Housing socialeCosa succede nel mercato immobiliare e cosa può fare la politica

Pierfrancesco Maran, assessore alla casa e piano quartieri del Comune di Milano, spiega che il problema del costo delle abitazioni non deve essere trattato solo come un tema economico ma deve rappresentare un elemento centrale nelle policy di governo

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È interessante (e preoccupante) osservare il mercato immobiliare di fine 2021 perché, forse, si vedono i primi effetti della pandemia, che concretizzano alcune delle teorie emerse sin da subito e ne sviluppano però anche di nuove.

Intanto è vero che gli italiani cercano spazi più larghi. La casa non è più vissuta come una base per stare in città ma come un luogo di vita e di lavoro, quindi avere una stanza in più, il balcone o un giardino è diventato essenziale. Per ottenere questo risultato ci si sposta, magari anche di pochi chilometri, verso la periferia o verso l’hinterland.

La crescita delle compravendite nel 2021 (rispetto al 2019) è stata del 28% per i comuni non capoluogo e del 14% per i capoluoghi ed è indicatrice di un trend anche per l’area milanese.
A Milano la crescita è diretta soprattutto verso quartieri popolari e periferici che diventano molto attrattivi.

Il rovescio della medaglia di questa rigenerazione diffusa è uno spostamento di lavoratori verso la periferia e l’hinterland.
In particolare il dato delle periferie è influenzato da due tipi di acquirenti: chi si sposta per ridurre i costi e chi fa un effettivo investimento essendo le zone di maggior crescita.

In ogni caso, specie a Milano, l’attrattività della città è di gran lunga maggiore rispetto alle case disponibili, soprattutto in affitto. Questo è il motore principale dell’aumento dei costi (per la legge della domanda e dell’offerta) che provoca quindi anche un incremento degli investimenti nei comuni contermini.

La situazione in Italia è fortemente disomogenea, come rileva Immobiliare.it. Continua appunto la sua crescita Milano (+4% all’anno al mq). Ha un importante rimbalzo Torino (+5% dopo anni di decrescita), ma perdono valore gli appartamenti delle grandi città del sud come Catania (-4.8%), Palermo (-3.2%) e Napoli (-2.5%). Fa eccezione Bari con una crescita dell’1.8% in gran parte trainata dai quartieri periferici.

Colpisce che le città d’arte perdano valore immobiliare.
Venezia -2%, Firenze -3.6%. Se pensiamo però che prima della pandemia il dato di acquisto per investimento era al 20% a Milano, possiamo supporre che in queste due città fosse più alto e l’impossibilità di affittare a breve termine a scopo turistico con la facilità di prima deve aver frenato quel tipo di mercato immobiliare e quindi i prezzi.
Roma dovrebbe avere in potenza tutte le caratteristiche per un mercato immobiliare in fermento come quello di Milano, invece produce una sostanziale stagnazione con l’eccezione di alcuni quartieri tipo Infernetto e Prati.

L’attrattività di Milano, così come la buona tenuta di Bologna, si basa anche sull’importante presenza di università di qualità. Qualcuno diceva che con la cultura non si mangia, evidentemente sapeva poco di immobiliare perché l’università, la cultura e la formazione rappresentano una vera e propria leva di sviluppo urbano.

Chi può permettersi una casa nuova oggi?
La crescita di Milano ha ovviamente risvolti positivi per l’economia urbana nonché per chi deve vendere, ma è molto critica per chi ci abita e, ad esempio, vuol cambiare casa o deve acquistare la prima casa. Per molti lavoratori ormai vi è una difficoltà anche a finanziare il cambio alloggio verso una casa più grande, è una situazione che non va sottovalutata.

Il caso di Milano non rappresenta tuttavia una situazione di bolla dal punto di vista immobiliare. Anzi, l’UBS bubble index indicava proprio Milano e Madrid come le grandi città europee esenti da un rischio bolla. Il fatto che non sia una bolla rassicura dal punto di vista finanziario ma non riduce di una virgola il problema di fondo: cioè che deve esserci un mercato immobiliare coerente con gli stipendi di chi oggi lavora a Milano.

Non c’è una bolla fondamentalmente perché la città è così attrattiva da portare continuamente investitori da fuori. Del resto anche la crisi dei mercati immobiliari nel sud è figlia del fatto che i professionisti di Napoli, Palermo e Catania (per citare i tre esempi precedenti) preferiscono un redditizio investimento a Milano piuttosto che nella loro città, magari in attesa che il figlio vada all’università.

Uno studio di Nomisma sostiene che 1/3 dei milanesi dovrebbe trovare casa in affitto a 80€/mq annuo per mantenere il rapporto stipendio/affitto al 30%, siccome la media in città è 170€/mq secondo idealista evidentemente è difficile trovare appartamenti a quella cifra se non laddove vi sono obblighi normativi di edilizia convenzionata o in specifiche situazioni periferiche.

La casa è solo un fenomeno economico o è anche un campo politico?
Ne emerge quindi un quadro che indica che parte della crescita di Milano si basa su una sorta di “effetto goccia”, in grado di attrarre numerose persone che vogliono venire a vivere a Milano, molte più delle case attualmente disponibili, e tanti investitori che sono in grado di affrontare i prezzi dell’attuale mercato immobiliare.

Il rimbalzo della goccia, produce altre gocce che si spostano verso la periferia o l’hinterland non riuscendo più a permettersi i costi delle case attuali o, magari, perché desiderosi di spazi più ampi.

Ogni volta che la politica si occupa di questo, a Milano e in Italia, viene tacciata d’essere invasiva, è capitato recentemente anche a me quando ho posto il tema degli immobili abbandonati che potrebbero essere una leva di recupero sostenibile per la comunità e non frutto di premialità per chi, spesso consapevolmente, li ha abbandonati.

Del resto non parliamo mai di casa come di un fenomeno politico, ma solo di un mercato. Questo nonostante in Francia e Germania vi siano politiche molto forti a riguardo, anzi la politica della casa è uno degli elementi portanti del programma che ha portato Scholz a essere cancelliere tedesco.

Eppure l’Italia senza dichiararlo fa politiche sulla casa, il tema è a favore di chi? Il paradosso è che in Italia i contributi pubblici, come il 110%, finanziano l’incremento del valore del patrimonio privato, per di più in assenza di significativi investimenti per il diritto alla casa e per la rigenerazione urbana (come ha dimostrato anche l’attuale distribuzione delle risorse del PNRR).

Chi già possiede una casa, dopo un intervento su cui non ha investito personalmente, si troverà una crescita del valore di vendita o di affitto grazie a risorse statali, senza alcun vantaggio per chi invece dovrà comprarlo o affittarlo a prezzi maggiori.

I contributi per edilizia convenzionata e popolare risultano invece abbastanza estemporanei.

Le uniche vere leve di calmieramento sono le politiche urbanistiche locali, che incidono solo su interventi di grandi dimensioni. Ad esempio a Milano sugli interventi sopra i 10mila mq c’è un obbligo di riservare il 40% della superficie a edilizia convenzionata, così come importanti aree comunali come l’ex Macello son state destinate a questo scopo.

Scelte che consentiranno nei prossimi 5 anni di avere oltre 8mila case a prezzi accessibili e 4mila nuovi posti per studenti.

Nel corso del 2022 il nuovo portale Milano Abitare avrà il compito di rendere trasparenti e ben noti a tutti le opportunità dell’edilizia convenzionata.

Dal dipartimento della casa a un Ministero della Casa
Come dicevamo quindi l’Italia fa politiche per la casa senza dichiararle anche perché avvolte da tecnicismi.

Il bonus del 110% alla fine serve per rilanciare un settore che era in crisi non per dare una vera prospettiva. Penso che questo avvenga anche perché manca la politica.

Oggi di casa si occupa un dipartimento dentro il Ministero delle Infrastrutture e Mobilità sostenibili, in futuro osare un Ministero dedicato alla casa potrebbe consentire di cambiare di più le cose. Ma nel frattempo alcune azioni si potrebbero comunque fare. Ad esempio il 110% si può usare anche per le case popolari ma solo fino al 2023. Anche per chi è digiuno di appalti pubblici può essere chiaro che questa scadenza ne limiterà molto l’uso.

Eppure credo che tutti possiamo ritenere che sarebbe più ragionevole utilizzare fondi pubblici per sistemare case pubbliche spesso malconce (oltre che per rivalutare case private). Io provocatoriamente impedirei di usare il 110% sulle case popolari fino alla fine del 2023, concentrando gli interventi nel 2024 e nel 2025, peraltro dando continuità di lavoro a quelle imprese che oggi operano su immobili privati disdegnando le gare pubbliche che, finito il bonus sugli immobili privati, magari torneranno a essere appetibili.

Paesi come la Francia hanno fissato per legge un obiettivo per ogni Comune di avere una quota di housing sociale, il 30% entro il 2030. Immaginate che stimolo sarebbe avere obiettivi simili anche in Italia, almeno per le aree a forte pressione abitativa.

Come abbiamo visto il mercato in Italia non è omogeneo, oggi il paradosso è che serve la presenza dello Stato, del pubblico, dove il mercato sale per far sì che non selezioni gli abitanti ma garantisca a tutti il diritto a poter acquistare o affittare una casa coerente con la propria retribuzione e cercando di ritornare al fatto che la casa non occupi oltre il 30% del proprio reddito.

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