificazione ed una gestione che dovrebbero avere come unico obiettivo gli interessi della collettività (cittadini ed imprese).
Immagine: http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Dubai_night_skyline.jpg
