Come sottolineato da altri contributi apparsi su Linkiesta, è ormai divenuta insostenibile l’idea di perseguire una transizione ecologica nella rigenerazione urbana senza che questa crei valore immobiliare condiviso per la cittadinanza.
Il dibattito in corso sull’urbanistica meneghina, infatti, ha lasciato emergere forti lacune riguardanti soprattutto la cattura della rendita immobiliare. La questione del governo della rendita, ostica al contesto politico e mediatico e, quantomeno in parte, inevasa anche dalla ricerca urbanistica, giuridica ed economica, assume oggi una straordinaria centralità.
Ciò avviene non solo a causa della ricerca di un “giusto” corrispettivo di oneri e contributi di costruzione da sostenere per rigenerare il territorio, ma anche e soprattutto a causa di fenomeni come la finanziarizzazione immobiliare che hanno allargato enormemente il peso dei prodotti finanziari connessi ai beni immobili nel mercato dei capitali.
Queste dinamiche hanno dunque reso l’immobiliare una fondamentale leva di crescita per le maggiori città del mondo. Dato che Milano ambisce a tale rango, è stata a sua volta investita da processi di finanziarizzazione dei suoli attuati con tecniche tese all’organizzazione industriale del prodotto edilizio, almeno sin dagli anni Ottanta, ovvero a partire dalla grande rigenerazione urbana dell’ex Pirelli-Bicocca.
La sfida sostenibile nel patrimonio costruito, per una “giusta” rigenerazione urbana, quindi, non può che affrontare in modo lucido e razionale la questione del governo della rendita e delle dinamiche di finanziarizzazione urbana che sono a essa ancorate. Per dirimere tale dilemma, è necessario mettere a fuoco l’insieme di documenti che definiscono le politiche urbane milanesi, ovvero il Piano di governo del territorio (Pgt).
Al momento non sappiamo ancora se la sua revisione, a lungo procrastinata, vedrà una vera discussione e promulgazione entro la consigliatura in corso. Tuttavia, ritengo sia doveroso dissentire in merito alla evocata «poca chiarezza» del Piano vigente. Come ho sostenuto altrove, “Milano 2030” è un Pgt “espansivo”, che mira alla massimizzazione delle densificazioni e della rendita tramite la rigenerazione. In questo senso, il sistema di politiche, indirizzi e regole ad esso collegato è chiaro, e va in una direzione evidentemente pro-mercato.
L’ultimo Pgt è stato infatti disegnato nel contesto post-Expo 2015, in cui il mercato immobiliare era in forte ascesa, e si può sostenere che, se è cresciuto enormemente, è anche grazie a scontistiche date dalla legge regionale 19/2018 sulla Rigenerazione Urbana (prolungata lo stesso anno di approvazione del Pgt) e dai bassi oneri di urbanizzazione di partenza che il Comune di Milano ha adeguato in ritardo rispetto all’enorme aumento del volume d’affari immobiliare della città. Ciò nonostante, i prezzi sono in continuo aumento ed è per questo urgente avviare una riflessione su come produrre case a prezzi abbordabili governando la rendita.
Lo storico accantonamento del dibattito sulla rendita è a mio parere parzialmente dovuto all’appiattimento della pratica urbanistica su quella edilizia che, in particolare a Milano, ha visto lo stravolgimento di masterplan in modo funzionale a tipologie, materiali e composizioni edilizie propedeutiche alla maggiorazione dei profitti. È chiaro che, in una fase in cui le aree da densificare sono sempre meno, tale questione si intreccia alla rigenerazione urbana e alla transizione ecologica del patrimonio dismesso.
Servono dunque regole più rigide che, da un lato, possano attrarre la fiducia di investitori istituzionali qualificati e meno opportunistici, così come l’uso di un debito intelligente per certe operazioni più onerose dal punto di vista finanziario, e dall’altro lato, possano prevedere strumenti partecipativi e compensativi che coinvolgano davvero la cittadinanza nella rigenerazione urbana.
Tutto ciò deve prevedere benefici territorialmente riscontrabili e significativamente migliorativi dei quartieri, specialmente rispetto alla dotazione di infrastrutture, non solo i giardini pubblici, ma anche palestre, piscine, biblioteche, campi sportivi, centri ricreativi eccetera. In questa prospettiva, l’uso temporaneo di aree ed edifici dismessi rappresenta una buona pratica.
In altre parole, è necessario ragionare su un quadro di regole chiare, che, in conformità con la normativa nazionale attuale, possano essere precise nei tempi, rimodulando gli iter procedurali con autorizzazioni prima urbanistiche, nei piani attuativi, e poi edilizie con i progetti esecutivi.
Appurati questi obiettivi, è necessario tuttavia pianificare una visione strategica dell’urbanistica meneghina che, innanzitutto, sia capace di “intessere” le aree da rigenerare con le politiche del Pgt. Sino a oggi, il maggiore problema delle grandi aree dismesse è stato che, nel tentativo di facilitarne lo sviluppo immobiliare, si è deciso di renderle sempre più sconnesse dal Piano, e questo lo si vede anche in termini sociali, architettonici e ovviamente finanziari.
Oggi queste aree libere sono sempre meno, ma rimangono una risorsa straordinaria della città e, sommate ad alcuni ampi complessi edilizi dismessi, potrebbero idealmente costituire il perno di una politica urbanistica per reimmettere alloggi abbordabili nel mercato. Nel contesto odierno, promuovere politiche urbane senza legarle alle politiche per la casa e per l’ambiente genererebbe un deficit rilevante, proprio per le cause citate poc’anzi e proprio perché la sfida sostenibile è tale se è giusta, come ci ricordano spesso economisti come Mariana Mazzucato, Joseph Stiglitz, Jeffrey Sachs e Fabrizio Barca.
Tuttavia, come si può pianificare una visione strategica per l’area metropolitana milanese? Il dibattito di settore sull’urbanistica strategica è antico, e ne sono stati ampiamenti dimostrati i limiti. Ciò nonostante, se applicata in modo puntuale, con un fattore temporale governante la politica urbanistica, ovvero la stessa variabile alla base degli investimenti finanziari, l’urbanistica strategica potrebbe ancora rivelarsi un’arma potente nelle mani dei Comuni e delle Regioni per rigenerare il territorio creando ricchezza condivisa.
Nel concreto propongo di sfruttare l’occasione del Pgt per ripensare le politiche urbane milanesi con un rinnovato dirigismo pubblico che definisca una serie di aree e complessi urbani da rigenerare perseguendo un duplice obiettivo: rinnovare il tessuto edilizio esistente in termini di efficientamento energetico, mitigazione dell’inquinamento e riqualificazione urbana cercando di soddisfare, al contempo, la domanda di edilizia abbordabile per il ceto medio senza togliere alloggi ai ceti popolari, che tali devono rimanere e devono essere oggetto di politiche pubbliche mirate.
Una volta fatto questo, il Comune di Milano dovrebbe appropriarsi di tali beni immobili, anche mobilitando risorse straordinarie, strumenti perequativi e capitale a debito, promuoverne la riqualificazione attraverso accordi pubblico-privato e infine definire un sistema di concessioni rimodulabili sul lungo periodo attraverso le quali il governo locale incasserebbe un canone direttamente proporzionale all’aumento della rendita collegata ai cespiti gestiti da cooperative e società private.
La formula delle concessioni, già sperimentata con successo in città ad alta sostenibilità urbana e ambientale come Amsterdam, consentirebbe all’amministrazione comunale milanese di incamerare ampie risorse finanziarie re-investibili in servizi e “ancore” pubbliche per la città, a beneficio della collettività intera.
In conclusione, la sfida sostenibile, essenziale per Milano in relazione alla mitigazione dell’inquinamento, non può essere derubricata solo dalle politiche per la mobilità, bensì deve essere affrontata anche su un piano strategico, capace di intrecciare la rigenerazione del patrimonio immobiliare al suo efficientamento e al modello di sviluppo che la piccola metropoli ambrosiana deciderà di abbracciare sul lungo periodo.
*Alberto Bortolotti è il vicepresidente dei Giovani socialisti europei e dell’Ordine degli architetti di Milano