Italia 2018. Prendete un’ipotetica giovane coppia, dove lui e lei stanno insieme ormai da qualche anno e convivono da un paio. Stanno iniziando a pensare di metter su famiglia, ma entrambi sono consapevoli che per farlo ci voglia una casa, possibilmente una migliore del bilocale sgangherato dove vivono. Dopo tanti anni in affitto, sarebbe proprio ora di un investimento. Ma come fare, se di risparmi ce n’è pochi?
Per chi si trova in questo genere di situazione, un’opzione, almeno in teoria, c’è. Si chiama mutuo al 100% e, a differenza del mutuo classico, che finanzia fino all’80% del valore di un immobile, può arrivare a coprirne fino al 95 per cento. Una soluzione pensata proprio per chi non una liquidità tale da consentirgli di coprire quei 20 punti in più di quota scoperta, rendendo un po’ meno lontano il sogno di una casa di proprietà.
Sembrerebbe perfetto per la nostra ipotetica giovane coppia, no? Peccato, però, che in realtà il mutuo al 100% sia una soluzione da valutare con cura e, in una certa misura, da prendere con le pinze. Perché nella giungla dei finanziamenti non si fanno sconti a nessuno, e un’opzione simile può rivelarsi insidiosa per diverse ragioni.
Si chiamano mutui al 100% tutte le offerte che superano il classico limite massimo al finanziamento dell’80% del valore dell’immobile
In generale, si chiamano mutui al 100% tutte le offerte che superano il classico limite massimo al finanziamento dell’80% del valore dell’immobile. Se in passato era più utilizzato, oggi si tratta di una soluzione non molto diffusa, tant’è che ormai le banche che li propongono si contano sulle dita di una mano. «Il motivo è che, qualora il 100% venisse coperto, la banca si esporrebbe a rischi più grandi se il valore dell’immobile dovesse abbassarsi», spiega a Linkiesta Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline, sito di comparazione mutui. «Fino al 2008 questo tipo di mutui veniva erogato più facilmente, si concedevano finanziamenti al 100% pensando che i valori degli immobili continuassero a salire. Con la crisi, però, questa disponibilità si è rarefatta e l’offerta è diventata molto limitata».
Le conseguenze di questa tendenza sono svariate. Posto che un mutuo al 100%, almeno sulla carta, concede di accendere un finanziamento a chi altrimenti non avrebbe le risorse per farlo, paradossalmente il primo svantaggio che si pone adottando una soluzione di questo genere è proprio relativo ai costi. Se un classico finanziamento all’80% si può ottenere oggi a tassi competitivi, per i mutui al 100% il tasso di interesse è praticamente raddoppiato, con un aggravio di costi complessivi consistente. Insomma, la classica formula del “chi più spende meno spende” vale anche in questo caso.
Il rischio che un istituto di credito si trova a sostenere, offrendo di finanziare per intero il progetto di un cliente senza risparmi, infatti, deve essere compensato da garanzie adeguate: tempi lunghi (che contribuiscono all’aumento dei costi complessivi) e reddito stabile all’interno del nucleo familiare. A seconda delle condizioni delle varie banche, poi, potrebbero essere richieste delle fideiussioni, dove spesso la garanzia è data dal genitore del mutuatario. E solitamente è richiesta la sottoscrizione di polizze assicurative aggiuntive, con l’effetto, anche qui, di far aumentare il costo dell’operazione.
Se un classico finanziamento all’80% si può ottenere oggi a tassi competitivi, per i mutui al 100% il tasso di interesse è praticamente raddoppiato
I mutui al 100%, insomma, sono soluzioni che pesano molto di più sul reddito rispetto ai mutui classici. Per cercare di limitare le spese, suggerisce l’esperto, «una delle soluzioni potrebbe essere quella di orientarsi sul tasso variabile piuttosto che sul tasso fisso, perché le differenze potrebbero essere notevoli». Il tasso variabile, infatti, di solito è poco superiore al 2%, anche se espone al rischio di aumento del costo del denaro nel periodo, mentre quello fisso solitamente viaggia intorno al 4%.
Si tratta però di una soluzione che non taglia la testa al toro. «Da un certo punto di vista i mutui al 100% sono un’opportunità mancata», spiega Anedda, «perché potrebbero permettere a molti di accedere a un finanziamento. Ma si tratta di un orientamento delle banche verso operazioni meno rischiose e verso un profilo di recuperabilità del credito più ampio».
Ma allora, concretamente, che alternative ci sono? Purtroppo non molte. Innanzitutto, bisogna calcolare quanta liquidità si ha effettivamente a disposizione, in modo da verificare nel dettaglio a che tipologia di mutuo è possibile accedere e per quale importo. «Un mutuo, se non ben misurato, potrebbe anche pregiudicare le condizioni familiari nel complesso», avverte Anedda. Se le risorse economiche risultano effettivamente scarse, un’alternativa potrebbe essere quella di attivare un piano di risparmio, in modo da mettere da parte abbastanza per poter riuscire infine ad attivare un mutuo all’80%. In alternativa, si può valutare di chiedere un mutuo e di affiancare al finanziamento un ulteriore prestito, verificando che gli importi non siano eccessivi e che il cumulo delle rate rientri in un importo ragionevole. Attenzione ai tempi, però: solitamente i prestiti non hanno durate superiori a dieci anni, quindi è bene controllare di riuscire a rientrare nei parametri per entrambi i finanziamenti nel lungo periodo.
I mutui al 100% sono soluzioni che pesano molto di più sul reddito rispetto ai mutui classici
Esistono anche forme di agevolazione a livello statale per i giovani, come il Fondo Garanzia Prima Casa, cui vale la pena di guardare. Nel caso in cui nessuna di queste opzioni fosse praticabile, però, bisognerà necessariamente farsi una ragione di non essere ancora pronti, almeno per il momento, ad accedere ad un mutuo o ad acquistare una casa.
Nella giungla dei finanziamenti, purtroppo, l’accessibilità non è garantita a tutti. Per raggiungerla, sicuramente una buona dose di pazienza potrebbe aiutare. E nel frattempo, forse l’ipotetica giovane coppia inizierà a guardare con occhi diversi quel bilocale un po’ sgangherato.