Il bene rifugio di greci e italiani? Una casa a Berlino

Il bene rifugio di greci e italiani? Una casa a Berlino

BERLINO – Appartengono in particolare alla classe media, sono professori, giovani coppie, architetti, dottori, avvocati ma anche elettricisti e pensionati. Condividono la convinzione che la Germania sia un porto sicuro e che il mattone non tradisca. Sanno che Berlino è una città all’avanguardia e con prezzi nel settore immobiliare molto più bassi di quelli di Londra o Parigi. Nella maggior parte dei casi non parlano tedesco, alcuni non hanno mai messo piede nella capitale. Sono soprattutto spagnoli, italiani e greci, accomunati dalla crisi e dalla necessità di mettere al sicuro i risparmi. È questo il profilo dei nuovi piccoli investitori nell’immobiliare tedesco.

I numeri non fanno che confermare le impressioni. In un sondaggio realizzato a fine del 2011 dal portale immowelt.de, leader nel settore in Germania, l’anno scorso è aumentata significativamente la domanda dall’estero. L’interesse si centra in particolare nella capitale, Berlino, e nelle regioni economicamente forti, come la Baviera, il Baden Württemberg, Assia e Renania-Westfalia. Gli agenti immobiliari intervistati confermano un aumento significativo in particolare da parte di paesi interessati dalla crisi. «L’aumento della domanda si può ricondurre tanto alla critica situazione del lavoro nei paesi in crisi con la conseguente emigrazione verso la Germania, come a un generale aumento dell’interesse degli investitori stranieri», assicura Ulrich Gros, presidente di Immowelt Ag. Nello studio realizzato da questo portale la tendenza si riflette in particolare nelle ricerche online sul portale tedesco. Le ricerche effettuate dalla Spagna alla fine del 2011 sono state del 475% superiori all’anno precedente. Sono aumentate anche quelle dall’Italia, del 351%, e dalla Grecia, del 147 per cento.

Le agenzie immobiliari di Berlino confermano la tendenza. Negli ultimi anni l’interesse verso investimenti piccoli-medi non ha fatto che crescere, secondo Elena Noman, catalana cofondatrice dell’agenzia “Brick Berlin”. «Il 2011 è stato un buon anno e in ogni caso da tre anni a questa parte l’attività non ha fatto altro che aumentare», spiega. Divide l’agenzia con un socio italiano e gestisce praticamente esclusivamente clienti spagnoli o italiani, all’incirca in una proporzione del 40-60% rispettivamente. «Gli spagnoli cercano tendenzialmente prezzi più economici, tra i 60 e 150mila euro. Mentre gli italiani osano di più: pagano cioè quello che avrebbero pagato alcuni anni fa in Italia per comprarsi una casa, vale a dire tra i 200mila e i 300mila euro». È evidente che la nuova tendenza sta facendo la fortuna delle agenzie che parlano altre lingue e che possono risparmiare ai clienti di passare attraverso alla burocrazia tedesca.

Secondo quanto dice Elena Noman, il 70% dei suoi clienti non ha mai messo piede nella capitale e né lo farà mai. Comprano per investire, chiedono di avere le foto delle strade circostanti per farsi una idea del quartiere, e si affidano poi a un “Sonderverwalter” un amministratore che li rappresenta in tutto e per tutto e li tiene informati sulle riunioni condominiali. Il processo di acquisto dura circa tre mesi. «Gli spagnoli preferiscono in genere comprare case già affittate, gli italiani ultimamente chiedono di più di poterle affittare a turisti per brevi periodi», assicura. Ultimamente sono sempre di più quelli che accettano di comprare con rendite al 3-4% «pur di portare fuori i soldi», alcuni anni fa sarebbe stato impensabile.

Circoscrivere il fenomeno a chi emigra o ha intenzione di emigrare è sicuramente riduttivo. Ci sono molti altri fattori in gioco. Tanto in Italia come in Spagna e Grecia i nuovi governi hanno introdotto, o stanno per introdurre, nuove tasse sulla proprietà che schiacciano il mercato immobiliare interno. Il governo Monti, con il provvedimento “Salva-Italia” ha introdotto anche una tassa dello 0,76% sugli immobili all’estero. Il provvedimento riguarda qualsiasi uso ad essi siano destinati e la tassa «è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso». La percentuale sarà calcolata sul costo rilevato all’acquisto o, in alternativa «secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è computato l’immobile». Questa sorta di Imu senza confini dovrebbe produrre un gettito di 98,4 milioni di euro nel prossimo triennio.

La Germania è considerata più sicura sul lungo termine. Inoltre la situazione di Berlino è particolare: bombardata e poi divisa dal muro, ha iniziato a normalizzare il suo aspetto e a ripopolarsi solo negli anni ‘90. Da allora i prezzi non hanno fatto che crescere ma non sono ancora paragonabili a quelli di altre capitali. Elena Nomann che non vende appartamenti nuovi, assicura che i prezzi che gestisce vanno dai mille ai 2mila 500 euro al metro quadrato. Mentre i prezzi per appartamenti nuovi, di livello alto si aggirano intorno ai 3mila 500-5mila euro al metro quadro.

Gli immobiliaristi tedeschi non hanno dubbi: nonostante le turbolenze dell’euro e della politica nella Ue, il quadro economico in Germania permette di contare ora come prima su di una certa stabilità, secondo quanto segnala Jürgen Michael Schick, vicepresidente dell’associazione tedesca degli immobiliaristi (Ivd). «Al momento continuiamo a calcolare che l’economia interna crescerà di nuovo nel 2012. Questa tendenza di fondo positiva lascia prevedere anche un aumento ulteriore della domanda nel settore delle abitazioni», assicura. Tra i fattori che rendono il mercato tedesco attrattivo bisogna contare gli interessi bassi e un livello di prezzi moderato nel suo insieme.

Il fenomeno può piacere agli immobiliaristi e a tutte le attività connesse in Germania. È però evidente, soprattutto a Berlino, che si ritorce contro i cittadini della capitale tedesca, in generale poco abituati a possedere case (solo il 14% è proprietario della casa in cui vive rispetto alla media del 43% di tutto il paese) e si traduce in tendenze di “gentrificazione” che stanno cancellando buona parte di quello che si considerava autentico in una della capitali dell’underground mondiali. In un articolo della scrittrice Tanja Dückers, pubblicato recentemente sulla Süddeutsche Zeitung, si denunciavano i rischi di «una nuova cultura dell’odio» che sta prendendo piede a Berlino alimentata dalla gentrificazione e che si dirige non solo verso gli stranieri ma in generale verso i «nuovi arrivati», anche dal resto della Germania, spesso considerati responsabili del cambiamento dei quartieri che una volta furono alternativi e dell’aumento dei prezzi in generale. 

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