Ho sempre detto, e scritto, che l’Italia in tanti campi deve uscire dal suo provincialismo, e di certo non fa eccezione, tutt’altro, il campo immobiliare. Finché il Direttore de Linkiesta mi darà spazio, continuerete a sentirmi ripetere il ritornello che “l’Italia è UN mercato, non IL mercato”.
Proprio per dare una visione europea, ai vari interventi e articoli scritti, nonché alle interviste ospitate, ho deciso di porre qualche domanda a, passatemi il termine, “rifugiati” italiani all’estero, che operano in aziende europee ed internazionali.
Per questo ho rivolto alcune domande a Gianni Battistella, Investment and Asset Manager di Catella Real Estate AG KAG, società tedesca di Real Estate Fund Management, facente parte del gruppo svedese Catella AB attivo in ambito finanziario e immobiliare a livello europeo.
Qual è la situazione del mercato immobiliare in Germania? Sia per i privati che per gli investitori istituzionali?
Attualmente vi è una forte domanda per investimenti immobiliari in Germania. Accanto agli investitori locali vi è anche un’importante presenza di investitori stranieri.
Gli investitori istituzionali sono concentrati sugli immobili ad uso ufficio e retail nelle maggiori città e nelle B location più prospere. Trainata da una forte economia, la domanda per spazi ad uso ufficio è molto buona e il settore retail sta avendo altrettanto buoni risultati. Questo ovviamente porta ad un aumento del costo dell’affitto degli spazi per il tenant e ad una diminuzione dei rendimenti per l’investitore.
Gli investitori privati sono principalmente interessati negli immobili ad uso residenziale. Da un anno a questa parte c’è una forte domanda per appartamenti e per piccoli immobili ad uso residenziale. A Monaco per esempio, il mercato per questo tipo di proprietà è praticamente “sold out”. Questo porta, come già accennato in precedenza per il mercato uffici e retail, ad un forte aumento dei prezzi. Dati alla mano, nell’ultimo anno il prezzo per gli spazi ad uso residenziale ha visto picchi massimi di aumento del 13% a Monaco e ad Amburgo.
Per finire, si può certamente dire che ad oggi si sente la mancanza di buone opportunità di investimento dovuto a questa forte richiesta.
L’Italia, dalla Germania, in ambito immobiliare, come viene vista?
La Germania opera da più di 50 anni attraverso i propri Real Estate Open End Fund investendo in tutta Europa e nel mondo. L’Italia fa parte dell’universo di investimento di diversi fondi paneuropei (insieme a Francia, BeNeLux, Scandinavia, Austria..), per una semplice regola di diversificazione del rischio del portafoglio.
Milano e Roma sono state le due (uniche) città che hanno attratto tali capitali, dando più o meno buone soddisfazioni all’investitore negli anni precedenti la crisi finanziaria. Ad oggi probabilmente anche la diversificazione di portafoglio non giustifica davvero un investimento in Italia.
Difatti da un lato il rendimento (troppo basso) per i prime asset non è in linea con il rischio del mercato immobiliare, (pensiamo ad esempio all’imminente immissione di nuove superfici soprattutto nel mercato milanese) e l’economia che ancora stenta a ripartire non richiedendo così nuove superfici da utilizzare; dall’altro lato il rischio paese, inteso sia come rischio sulla normativa che governa l’immobile come investimento, ma soprattutto l’instabilità che si è generata a livello politico ed economico nazionale.
Quali i problemi, a tuo avviso, per un investitore estero ad approcciarsi al mercato italiano?
I problemi di un investitore straniero nell’approcciare l’Italia li riassumerei in due grosse categorie: (1) cultura italiana estremamente diversa da quella nord-europea e (2) mercato dei buoni investimenti “chiuso” e condiviso tra i soliti operatori.
Molti degli investitori stranieri per evitare queste problematiche sistematiche, si affidano infatti a collaborazioni/partnership con società o individui locali per mediare la differenza di mentalità e per facilitarsi l’ingresso al mercato delle buone opportunità.
Oltre ai problemi “di sistema”, indubbiamente vi è anche un problema di professionalità degli operatori. Che ne pensi?
Penso che questo sia sicuramente un aspetto rilevante: i fondi immobiliari hanno portato negli ultimi quindici anni una forte spinta alla professionalizzazione del mercato immobiliare. Purtroppo questo non è sufficiente, in quanto l’operatore italiano gode di poca esperienza internazionale, dovuta alla chiusura del mercato in cui opera. L’esperienza che ne deriva è quindi locale, come d’altronde la professionalità dell’operatore e la trasparenza del mercato. L’output è alla fine una titubanza dell’investitore estero che forte della sua esperienza internazionale, trova difficoltà a relazionarsi per la diversità di “lingua”.
Infine, un parere spassionato: Milano, Expo 2015, opportunità o rischio?
Ora come ora l’Expo lo vedo come un forte rischio per l’impreparazione che si sta creando avvicinandosi alla data di apertura, e come conseguenza un grosso rischio per l’immagine dell’Italia all’estero.
Devo aggiungere però che l’italiano è una razza che di fronte alle maggiori difficoltà trova lo spirito per tirare fuori il meglio di se. Spero che avvicinandosi al 2015 tiri fuori proprio questo spirito.
Immagine: http://commons.wikimedia.org/wiki/Image:M%C3%BCnchen_Panorama.JPG
