Nessuno ne parla, ma la bomba dei mutui è ancora lì

Nessuno ne parla, ma la bomba dei mutui è ancora lì

Solo dopo quasi quattro anni lo scoppio della bolla immobiliare statunitense possiamo cogliere al meglio quanto era immensa. Il 40% dei sottoscrittori di ipoteche di secondo grado, generalmente usate per coprire spese mediche o comprare beni superflui, sono con l’acqua alla gola. Nello specifico, hanno un finanziamento underwater. Ciò significa che il valore dell’immobile su cui è stato concesso il prestito vale meno del prestito stesso. A certificare questo fenomeno in ascesa è CoreLogic, società statunitense specializzata in ricerche sul segmento real estate. Nel complesso, tuttavia, il tasso di mutui underwater è sceso, passando dal 23,1% (11,1 milioni di proprietà) dell’ultimo trimestre 2010 al 22,7% (10,9 milioni di proprietà) dei primi tre mesi del 2011.

I mutui subprime sono diventati il simbolo della crisi finanziaria nata nella primavera 2007. Prima hanno spazzato via Bear Stearns, poi Countrywide Financial, Northern Rock, Washington Mutual, Fannie Mae, Freddie Mac, Lehman Brothers, AIG e tantissime altre realtà ritenute Too-big-to-fail, troppo grandi per fallire. I subprime hanno cambiato per sempre la finanza globale, imponendo al mondo la New normal, la nuova normalità citata per la prima volta da Pimco, il più grande fondo obbligazionario del mondo. Ma questi mutui, concessi con un lassismo e con un’imprudenza dei regolatori mai sperimentati prima, fanno ancora male. Come un virus latente, tornano a danneggiare un’economia, quella statunitense, fragile e precaria.

Le ipoteche di secondo grado con un negative equity stanno aumentando. La media su questo genere di mutui è di 83.000 dollari, contro una media federale di 52.000 dollari per quelli che hanno solo un’ipoteca abitativa. Prendiamo quindi la media totale, 67.500 dollari, e vediamo nel dettagli quali sono gli Stati più virtuosi sono pochi: l’Ohio con 31.000 dollari, seguito dall’Indiana con 34.000 dollari e infine il Minnesota con 38.000 dollari di debiti underwater. Fra i più spendaccioni il primato va a New York, 129.000 dollari. Al secondo posto il Massachusetts (120.000 dollari), al terzo il Connecticut (111.000 dollari), le Hawaii al quarto (98.000 dollari) e la California al quinto ($ 93,000).

Il Nevada resta lo Stato con la più alta percentuale di negative equity con il 63% di tutte le proprietà ipotecate, seguita da Arizona (50%), Florida (46%), Michigan (36%) e California (31%). La città più colpita da questo fenomeno, nemmeno a dirlo, è Las Vegas. Nella città del vizio oltre il 66% dei mutuatari ha un’immobile il cui valore è inferiore al prestito erogato. La capitale del Nevada è seguita da Stockton (56%), Phoenix (55%), Modesto (55%) e Reno (54%), tutte cittadine che hanno risentito pesantemente dell’onda anomala provocata dai subprime e che ancora non riescono a riprendersi.

L’andamento dei mutui underwater riflette quello del prezzo degli immobili. L’indice S&P/Case-Shiller, cioè il principale barometro per comprendere i trend abitativi, si è contratto del 4,2% nel primo trimestre dell’anno rispetto al valore dell’anno precedente. Dopo il crollo iniziato nel quarto trimestre 2005, quando si registrò un aumento dei prezzo superiore al 15%, e conclusosi nel primo trimestre 2009, con una flessione del 18,9%, i prezzi cominciarono crescere, invertendo la curva. Peccato che, guardando proprio a questo trend, si coglie un nuovo sensibile ribasso, confermato anche da Standard & Poor’s: «Si è verificato un notevole double-dip nella curva dei prezzi delle case, è probabile che possa continuare».

Il pericolo è che le insolvenze possano aumentare. Sono sempre di più infatti i casi di jingle mail, ovvero quando il debitore, cioè il proprietario, restituisce le chiavi al creditore, cioè la banca. Questa acquisisce quindi una proprietà il cui prezzo continua a scendere, in un contesto in via di peggioramento. Ecco perché le quattro maggiori banche statunitensi (Bank of America, Citigroup, JP Morgan Chase e Wells Fargo): su di solo pendono i tre quarti dei 950 miliardi di dollari di mutui immobiliari americani.

Quello dei subprime non è solo un problema temporaneo. Il presidente della Federal Reserve, Ben Bernanke, parlando ieri da Atlanta ha spiegato che la ripresa economica è di una «frustrante lentezza». Sebbene non abbia parlato nemmeno sommessamente di un nuovo programma di stimolo, questo sta riempiendo la bocca dei banchieri. Anche alla luce delle condizioni del mercato immobiliare, senza dimenticare il tasso di disoccupazione, è possibile che arrivi il cosiddetto QE3 (Quantitative easing 3), il programma messo in atto dalla Fed in grado di iniettare liquidità nel sistema cercando di dare fiducia agli investitori, da un lato, e di fornire ossigeno ai cittadini, dall’altro. Sarebbe la terza volta che Washington prova a dare la scossa all’economia statunitense con il defibrillatore dell’allentamento quantitativo. Tuttavia, guardando ai subprime e ai mutui underwater, l’impressione è che più che una scossa, agli Usa servirebbe una rianimazione voodoo. 

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