L’avevo anticipato ad inizio mese e ora anche la Bundesbank lancia un warning sulla situazione del mercato immobiliare (residenziale) tedesco. La situazione non è ancora preoccupante, ma taluni eccessi, nel medio-lungo periodo possono rappresentare una minaccia considerevole per la stabilità finanziaria del Paese.
Lo scorso 14 novembre la Banca Centrale tedesca ha rilasciato il suo consueto rapporto Finanzstabilitätsbericht 2012 (qui una versione sintetica in inglese), sul sistema finanziario della Germania. In campo immobiliare, che è quello che più interessa in questo spazio, il rapporto ha messo in guardia sulla possibile comparsa di una bolla dei prezzi delle abitazioni in diverse aree metropolitane, evidenziando comunque, al contempo, le modalità su cui intervenire, ad esempio un cambiamento delle norme per la concessione di credito – in termini restrittivi – e maggiori requisiti in termini di equity per la concessione di prestiti.
Nella prima parte il rapporto mette in luce come i prezzi dei nuovi appartamenti in sette delle maggiori città (Berlino, Colonia, Düsseldorf, Francoforte, Amburgo, Monaco di Baviera e Stoccarda) siano aumentati del 9,1% rispetto allo scorso anno. Nell’arco di tutto il 2011, gli investitori hanno acquistato proprietà residenziali per un valore complessivo di 5,8 miliardi di euro: solo nel primo semestre di quest’anno, invece, sono già stati raggiunti i 6,4 miliardi. Andreas Dombret, membro del Board della Bundesbank, ha rimarcato come questa continua crescita dei prezzi degli immobili non faccia presagire un rischio immediato per la stabilità finanziaria del Paese, ma ha voluto sottolineare come le esperienze di altri Paesi dimostrino che in situazioni di bassi tassi di interesse coniugati ad un’elevata liquidità, possano portare ad eccessi sul mercato immobiliare.
Il fattore determinante è però rappresentato dalla qualità dei finanziamenti concessi, che sono cresciuti solo moderatamente rispetto allo scorso anno, dell’1,2%. Oggi i prestiti immobiliari costituiscono oltre i due terzi del debito delle famiglie; al contrario, rappresentano il 40% del totale del debito interno, e, nel caso, delle degli istituti assimilabili alle nostre casse di risparmio e cooperative di credito, tale quota è pari a circa la metà. Al contempo, le condizioni restrittive alla concessione del credito edilizio ha comportato una mitigazione del rischio finanziario.
La Bundesbank, per i prossimi mesi si attende una crescita moderata dei prezzi delle abitazioni, giustificata dai dati fondamentali della Germania, come l’aumento del reddito disponibile da un lato, e al contempo dall’attività di investimento (sostenuta anche dalla domanda estera) che, soprattutto nelle grandi città, spingono i prezzi al rialzo in un’ottica di copertura contro l’instabilità monetaria e del tasso di cambio. Ecco quindi che la robusta sostenibilità del debito delle famiglie tedesche, e la moderata crescita dei prestiti con più prudenti criteri di affidamento di prestiti, siano, secondi gli organi di Francoforte più che sufficienti a limitare il rischio finanzario per il Paese, anche se quest’eventualità, non può essere esclusa in determinate zone del Paese.
Ma non dimentichiamoci che se è vero che i prezzi degli immobili, in Germania, sono rimasti praticamente invariati per anni, le più recenti bolle immobiliari sono state alla base della crisi negli Stati Uniti, in Spagna e in Irlanda.