Sono calate del 7 per cento le compravendite di case in Lombardia nel primo bimestre del 2020, rispetto allo stesso periodo di un anno fa. La diminuzione, a Milano, arriva perfino al 12 per cento. Sono queste le prime stime dell’impatto del coronavirus sul mercato immobiliare notificate dal report dell’istituto Scenari Immobiliari. Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, spiega a Linkiesta come sta cambiando il mercato immobiliare in queste prime settimane di crisi: «È probabile che gli effetti dell’epidemia causino una riduzione molto forte a marzo, già evidente nelle visite agli appartamenti, più che dimezzati rispetto a un anno fa».
Non tutti però stanno subendo l’emergenza sanitaria; c’è chi non intende fermarsi e l’affronta con soluzioni innovative. Andrea Spolaore e Alex Bujor, titolari di Gruppo Garanzia Immobiliare di Mirano, per esempio, hanno adottato alcune misure smart in grado di garantire al cliente la vendita dell’immobile in appena 150 giorni rispettando comunque le norme sanitarie imposte dai provvedimenti. «Gli acquirenti hanno la possibilità di effettuare un tour virtuale degli immobili tramite apposito link che forniamo noi», spiega Spolaore. Le piattaforme sono le più note: Duo e Hangout di Google, FaceTime di Apple, Skype, BlueJeans e Zoom per i colloqui con i clienti. Mentre per le visite virtuali gli strumenti a disposizione sia delle agenzie immobiliare sia dei periti immobiliari sono Realisti.co, Prima Visita di Casa.it e Nodalview.
Le banche si sono organizzate per concedere i muti senza la perizia tecnica fisica, solitamente affidata ai geometri. Anche per i periti, infatti, come elenca lo Studio Taliza di Varese, la tecnologia offre la possibilità di valutare interi cantieri, di frazionare interi stabili, di preparare il contratto preliminare o preventivi, di cancellare eventuali ipoteche o semplicemente girare per la casa virtualmente zoomando sugli elementi di interesse. E nel caso ci fosse un incarico o una proposta “in sospeso” per via dell’impossibilità di incontrare i clienti e di raccogliere le firme, il sistema telematico mette a disposizione due app innovative, Regold e iRealtors, per ogni pratica burocratica.
Nel nuovo mercato virtuale ha deciso di inserirsi anche impREsa, società immobiliare attiva nella provincia di Treviso. «Abbiamo scelto di investire nella tecnologia e di puntare sulle visite virtuali: i clienti potranno così effettuare la prima visita di un immobile virtualmente, ovvero sfogliando una galleria di foto a 360 gradi», spiega l’amministratore Lucio D’Ambrosi. Una pratica che cerca di non frenare un settore nel quale, secondo il rapporto di Scenari Immobiliari e Casa.it., le compravendite sono aumentate negli ultimi cinque anni di quasi il 60 per cento per cento e il fatturato di oltre il 42 per cento.
Nell’iter virtuale, tuttavia, non è ancora ben definito il ruolo del notaio. Il notaio è un pubblico ufficiale e l’attività notarile rientra tra i “servizi essenziali” dei quali non viene disposta la chiusura anche in questo periodo di emergenza sanitaria. Allo stesso tempo, come sottolineato dalla Prefettura di Milano, andare in questi uffici non è concesso in quanto «un rogito non presenta caratteri di indifferibilità tali da rientrare nella categoria delle situazioni di necessità». La soluzione, già presente nell’art. 52 bis della legge notarile, potrebbe essere la stipula degli atti pubblici informatici attraverso il sistema telematico. Opzione però che al momento si scontra con l’opinione di alcune istituzioni notarili, contrarie essenzialmente per due ragioni: la difesa della territorialità della funzione notarile e il rischio di concentrazione del lavoro in mano ai soli studi più avanzati tecnologicamente.
I dati pubblici di Notartel evidenziano che i notai che utilizzano dal 2016 Istrumentum – il software per la creazione e la verifica dell’atto informatico notarile con firma digitale – sono solo 160 (vale a dire il 3% del notariato nazionale con una media nel 2019 di 12 atti per notaio). «Penso che l’erogazione dell’esercizio notarile sia essenziale anche nel mezzo di una epidemia, come la legge notarile prevede espressamente» spiega a Linkiesta Riccardo Genghini, notaio nel distretto di Milano ed esperto in materia di digitalizzazione.
Il rischio che si corre bloccando il mondo notarile è quello di congelare la posizione di circa 150mila acquirenti, tra famiglie e singoli, che hanno firmato dei contratti preliminari in scadenza fra marzo e luglio 2020. Per queste persone, nel caso di inadempimento del contratto preliminare, ci potrebbe essere una ricaduta di tipo economico: continuerebbero per esempio a pagare affitti quando potrebbero pagare un mutuo per la prima casa con una rata generalmente più accessibile del canone mensile. La conclusione di questi contratti, che nel 90 per cento dei casi prevedono un finanziamento ipotecario, consentirebbe al sistema bancario di erogare decine di miliardi di finanziamenti alle famiglie. Sono contratti di cui il sistema bancario e finanziario ha esigenza per erogare i finanziamenti necessari a sostenere anche le aziende colpite dall’emergenza sanitaria. Mentre per i cittadini italiani, il quadro finale prevederebbe dei contenziosi (dovuti dall’inadempimento) e parcelle di avvocato molto onerose da saldare.
In base al codice civile un’epidemia non è di per sé una causa di risoluzione del contratto preliminare, al termine dell’emergenza sanitaria gli acquirenti che non hanno potuto completare il rogito dovranno dimostrare al giudice altre impossibilità sopravvenute (il notaio non era disponibile, la banca non era pronta a erogare il denaro). «La verità è che oggi le banche vogliono erogare, il compratore vuole portare a termine il contratto e il notaio, invece, rimane completamente bloccato. Se non conclusi, questi contratti si trasformeranno in migliaia di cause civili che faranno spendere ulteriori risorse ai cittadini e allo Stato. È un peccato che il governo non abbia approfittato dei provvedimenti adottati per attuare la stipula degli atti pubblici informatici attraverso il sistema telematico. Visto le possibili conseguenze, mi sembra una necessità di primaria importanza», conclude Genghini.
