Comprare casa conviene a te, ma non alla tua banca

Paradossi della recessione

Uno sconto di centomila euro in due anni. L’osservazione, parziale e assolutamente priva di alcuna rilevanza scientifica, si riferisce a un appartamento di 90 metri quadri con doppia camera e doppio bagno in zona Sant’Agostino, quartiere a ridosso del centro di Milano. Due anni fa, stessa metratura, stesso piano, stesso quartiere: 450mila euro. Oggi 350mila, trattabili. Verrebbe da dire: chi può permetterselo compri casa, è il momento giusto. In realtà la questione è ben più complicata. Oggi in un’intervista al Giornale, Giampaolo Corsini di Prelios Valuations, società di consulenza del gruppo ex Pirelli Real Estate, sostiene che il mercato immobiliare si riprenderà tra 12-18 mesi. Buon per chi in questo momento ha un tesoretto pronto per essere investito, soprattutto se l’Imu sarà rimodulata o cancellata. Sempre che la banca conceda il mutuo.

È uno dei paradosssi della recessione: in Italia il prezzo degli immobili è sceso ma non crollato, e uno dei motivi sta nella riluttanza degli istituti di credito a svalutare questo tipo di attivi. Tuttavia, più comprar casa diventa conveniente per le famiglie meno lo è per le banche. I numeri dell’Agenzia delle Entrate relativi al primo trimestre del 2013 evidenziano 94.500 transazioni residenziali (Ntn) contro le 110mila del 2012 (-14,2%). Un numero che riporta le lancette dell’orologio indietro al 1985. L’osservatorio Nomisma presentato a inizio luglio prevede invece un calo delle compravendite del 6% nel 2013 a quota 470mila, e del 5% dei prezzi. Tra il 2006 e il 2012, rileva ancora Nomisma, le transazioni sono passate da 870 e 444mila. E le prospettive non sono rosee: nel suo consueto sondaggio congiunturale sul mercato residenziale nazionale nel secondo trimestre dell’anno la Banca d’Italia raccoglie la preoccupazione degli agenti immobiliari: «il saldo negativo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli si è nuovamente ampliato (a –43,5 punti percentuali, da –31,5), principalmente a causa dell’aumento della quota di opinioni sfavorevoli». Tradotto: per un agente che vede l’uscita dal tunnel, quattro pensano che la luce sia quella del treno in arrivo. Nelle grandi città la situazione è parzialmente diversa. Stando ai numeri forniti dalla Camera di Commercio-Osmi, a Milano nei primi sei mesi dell’anno i prezzi sono scesi “solo” del 3,7% rispetto al primo semestre 2012.

Lo scorso maggio l’Associazione bancaria italiana (Abi) e quella dei costruttori (Ance) hanno siglato un documento con una serie di proposte per ripartire, tra cui l’esenzione dall’Imu dell’invenduto. Oggi le banche si arrangiano cercando altre strade. Ad esempio il portale Bccbacheca.it, strumento con cui le Bcc provano a liberarsi del patrimonio immobiliare (magari invenduto) attraverso la vendita diretta. Un gioco che funziona soltanto se il mutuo viene acceso. Se il taglio del tasso di rifinanziamento Bce al minimo storico di 0,50% ha dato ossigeno a vecchi e nuovi sottoscrittori (a tasso variabile), facendo scendere intorno al 4% il tasso medio – che rimane comunque il più alto d’Europa – ciò non ha contribuito ad aumentare le erogazioni, piatte a quota 3,1 miliardi (-0,87%) a giugno scorso, rispetto a giugno 2012 (elaborazione Confartigianato su dati Bankitalia).

Via Nazionale stima che l’esposizione complessiva delle banche nei confronti di società di costruzione sia di 70 miliardi, mentre lo stock di mutui casa tocca i 364,1 miliardi. Un dato che, sebbene vada letto assieme a quello dell’Agenzia del territorio – secondo cui 6 compravendite su 10 avvengono in contanti – può risultare problematico. Per un semplice motivo: secondo l’ultimo rapporto mensile dell’Abi il rapporto tra impieghi e sofferenze è salito al 5,9% per le famiglie consumatrici rispetto al 5% ad aprile 2012. Significa che ogni 100 euro prestati per finanziamenti e mutui 6 non sono più recuperabili. In generale, le sofferenze nei bilanci delle banche sono salite a 133 miliardi, +40% in due anni.

Le soluzioni? Nel dibattito ne sono affiorate due: una bad bank come in Spagna, perorata da Mediobanca Securities, e la solita Cassa depositi e prestiti, tirata per la giacchetta un po’ da chiunque. Nei mesi scorsi gli ispettori di Ignazio Visco, governatore della Banca d’Italia, hanno fatto visita a 20 istituti di credito, chiedendo maggiori garanzie a copertura dei crediti dubbi, ma potrebbe non bastare: il combinato disposto delle sofferenze e del calo del mercato immobiliare potrebbe comportare ulteriori svalutazioni, secondo i calcoli della società di consulenza Alix Partners, comprese tra i 22 e i 31 miliardi di euro. Insomma, bene per i consumatori che i prezzi delle case scendano, ma male per le banche che non svalutano la loro esposizione immobiliare. Per ora l’unica strategia è: “wait and see”, aspettiamo e vediamo.

Twitter: @antoniovanuzzo