Casa dolce casaAffitti a Milano, abbiamo un problema (ma il Comune sa come risolverlo)

L’aumento della popolazione e la diffusione di Airbnb stanno facendo alzare in maniera esponenziale i prezzi dei canoni, rischiando di escludere giovani e fasce più deboli. Ma un equilibrio si può trovare (anche se ci vorrà tempo). Il piano fino al 2030

OLIVIER MORIN / AFP

Se c’è una cosa che a Pierfrancesco Maran, assessore all’Urbanistica, verde e agricoltura di Milano, è chiara, sono le problematiche che ruotano attorno al tema della casa per i cittadini milanesi. Un problema che si intreccia a doppio nodo con lo sviluppo urbanistico e commerciale, con le esigenze di verde, con i servizi e con il lavoro. Perché se è vero che il capoluogo lombardo è in forte crescita sotto tutti gli aspetti (a partire da quello demografico – la città ha superato i 1.400.000 abitanti), la questione dell’abitabilità non può essere trascurata. Non si tratta soltanto di nuove costruzioni (dove peraltro si pone comunque un tema di impatto ambientale e di consumo di suolo): ad oggi c’è ancora un gran numero di abitanti che stenta a trovare casa a prezzi accessibili, anche quando si tratta di affitto.

Se da un lato, infatti, i prezzi di compravendita delle case da queste parti stanno crescendo molto più che altrove (Linkiesta ne aveva parlato qui), dall’altro l’aumento della popolazione, combinato con la crescente richiesta di locazioni, fa sì che i canoni si stiano alzando notevolmente un po’ in tutta la città, mentre gli stipendi rimangono poco competitivi rispetto ad altre grandi città europee. Una situazione resa ancor più complicata dalla crescente presenza di opzioni di “ospitalità diffusa”, come Airbnb, sempre più preferite dai proprietari di casa rispetto agli affitti normali, sia per i ricavi (in proporzione leggermente più alti) che consentono, sia per la sicurezza di averlo proprio, un introito (uno dei problemi più diffusi dei classici affitti è che, in caso di inquilini morosi, le tutele sono tutte pericolosamente sbilanciate verso di loro, oltre al fatto che uno sfratto richiede tempi epocali, circa 18 mesi). Di fatto, quindi, si tratta di soluzioni che sottraggono mercato agli affitti normali, riconosce lo stesso Maran, contribuendo alla scarsità di alloggi per studenti e lavoratori da prendere in affitto per periodi più o meno lunghi.

È proprio per questo che, quando l’assessore ha scritto sulla sua pagina Facebook “Possiamo ancora permetterci Airbnb?” si è sollevato un polverone. Un post voluto, com’è lui stesso a spiegare, perché quello della casa è uno dei temi più rilevanti della città in questo momento, su cui il confronto è d’obbligo. Non a caso proprio Maran ha chiamato all’adunata i cittadini martedì sera in un incontro chiamato “Il caso casa” all’Ostello Bello, per illustrare quanto l’amministrazione comunale stia facendo per risolvere il problema e alcuni dei progetti del terzo settore per rispondere alla domanda di abitazione dei cittadini più svantaggiati.

Questi i dati riportati da Maran: se dagli anni Settanta al 2008 Milano perdeva abitanti, nell’ultimo decennio la popolazione della città è aumentata del 10%, con +15mila abitanti nel solo 2019. A crescere sono soprattutto i giovani under 35: il Comune ne prevede 50mila in più in città entro il 2030, a fronte di un +12mila di over 85. Un vero e proprio boom con cui la città deve fare i conti, considerando anche il grande afflusso di turisti da accomodare (ormai arrivano a quota 11 milioni all’anno). Posto che Airbnb in città non fa concorrenza agli alberghi (visti i numeri del turismo, c’è spazio per l’uno e per l’altro, dice Maran), il problema è che «l’ospitalità diffusa tocca il 15% del patrimonio di affitto della città. Considerando come le statistiche ci dicono che si cerca casa in affitto fino a 55 anni, e che i mutui sono stati tagliati negli ultimi dieci anni, la morale è che non abbiamo case in affitto da dare ai nostri cittadini», dice l’assessore.

Poca offerta, troppa domanda, dunque. E prezzi in aumento. E nonostante ci sia una certa quota di patrimonio inutilizzato – secondo Maran, si aggira intorno ai 15-20mila alloggi – comunque anche un eventuale recupero non riuscirebbe a soddisfare per intero la richiesta. Sul fronte studentesco, poi, «non abbiamo un’offerta di residenze universitarie degna: attualmente ci sono 5-6mila posti», dice Maran. Altro capitolo, infine, quello dell’edilizia popolare: su 63mila alloggi presenti a Milano (35mila appartenenti ad Aler, sotto la potestà della Regione, e 28mila di MM, sotto la giunta cittadina), il Comune ne sta rigenerando 3.000. Ma le liste di attesa rimangono estremamente lunghe, e oltretutto non tutti riescono ad accedere, per via dei criteri stringenti.

In tutto questo, la città di Milano ha iniziato a muoversi, lanciando per esempio soluzioni come quella di “Milano Abitare” che offre alloggi privati a canone concordato (ad esempio un trilocale di 80 mq a 8mila euro l’anno) e tutele maggiori sia per gli inquilini che per i proprietari. Ad oggi, le domande soddisfatte sono state circa 1500. In più, il piano “Reinventing cities” del Comune ha previsto altri 1600 alloggi a canone convenzionato, e di pari passo proliferano anche gli esperimenti di social housing. Ma non basta: nel lungo periodo, bisognerà fare i conti con una popolazione in crescente cambiamento, con il rischio che i divari sociali si aggravino. La domanda, insomma, è chiara: come conciliare i due aspetti del diritto alla casa a prezzi accessibili e quello dei proprietari ad affittare e di trarre vantaggio dal proprio investimento?

È la stessa domanda che si pone anche l’assessore. Che sul punto dice: «Questo non significa, ovviamente, vietare Airbnb, anche se secondo me hanno senso limitazioni nei casi di multiproprietà, cui il legislatore sta pensando ai livelli nazionali e regionali. Il Comune di Milano con Airbnb ha sempre lavorato molto bene, come nel caso della tassa di soggiorno, quindi servono delle norme che evitino distorsioni e su questo tutte le città europee ne stanno discutendo, sarebbe strano che a Milano non se ne parlasse. Quello che serve soprattutto è ricostruire un legame di fiducia coi proprietari di case che consenta di affittare con tranquillità sia col vecchio 4+4 sia magari con formule più moderne tipo 3+2 o anche semestrali e annuali». Maran menziona anche la necessità di pensare a forme alternative al canone concordato, così come di istituire un “fondo di tutela sulla morosità” (in maniera simile a quanto già accade con Milano Abitare) finanziato dallo Stato, a tutela di inquilini e padroni di casa.

Intanto, posto che il tema Airbnb e simili non appartiene soltanto a Milano, c’è già chi si è portato avanti: «Ci siamo confrontati con le altre città che siedono al tavolo del governo e ci siamo trovati d’accordo sul fatto che sia necessario limitare il numero massimo di giorni di affitto nell’arco dell’anno. È un tema sentito da tutte le città. Nel prossimo incontro chiederemo al governo di intervenire», diceva giusto ieri al “Corriere” l’assessora al Turismo Roberta Guaineri.

Ma il problema va oltre agli affitti brevi. E se «Porta Nuova e City Life sono stati progetti che hanno fatto accrescere l’attrattività di Milano, ora l’esigenza è avere appartamenti a prezzi accessibili e mix sociale», dice il Comune. Non a caso, il Piano di Governo del Territorio approvato a inizio febbraio raccoglie anche questo aspetto, in una strategia più generale di sviluppo della città che si estende da qui al 2030. Tre le linee di azione centrali: Ambiente e cambiamenti climatici, Periferie e quartieri, e Diritto alla casa e affitti calmierati. Sul primo fronte, posto che «non si può pensare che il modello di sviluppo sia la costruzione selvaggia come negli anni Settanta», dice Maran, l’amministrazione ha stabilito di agire nella direzione della riduzione del consumo di suolo, con la salvaguardia delle aree verdi e la realizzazione di 20 nuovi parchi all’interno della città, combinata con il progetto ForestaMI per la piantumazione di 3 milioni di alberi nell’area metropolitana. Nella stessa direzione va la decisione del requisito “carbon neutral” per tutti i nuovi edifici, insieme all’introduzione di un Indice di Riduzione Impatto Climatico per calcolare la dotazione minima di verde negli interventi edilizi. Il Piano Quartieri, poi, vede stanziamenti per il valore di 1,6 miliardi, soprattutto nelle aree più periferiche, fra recupero di edifici abbandonati, interventi di rigenerazione e cambi d’uso. Infine, sul fronte casa il Piano promette l’aumento della quota obbligatoria di housing sociale al 40% nel nuovo costruito residenziale, insieme all’individuazione di 9 aree pubbliche da destinare ad edilizia sociale. In totale, si tratta di 1.300 alloggi che si sommano ai 6.200 previsti nell’ambito del progetto degli scali ferroviari e in altri piani già approvati. Infine, l’obiettivo di zero case sfitte negli immobili di edilizia pubblica di MM entro il 2021.

L’orizzonte temporale è sufficientemente lungo da permettere di attuare politiche coraggiose. Ma basterà? Difficile a dirsi, almeno per il momento. Quel che è certo è che l’amministrazione comunale è conscia del problema e «sta mettendo in campo tutte le leve a disposizione», dice Maran. Fuor di metafora, altrettanto indubbio è che ci vorrà pazienza, perché quando si tratta di edilizia e di sviluppo cittadino, le risposte, per forza di cose, non sono mai immediate. Del resto, la questione l’ha posta bene l’architetto e docente del Politecnico Cino Zucchi: «Se dovessimo costruire la città sulla base dei nostri bisogni, dovremmo abbatterla e ricostruirla completamente ogni trent’anni». Il punto, piuttosto, è dare fiducia e continuità a un progetto, anche a fronte di tanti problemi. Perché «la politica e le iniziative dal basso possono agire come magneti per indirizzare le mille direzioni delle nostre bussole. In un campo magnetico la somma dei nostri sforzi può andare in una certa direzione».