Se, per citare il poeta inglese William Blake, nel granello di sabbia si può vedere un mondo, nell’affitto mensile – un po’ più prosaicamente – si può vedere un’intera teoria economica. Sorvolando sulle principali città europee, infatti, è possibile passare in rassegna i loro canoni di locazione medi e, con essi, le diverse politiche abitative che vi sono sottese. Se ci si avvicina poi ad alcune città, entrando nello specifico delle loro situazioni, l’astrattezza delle teorie diviene realtà tangibile (e spesso drammatica, tra le fasce più deboli). Vienna, Parigi e Berlino rappresentano tre modelli abitativi molto differenti: differenti per peculiarità proprie, ma soprattutto in relazione al diverso ruolo che lo Stato riveste all’interno del libero mercato immobiliare. Eccola qui, la grande teoria economica che si può vedere nel granello degli affitti.
«Le idee del lassaiz-faire si basano sull’assunto che l’interesse privato promuova automaticamente il bene pubblico, ma in realtà il risultato è spesso l’opposto». Le parole di John Maynard Keynes, uno dei più grandi economisti del Novecento, risuonano ancora oggi in quelle pronunciate il 16 settembre al Financial Times dal vicesindaco di Parigi, Jacques Baudrier. Delega alle politiche abitative, proprio sul tema della casa ha detto che «se esso fosse lasciato al mercato, avremmo solo uffici, affitti turistici arredati e seconde case – una Parigi senza parigini, una Parigi per ricchi».
La recente istituzione di una Commissione speciale sulla crisi abitativa voluta dal Parlamento Europeo – la sua entrata in azione effettiva risale al gennaio 2025 – così come le parole pronunciate a Palazzo Marino dal sindaco di Milano Giuseppe Sala il 15 settembre sulla necessità di una collaborazione fra pubblico e privato in tema di housing sociale, sono entrambi indici di un’urgenza, quella della casa, che la deregolamentazione del libero mercato ha generato in tutta Europa. Un’economia fatta di speculazione edilizia, real estate, affitti brevi, finanza immobiliare e overtourism che ha avuto gravi ripercussioni sociali, e che ora ha bisogno di una mediazione politica, di una forte azione di governo, di interventi di welfare state.
L’Italia, con solo il quattro percento di edilizia residenziale pubblica rispetto al patrimonio immobiliare complessivo, si colloca tra i fanalini di coda europei. Parigi, invece, si avvia a politiche di social housing più sostenute; Vienna, come Amsterdam, rappresenta da anni un esempio virtuoso di edilizia residenziale pubblica; Berlino, infine, insieme a Londra, versa invece in una situazione di fortissima privatizzazione dello stock abitativo cittadino, con tutte le conseguenze che ne derivano.
La sindaca di Parigi Anne Hidalgo, eletta alla carica di prima cittadina nell’aprile del 2014, sta intervenendo per correggere gli squilibri generati negli anni dal mercato immobiliare: uffici dismessi, vecchi parcheggi abbandonati ed edifici di proprietà governativa vengono trasformati in nuove abitazioni con canone d’affitto calmierato che saranno destinate alle classi medio-basse. I lavori al grande parcheggio nel diciassettesimo arrondissement raccontati dal Financial Times sono solo uno dei quaranta progetti di edilizia sociale attualmente in cantiere. In una città antica e popolosa come Parigi, quella della riqualificazione di immobili già esistenti è una soluzione spesso obbligata, a causa della mancanza di spazio, dei divieti d’altezza e delle norme di protezione storiche.
Lungo la scala delle percentuali di social housing in Europa stilata dall’Ocse nel report Affordable housing: Society at a Glance 2024, la Francia si colloca in una via di mezzo. Con circa il quattordici percento di edilizia pubblica sul parco abitativo totale, è quasi punto medio fra i due estremi opposti: i Paesi Bassi, con il trentaquattro percento – una casa su tre è destinata a politiche sociali – e la Germania, con solo il tre percento.
Una percentuale, tuttavia, sulla quale il governo francese preme affinché cresca, soprattutto nelle grandi città: nel 2000, infatti, durante la presidenza di Jacques Chirac, è stata promulgata la legge SRU (Solidarieté et Renouvellement Urbaines), che ha richiesto a diversi centri di raggiungere il venti / venticinque percento di alloggi sociali entro il 2025. Il tutto grazie alle risorse messe a disposizione dal governo, ma anche dalla Caisse de Depots, l’istituzione finanziaria statale che stanzia due terzi dei fondi per le costruzioni sociali.
Parigi è lo specchio della situazione nazionale: si sta procedendo a diversi interventi di social housing, certo, ma rimane ancora profondamente divisa in un centro alto-borghese e nelle misere periferie figlie del suo passato coloniale, le banlieue populaires. Tuttavia, la SRU ha contribuito ad attenuare queste marcate disparità sociali: al primo gennaio 2024, Parigi contava più di duecentosettanta mila alloggi sociali ai sensi della legge sulla solidarietà e il rinnovamento urbano, appartamenti il cui canone oscilla tra gli otto e i sedici euro al metro quadro. Contro ai trenta euro al metro quadro del settore privato.
Come ricordato al congresso di Palazzo Marino del 15 settembre da Irene Tinagli, presidente della Commissione europea sulla crisi abitativa, Vienna è una delle città più virtuose, dal punto di vista dell’accesso al diritto fondamentale dell’abitare dignitoso. Nella capitale austriaca, infatti, circa il sessanta percento dei residenti ha potuto accedere a un Gemeindebau (cioè a un edificio comunale), ad abitazioni residenziali pubbliche, o a cooperative sussidiate. Tutte in ottimo stato: «Nei condomini popolari viennesi c’è spazio per piscine, giardini, asili, biblioteche e uffici», ha scritto Roberta Cavaglià Linkiesta. La percentuale di alloggi sociali riportata dal Guardian è del quarantatré percento, comunque molto alta.
In Austria ben il ventiquattro percento del patrimonio abitativo è statale o sostenuto da aiuti economici: «Ma ciò è possibile solo grazie a un forte coordinamento fra pubblico e privato: gli imprenditori edili possono contare su prestiti a tassi d’interesse bassissimi dalle banche, e lo Stato si fa garante di tali accordi economici», ha precisato alla conferenza l’eurodeputata Tinagli.
Il canone negli alloggi comunali (municipal housing) si aggira attorno ai sette euro mensili al metro quadro, mentre per le abitazioni sovvenzionate (limited-profit housing) il costo aumenta di poco, sugli otto euro mensili al metro quadrato. In generale, Vienna presenta diversi programmi edilizi abitativi dove l’affitto, grazie a numerosi fondi e contributi, è limitato: grazie a questo tetto di spesa, i canoni sociali possono rimanere ben al di sotto del mercato privato.
Alla città di Vienna, in Europa, si può accostare soltanto Amsterdam. Come già ricordato, anche i Paesi Bassi si distinguono per uno spiccato avanzamento delle politiche abitative: con il trentaquattro percento di housing sociale sul territorio nazionale, si collocano infatti nella prima posizione della classifica Ocse. Amsterdam, la capitale, quasi la metà delle abitazioni è di proprietà municipale o appartiene a cooperative che offrono soluzioni a canone agevolato.
A Berlino, invece, lo Stato è quasi completamente assente nella gestione della crisi abitativa: è una città il cui stock immobiliare non è più in mano pubblica se non in minima parte, abbandonato alle logiche di profitto del mercato. Si parla di una quota bassissima, a cui si è giunti dopo decenni di privatizzazioni: secondo il Wohnatlas Berlin (l’Atlante immobiliare di Berlino) del 2022, la percentuale di appartamenti Sozialmietwohnungen (alloggi sociali) rispetto al totale del parco abitativo berlinese si aggirava infatti intorno al quattro percento. E la situazione va peggiorando ogni anno che passa: secondo le ricerche fatte dal Tagesspiegel, le unità abitative sociali a Berlino sono andate dimezzandosi negli ultimi quattro anni, passando dalle centottanta mila del 2020 alle novantasette mila del 2024.
La progressiva vendita dell’edilizia pubblica al settore privato, tuttavia, è intimamente connessa alla storia del Land di Berlino. Essendo enormemente indebitato, infatti, dopo la caduta del muro – e dunque a partire dal 1990 – per far fronte al proprio deficit di bilancio dovette vendere ben duecento mila appartamenti (sia alloggi comunali della Repubblica Democratica Tedesca che ex-cooperative). Iniziò così un possente processo di privatizzazioni post-riunificazione: gli edifici popolari, tuttavia, non vennero venduti a singoli inquilini, ma a ceduti a prezzi stracciati a grandi società e fondi d’investimento. Nel 1990, gli alloggi sociali, per quanto molti malandati, erano circa trecentoquaranta mila. Oggi sono meno di un terzo di allora.
Inoltre, ad aggravare la situazione è il meccanismo alla base del sistema tedesco di Sozialer Wohnungsbau, l’edilizia sovvenzionata: quando un costruttore (pubblico, cooperativo o privato) riceve sussidi o mutui agevolati per costruire abitazioni sociali, accetta un vincolo (in tedesco, Bindung) che obbliga a praticare affitti calmierati e a riservare gli alloggi a inquilini con redditi sotto una certa soglia. Unico problema? Il vincolo dura un periodo definito di tempo – spesso venti o trent’anni, più raramente quaranta. Alla scadenza, se non vengono rinnovati i sussidi, l’edificio rientra a pieno titolo nel mercato libero: il proprietario può aumentare l’affitto e non è più tenuto a selezionare gli inquilini in base al reddito. In questo modo le politiche abitative sociali sono destinate ad assottigliarsi ancora di più, sul lungo periodo.
Unica nota positiva: per quanto il Mietendeckel – ossia la legge sul tetto agli affitti introdotta dal Senato di Berlino nel 2020 – sia stata dichiarata incostituzionale dalla Corte Costituzionale Federale tedesca nel 2021, dal 2010 Berlino ha avviato un processo di riacquisto di alloggi precedentemente privatizzati, principalmente attraverso le sue società pubbliche (in particolare, Gewobag e Stadt und Land) per contrastare l’aumento dei canoni di affitto e riportare gli alloggi sotto controllo pubblico.
A Berlino si può accostare Londra, dove la stanza singola costa intorno ai novecentottanta pound al mese, l’equivalente di mille e centotrenta euro, e un monolocale di cinquanta metri quadri viene circa mille e ottocento sterline mensili, ossia più di duemila euro. Anche qui, i prezzi sono conseguenza di una vasta privatizzazione, la cui storia è molto differente da quella berlinese. Una storia diversa, altrettanto illuminante circa gli effetti dell’alienazione degli immobili pubblici al mercato privato. In breve, il governo conservatore di Margaret Thatcher nel 1980 introdusse il cosiddetto Housing Act, provvedimento che stabiliva il Right to Buy, ossia la possibilità per gli inquilini degli alloggi comunali (council houses) di acquistare la loro casa a un prezzo scontato, proporzionale agli anni di permanenza nell’alloggio popolare. L’obiettivo dichiarato era promuovere la proprietà privata e ridurre l’intervento dello Stato nel mercato abitativo. Di qui la riduzione del patrimonio pubblico, la progressiva privatizzazione dello stock immobiliare e la crescente carenza di alloggi sociali. Duemila euro per cinquanta metri quadri. Di media. Si vedono le conseguenze.
