Avrebbe dovuto rappresentare lo strumento per dare una casa, in locazione o in vendita, ad almeno una parte delle 2,5 milioni di famiglie in serio disagio abitativo. Ossia a quelle famiglie, nelle quali le spese di abitazione superano il 40 per cento del reddito disponibile. Invece, complice anche il ciclo economico avverso, Cdp Investimenti Sgr, la creatura nata a seguito del processo di riorganizzazione della mission della Cassa depositi e prestiti voluto dall’ex ministro Tremonti, ha combinato ben poco, rispetto agli ambiziosi obiettivi attribuiti.
Cdpi Sgr nasce nel 2009 per iniziativa di Cassa Depositi e Presiti Spa (che ne detiene il 70 per cento del capitale) , unitamente ad Acri – Associazione di Fondazioni e di Casse di Risparmio Spa – e all’Associazione Bancaria italiana, con la finalità di dare vita ad una piattaforma per il lancio di fondi comuni di investimento immobiliari, anche nella forma del fondo di fondi immobiliari, destinati ad incrementare l’offerta di alloggi sociali. Ciò accade una volta preso atto dell’insuccesso, certificato in un recente rapporto dalla Corte dei Conti, del «programma straordinario di edilizia residenziale pubblica». Sul quale, peraltro, era stato dirottato nel 2007 un finanziamento di circa 544 milioni di euro, mai utilizzato.
Fallito il programma, entra in scena, a luglio del 2009, il Piano Casa, in fase di lentissima attuazione. È all’interno di esso che si prevede «la costituzione di un sistema integrato nazionale e locale di fondi immobiliari per l’acquisizione e la realizzazione di immobili per l’edilizia residenziale ovvero promozione di strumenti finanziari innovativi, con la partecipazione di soggetti pubblici e/o privati, per la valorizzazione e l’incremento dell’offerta abitativa in locazione». Proprio in relazione all’obiettivo di dare il là, sulla falsariga di alcune felici esperienze condotte all’estero (Danimarca, Gran Bretagna, Olanda, Francia, Svezia), ad un vasto programma di social housing privato, nasce, nel 2009, come detto, Cdpi Sgr.
Cdpi 2010 ha promosso, istituito e gestisce il “Fondo Investimenti per l’Abitare” (Fia), riservato ad investitori qualificati operante nel settore dell’edilizia privata sociale. Il Fia, come si legge nel sito di Cdpi, ha raccolto 2 miliardi e 28 milioni di euro con cinque closing, da luglio 2010 a marzo 2012, di cui 1 miliardo sottoscritto da Cassa Depositi e Prestiti, 140 milioni dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti attraverso lo storno delle disponibilità previste dal «Fondo per l’attuazione del Piano nazionale di edilizia abitativa» e 888 milioni da parte di gruppi bancari (Banca Intesa, Unicredit) e assicurativi (Assicurazioni Generale, Allianz) e di casse di previdenza privata (Enasarco).
I risultati conseguiti dall’innovativo sistema privato-pubblico di housing sociale sono ad oggi molto modesti. Cdpi Sgr, per conto del Fia, ha assunto delibere di investimento preliminari non vincolanti per 478,5 milioni di euro in 14 fondi locali gestiti da 8 società di gestione del risparmio immobiliari; in 12 fondi di questi 14, Cdpi Sgr ha preso delibere definitive di sottoscrizione per 270 milioni, relative a 67 interventi immobiliari, per la costruzione di soli 4.486 alloggi. Nessuno dei progetti oggetto degli investimenti è in via di realizzazione e dunque appare lontanissimo il raggiungimento della missione, di cui si trova traccia in molti documenti ufficiali di Cdpi Sgr, di mobilitare, entro il 2015, 5 miliardi di euro per realizzare addirittura 30-40 mila alloggi.
«In realtà – sottolinea Laura Mariani, responsabile nazionale Cgil per le politiche abitative – non è solo la crisi, che così duramente ha colpito il settore immobiliare e dunque la tensione dei privati ad investire, a condizionare fortemente la realizzazione di una politica abitativa per le fasce deboli della popolazione attraverso il social housing privato; è il modello da cui è discesa la costituzione di Cdpi Sgr e del Fia, che sta mostrando i propri limiti, perché i progetti stentano ad arrivare in fondo o rischiano di arrivarci con caratteristiche non coerenti con gli obiettivi di fondo…basti pensare all’intervento di Parma (si tratta di una operazione di sviluppo immobiliare per realizzare 852 alloggi sociali, in locazione e vendita, su 7 aree nel Comune di Parma, ndr) dove il costo del terreno ha assorbito fino al 40-50 per cento dei costi totali, con il risultato che per garantire la finanziabilità dell’operazione una quota troppo alta degli alloggi dovrà essere data in vendita e una parte marginale finirà in locazione a canone calmierato».
In effetti, se da un punto di vista economico e finanziario, uno dei criteri di riferimento per un intervento di housing sociale è il calmieramento dei costi delle locazioni e degli alloggi di nuova realizzazione, è evidente come la catena dei costi deve essere tenuta assolutamente sotto controllo. Gli esperti in materia sanno come un equilibrio tra le diverse componenti di costo delle iniziative immobiliari dovrebbe prevedere che il terreno dove realizzare l’insediamento non superi il 10 per cento del costo totale: è dunque evidente che se questo sale fino al 40-50 per cento, il calmieramento non è tecnicamente perseguibile.
Nel quadro delle poche iniziative su cui il Fia ha indirizzato, fino ad ora – attraverso una partecipazione che non può superare il 40 per cento dell’investimento – solo 272 milioni di euro, Cdpi Sgr rischia seriamente di diventare l’ennesima costosa sovrastruttura a carico della collettività. I numeri del bilancio 2011 parlano chiaro: i compensi dei «dirigenti con responsabilità strategiche», pari a 1,13 milioni di euro, sono cresciuti quasi del 250%, mentre quelli degli amministratori da 178 a 409 mila euro. Balzi degni di nota. E ancora: le spese per personale dipendente sono letteralmente esplose, passando da 837mila euro del 2010 a 1,8 milioni di euro, gli oneri per consulenze tecniche e prestazioni professionali sono volati da 423mila a 1,3 milioni di euro, le spese per seminari e fiere sono aumentate del 60% (da 60mila a 94mila euro).
Significativo è il capitolo delle consulenze, il cui notevole incremento, come si legge dalla relazione, «è rappresentato dall’avvio nell’esercizio 2011 dell’accordo strategico con Fondazione Hs (housing sociale, ndr)». La “strategicità” della operazione con quest’ultima – costituita negli scorsi anni dalla Fondazione Cariplo con la partecipazione della Regione Lombardia e dell’Anci Lombardia – pare si sia sviluppata in due direzioni: l’attribuzione a Fhs di 1,2 milioni di euro per l’attività tecnico-consulenziale erogata e l’assorbimento, sempre da Fhs, di una decina di dipendenti nel 2011 e di un’altra decina nel 2012. Tra questi spicca il nome di Sergio Urbani, consigliere delegato di Fhs e uomo di Giuseppe Guzzetti, presidente della Fondazione Cariplo, che a maggio è andato a ricoprire in Cdpi Sgr il curioso ruolo di condirettore generale, responsabile delle «strategie e relazioni istituzionali».
È interessante anche il capitolo delle consulenze legali, che sono diminuite nel 2011 di circa 120mila euro rispetto al 2010. Ciò per effetto dell’”acquisto” del responsabile legale, il cui distacco presso la società ha fatto salire i «rimborsi di spesa per i dipendenti distaccati presso la società» da 135 a 280 mila euro. Con il risultato che i maggiori costi per l’arrivo del responsabile legale non sono stati compensati dai minori costi per le consulenze legali.
Dei costi di Cdpi Sgr, degli emolumenti agli amministratori, del fatto che in media un dipendente costa circa 140mila euro all’anno, della fase complicata per l’housing sociale, delle prospettive dei progetti avviati e di altri aspetti, avremmo voluto parlare con il dottor Urbani. Per fornire ai lettori chiavi di lettura più approfondite e precise. E perché avremmo con piacere ascoltato una voce dentro Cdpi Sgr capace di smentire l’impressione che ci siamo fatti di questa società (abbiamo aspettato circa un mese una risposta dall’ufficio stampa della Cdp che però non è mai arrivata). La quale, per ora, appare una ulteriore mangiatoia, aggiuntasi alle tante che affollano questo paese e in cui speriamo almeno il governo della spending review voglia ficcare il naso.
Precisazione della Cassa Depositi e Prestiti S.p.a. (ricevuta il 17 ottobre 2012)
In merito all’articolo «Più consulenze che case: ecco il social housing della Cdp» di Alberto Crepaldi, si precisa che:
1) La frase secondo la quale “Cdpi Sgr rischia di diventare l’ennesima costosa sovrastruttura della collettività” a causa del “balzo” dei compensi dei dirigenti, delle spese per il personale dipendente, per i seminari e per le consulenze, oltre ad essere lesiva dell’immagine della società, si fonda sull’errore grossolano compiuto confrontando due bilanci consecutivi (2010 e 2011) di una società appena creata (via
libera di Banca d’Italia il 7 gennaio 2010, lancio del FIA l’11 marzo 2010): ovviamente man mano i costi salgono, non fosse altro che per l’effetto dell’assunzione del personale e dell’effettuazione degli investimenti e spese che servono a farla funzionare e ad affermarsi presso il pubblico di riferimento. In particolare:
a. tra il 2010 e il 2011 il personale di CDPI è passato, in termini di numero medio di risorse, da 7 a 17; essendo più che raddoppiato il numero delle unità, come del tutto fisiologico che succeda in una realtà in start-up, è consequenziale che le spese del
personale dipendente presentino un incremento significativo da un esercizio all’altro; nel caso di CDPI le spese per il personale dipendente, inclusive di oneri, tfr e contributi previdenziali, sono aumentate dal 2010 al 2011 in maniera meno che proporzionale
rispetto all’aumento del numero medio di risorse.
b. Nel 2011 sono stati sostenuti e contabilizzati costi che nel 2010 non c’erano o che avevano inciso solo per pochi mesi, relativi ai dirigenti e amministratori: per esempio, il compenso dell’amministratore delegato (per soli 4 mesi) e quello del responsabile legale (prima in capo a CDP); quello del Direttore generale (assunto solo nell’agosto 2010).
c. A seguito di un accordo siglato con Anci nell’ottobre 2010, si sono tenuti 10 seminari sul territorio svolti con l’Associazione dei Comuni, di cui uno solo nel 2010 (da qui, la minore incidenza sulle spese per seminari e fiere).
d. Le consulenze tecniche hanno inciso maggiormente nel 2011, visto il ricorso all’esternalizzazione dell’attività di scouting di progetti di investimento per il FIA nel settore dell’edilizia privata sociale (in particolare mediante il contratto con FHS terminato il 31 maggio 2012). La decisione strategica di procedere mediante
un accordo di collaborazione con un soggetto già affermato nel settore risulta coerente per una società di recente costituzione che non intendeva, nel 2011, appesantire il proprio conto economico con costi fissi di lungo termine. Il compenso riconosciuto alla fondazione per il 2011 è stato di 966.000 Euro +IVA, a fronte dell’impegno della stessa di mettere a disposizione le proprie competenze finanziarie, la cui attività ha contribuito a far emergere molte delle opportunità di investimento oggi allo studio. A maggio del 2012 si è scelto di internalizzare tale attività e di far crescere la struttura organizzativa con 9 professionisti provenienti da FHS, interrompendo contestualmente il contrattodi consulenza tra le due entità.
e. Per quanto riguarda l’assunzione di personale FSH, essa è avvenuta tutta nel 2012, non in parte nel 2011. È del tutto falsa quindi l’indicazione di 10 dipendenti assunti da FHS nel 2011 e di altri 10 nel 2012; sono state assunte 9 risorse tutte nel 2012. Il costo complessivo del personale assunto è inferiore al costo del contratto di esternalizzazione precedentemente in essere con FHS.
f. Per quanto riguarda le consulenze legali risulta del tutto illogico il commento del giornalista che prima riporta la diminuzione nel 2011 di 120 mila euro rispetto al 2010 e subito dopo si contraddice affermando che non ci sono stati minor costi per consulenze legali. La verità è che nel 2010 sono state sostenute consulenze legali per 211.273 euro, funzionali prevalentemente alla redazione del regolamento di gestione del FIA e alla partecipazione al bando di gara del Ministero delle infrastrutture per la sottoscrizione di quote del fondo, e nel 2011 esse si sono ridotte a 90.168 euro.
2) Il giornalista si lamenta dei tempi di risposta dell’Ufficio stampa di CDP:
ce ne dispiace, facciamo del nostro meglio, ma le domande dettagliate ci sono state inviate l’11 ottobre u.s. Nelle domande inviateci, comunque, non c’erano richieste di chiarimento su altri aspetti destituiti di fondamento riportati dall’articolo. Tra questi:
a. Il costo delle aree del progetto Parma Social House, che risulta pari a circa l’1% del investimento sostenuto per la realizzazione degli immobili e non al 40 – 50% come apparentemente riferito al giornalista da Laura Mariani.
b. “Nessuno degli investimenti è in via di realizzazione”: vi sono 20 tra cantieri aperti e progetti di housing sociale conclusi nei quali ha investito il FIA. Questo dato è stato ampiamente commentato e documentato a Urbanpromo social housing l’11 e il 12 ottobre scorsi, manifestazione alla quale l’ufficio stampa ha invitato il giornalista anche per un contatto diretto con CDPI, e rappresenta un segnale molto importante in un momento tanto difficile per l’economia.
c. CDPI Sgr ha potuto portare a regime la propria attività solo a partire da giugno 2011, ovvero da quando è risultata aggiudicataria dell’investimento del MIT, aspetto che la qualifica come soggetto nazionale del Sistema integrato dei fondi di cui all’art 11 del DPCM del 2009. L’orizzonte dell’attività di investimento è il 2015, con una coda di ulteriori due anni (fino quindi al 2017). Pur scontando le evidenti difficoltà che toccano in questo momento qualsiasi attività nel Paese, il programma di investimenti non è pertanto “lontanissimo dal raggiungimento della missione” ma, anche grazie alla correzione delle regole di investimento per il quale si attende un nuovo DPCM, sta procedendo con uno sviluppo coerente con il raggiungimento dei propri obiettivi e delle proprie strategie di gestione.
c. È del tutto falsa l’affermazione che in media un dipendente di CDPI costa 140 mila euro l’anno; utilizzando i dati da bilancio d’esercizio 2011, il costo medio per salari e stipendi delle risorse della società si attesta a 74.650 euro (lordi), circa la metà del dato indicato dal giornalista. Includendo gli oneri sociali, l’accantonamento della quota tfr, i contributi previdenziali e le altre spese sostenute per il personale, tale dato medio sale a 106.661 euro.
La risposta di Alberto Crepaldi
Nel ringraziare CdP per le articolate precisazioni, preciso a mia volta e in sintesi quanto segue:
1. Cdpi Sgr non ha dato seguito alla richiesta, formalizzata via email a metà settembre, di avere una copia del bilancio 2011;
2. Cdpi Sgr, nella persona della sig.ra Emilia Maurizi, ha invitato il sottoscritto, dopo un paio di conversazioni telefoniche, a circostanziare la richiesta di avere un colloquio con il dott. Urbani, attraverso una email, inviata il 18 settembre alle ore 11.01, che però non ha avuto alcun seguito;
3. È cosa nota che tra i progetti avviati, come ha pure scritto nelle scorse settimane il Sole 24 ore, “l’unico progetto avviato (alla conclusione, aggiungo io) è quello del fondo Parma House”;
4. È cosa nota che il progetto Parma Social House, per responsabilità non direttamente imputatili a Cdpi Sgr, ha assunto caratteristiche diverse da quelle iniziali e stenta non poco a decollare, anche per via del costo delle aree, che ha inciso sul costo complessivo;
5. I numeri riportati nell’articolo (4486 alloggi per un investimento di 272 milioni di euro) confermano oggettivamente che il programma di investimenti ipotizzato è lontano dal raggiungimento dell’obiettivo, più volte ribadito nei documenti strategici di Cdpi Sgr, di realizzare entro il 2015, 30-40 mila alloggi, mobilitando 5 miliardi di euro;
6. Il bilancio 2013, sempre che non siano previste ulteriori assunzioni, ci dirà con esattezza quale è il costo medio dei dipendenti di Cdpi Sgr. A tale proposito preme osservare che è improprio fare una semplice divisione tra il costo del personale riportato a bilancio, pari a 2.094.089 (1,8 milioni + 280 mila euro di rimborsi per distacchi), e il numero degli addetti raggiunto (17); ciò semplicemente perché è presumibile, come si evince in parte dalle precisazioni dell’ufficio stampa, che il costo dei 10 nuovi fortunati assunti nel 2011, proprio per il fatto di essere entrati in Cdpi Sgr nel corso dell’anno e non dal 1 gennaio, non abbia inciso per tutti i 12 mesi;
7. Sul capitolo delle consulenze legali sarò più chiaro di quanto, agli occhi dell’ufficio stampa, non sia riuscito a essere: dal 2010 al 2011 le consulenze legali esterne sono diminuite di circa 120 mila euro. Questo risparmio, però, è stato di fatto vanificato dall’arrivo del responsabile legale, il cui distacco ha fatto salire il conto dei “rimborsi di spesa per dipendenti distaccati” di 145 mila euro;
8. Rispetto alle spese per seminari e fiere, se, come scrive l’ufficio stampa, il loro incremento è dovuto alla realizzazione di 9 seminari in più rispetto al 2009, allora viene da chiedersi come sia stato possibile spendere, nel 2009, ben 59.944 euro per essere presenti al solo seminario di Perugia e a Urbanpromo a Venezia;
9. In relazione all’onere del rapporto con FSH, ho effettivamente arrotondato di 40,8 mila euro l’ammontare del costo delle consulenze e avrei dovuto scrivere 1.159.200 euro (che sono l’equivalente dei 966 mila + Iva riportati dalla lunga precisazione dell’ufficio stampa di CdP);
10. Ammetto che, con riferimento ai 10 nuovi assunti nel 2011, avrei potuto essere più preciso, parlando di personale proveniente dall’orbita FSH e non da FSH, come è avvenuto nel 2012.
Alberto Crepaldi