I mutui degli altriLa Germania attraversa la peggiore crisi immobiliare degli ultimi dieci anni

Le limitazioni imposte dalle amministrazioni locali e dal governo rendono sempre più difficile la costruzione di nuove abitazioni. Il repentino aumento dei tassi di interesse scoraggia le imprese edili, rendendo acquisti e affitti fuori portata anche per chi ha uno stipendio medio

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Al ritorno dalle vacanze, gli occhi degli esperti del settore immobiliare tedesco saranno puntati sull’incontro fissato per fine settembre tra il cancelliere Olaf Scholz e i principali rappresentanti dell’industria, che secondo alcune indiscrezioni raccolte da Reuters sono pronti a chiedere più di un miliardo di euro di aiuti per contenere le conseguenze della peggiore crisi immobiliare degli ultimi dieci anni. Andreas Mattner, presidente della Zentraler Immobilien Ausschuss (Zia), la principale organizzazione del settore, la definisce «un mix esplosivo di aumenti dei tassi di interesse, dei costi dei materiali e del prezzo dell’energia», causato in larga misura dalle conseguenze della pandemia, dell’invasione russa in Ucraina e della scarsa lungimiranza del governo tedesco. 

«A giugno, il prezzo del bitume superava ancora del sessantadue per cento i livelli di gennaio 2021, mentre quello della benzina è aumentato del ventotto per cento: un grande problema per i costruttori edili, dato che metà dell’energia che si consuma nel settore viene da questa fonte», ha spiegato Mattner a Linkiesta

In aggiunta, «l’aumento dei tassi di interesse – che sui prestiti a dieci anni ha raggiunto il 3,7 per cento lo scorso giugno – è uno dei motivi principali che frena le imprese edili dal costruire nuove abitazioni, dato che i prezzi per comprarle o affittarle non sarebbero accessibili per i potenziali clienti», ha aggiunto Ludwig Dorffmeister, esperto del settore immobiliare dell’Institute for Economic Research (IFO) di Monaco, uno dei più influenti think tank europei. La situazione è particolarmente complessa proprio a Monaco, ma anche a Stoccarda e a Berlino, città che «continuano ad attrarre persone, ma dove non si può o non si vuole costruire di più. In alcuni casi manca lo spazio, in altri non si vogliono costruire edifici più alti e in generale, il prezzo dei terreni è molto elevato», ha precisato Dorffmeister.

A questi aumenti si aggiungono inoltre le limitazioni imposte dalle amministrazioni locali e dal governo tedesco. «Tra gennaio e maggio 2023, i permessi per costruire sono calati del ventisette per cento rispetto all’anno scorso. In più, tra tasse e imposte, lo Stato è responsabile del trentasette per cento dei costi di costruzione», ha aggiunto Mattner, che ha iniziato a fare pressione sul governo federale per aumentare gli ammortamenti fiscali ed eliminare le tasse di trasferimento degli immobili. Secondo le previsioni dell’IFO, il numero di nuove case è destinato a scendere del trentadue per cento nei prossimi due anni. 

Di fronte a questo scenario, per la prima volta da almeno un decennio, i prezzi delle case sono in calo. «Poche persone possono permettersi di comprare casa in questo momento proprio a causa dell’aumento dei tassi sui prestiti, dell’inflazione e dell’aumento dei costi di costruzione», ha spiegato Dorffmeister. I prezzi delle case scendono quindi, ma non abbastanza per i cittadini che guadagnano uno stipendio medio, i quali si riversano, senza troppa fortuna, sul mercato degli affitti. 

«I membri della nostra organizzazione sono costretti ad affittare case a venti euro al metro quadro, anche se le persone con stipendi medio-bassi non se le possono permettere», ha dichiarato il presidente della ZIA. Nell’ultimo anno, infatti, in tutta la Germania il prezzo delle case è salito del dodici per cento, portando l’affitto medio a Monaco a circa venti euro al metro quadrato: seguono Stoccarda (diciotto euro), Colonia (dodici euro) e Berlino (undici euro). Lo scorso maggio, la ministra dell’Edilizia Klara Geywitz ha annunciato nuove agevolazioni per chi vive in affitto, ma ha anche ammesso che molto probabilmente l’obiettivo di costruire quattrocentomila nuove case entro fine 2023 non verrà raggiunto. 

La ricerca di una casa o di un appartamento da affittare è resa poi ancora più difficile dall’aumento della popolazione, che nel 2022 è cresciuta dell’1,3 per cento, e dalla mancanza di progetti di edilizia pubblica. Nel 2022, in Germania sono arrivati più di un milione di profughi dall’Ucraina, ai quali si aggiungono i centosassantadue mila richiedenti asilo provenienti soprattutto da Siria, Afghanistan e Turchia. Secondo il ricercatore Boris Kühn e Julian Schlicht, coordinatore del centro di accoglienza di Tubinga, circa un quarto delle persone migranti che sono arrivate in Germania tra il 2015 e il 2016 vivono ancora nei centri di accoglienza, in attesa di trovare un appartamento che possano permettersi. Questo perché, come ha dichiarato Dorfmeister,  «l’edilizia pubblica non è al cuore dell’agenda politica da anni».

Nel 2022, infatti, il numero di edifici popolari in Germania ha raggiunto il minimo storico di 1,1 milioni. Secondo l’esperto, le ragioni di questo declino sono da dovute soprattutto alla riforma federale del 2006, attraverso la quale l’edilizia pubblica è passata dalle mani dello Stato centrale a quelle dei sedici Länder, che l’hanno trascurata a lungo.«In passato non era una questione urgente, perché fino al 2010 in molte regioni esisteva addirittura un surplus di abitazioni disponibili», ha precisato Dorffmeister. 

In poco più di dieci anni, la situazione si è capovolta: secondo le stime dell’Eduard Pestel Institute for Systems Research, in Germania ci sono circa settecentomila case in meno di quelle che servirebbero.«Abbiamo bisogno che la politica tedesca ripensi in maniera veloce e coraggiosa la sua strategia. Il cambiamento di rotta è nelle mani dei governi federali, statali e locali», ha ribadito Mattner, che a fine settembre farà sentire la sua voce e quella delle più di trentamila associazioni che rappresenta al meeting con il cancelliere Scholz. 

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